某小產權房售樓部內擺放著據稱是政府支持小產權房建設的“紅頭文件”。
真相： 斷章取義！根據相關政策，集體土地入市的類別限制在工礦倉儲和商服用地，並未允許集體住宅用地交易並建商品房。
二玉林等地已有多人領證？手段：在南寧市多個小產權房售樓部，壹名身著紅色外套的中年婦女手捧房產證的照片被擺在顯眼位置。圖片說明是“2014年1月廣西玉林農村集體土地房屋首獲房屋所有權證”。銷售人員稱，圖片來源是新華網，是國家支持小產權房辦房產證的有力證據。
某小產權房售樓部內擺放著據稱是證明小產權房也可領房產證的新聞圖片。
真相： 移花接木！這張圖片最早刊發在2014年1月8日的《廣西日報》4版上，圖片說明是關於農村集體土地所有權等“六權”改革工作的。紅衣婦女領到房產證，跟小產權房辦理房產證壓根就沒壹點關系。
三幾年後可辦不動產權證書？
手段：對於關註不動產權證書辦理問題的看房者，多數銷售人員會向他們展示南寧市政府2013年印發的兩份文件。這兩份文件分別是《關於印發南寧市集體土地征收與補償安置辦法的通知》（南府發［2013］10號）和《關於加強拆遷安置房建設管理工作的實施意見》（南府發［2013］11號）（以下分別簡稱“10號文”和“11號文”）。銷售人員聲稱，兩份文件明確了集體土地可以轉為國有土地並上市交易。
南寧沙井片區壹小產權房售樓部內放置有樓座沙盤，看起來與普通商品房售樓部幾乎沒有區別。
真相： 無中生有！文件中根本就沒有涉及小產權房能辦理不動產權證書的內容，反而有禁止建設銷售小產權房的條款。
南寧購房陷阱之交了錢，房子卻打水漂？開發商沒買地就賣房了
近年來，南寧五象新區的樓盤如雨後春筍般冒了出來。但有部分購房者花了錢，卻只買了壹張開發商畫的“餅”：開發商還沒有買地，就開始賣房收錢，至今地上還是壹片荒草。
購房者說，樓盤已過了開工時間，但現在還是壹堆堆黃土。
舉例：近幾個月來，在五象中央廣場、美麗城、天創國都、廣源大都會、亞美國際、坤瀾香堤等多個樓盤，出現了購房者集體維權現象。這些人交了房款後，房子至今沒影，錢也拿不回來。
妳是否也曾相信“要抓住投資機遇”？
案例：2011年，蔡先生來南寧旅遊時，被銷售人員帶著去五象新區看亞美國際的項目地址，“當時就是壹座山頭，完全沒有開發痕跡，也沒有銷售中心。”但他聽說五象新區是南寧重點打造的壹個新區，覺得投資機遇來了，跟著銷售顧問去交了20%的房款，***計十幾萬元。接下來幾年，蔡先生為了追回房款，多次跑來南寧，花費巨大，“即使追回款項，我也損失了壹大筆錢”。
妳是否關註過樓盤銷售資質？
案例：記者在百度搜索“坤瀾香堤”，關於該樓盤的信息很多。壹家房產網站以新聞報道的形式介紹了該樓盤，標題為“坤瀾香堤69~109平方米的戶型在售，價格區間為6080~8488元/平方米”，文內提到，這裏規劃有住宅、別墅、寫字樓、超五星級酒店、會所、學校等，是壹個綜合的現代化高端都市生活社區。但大多數網站，完全沒提該樓盤是否有上市銷售的資質。
妳知道“資質”究竟有多重要嗎？
案例：2014年，何先生投資了“美麗城”房地產項目，但項目未按時開工，何先生才得知該樓盤五證未全，屬於違規銷售房產。在房產部門的協調下，何先生拿回了首付款，但中介咨詢服務費至今未退還。
2014年3月，方先生交了20多萬元首付款，購買了“五象中央廣場”壹套住房。剛交費沒多久，他就發現該項目多處違規，開發商連土地證都尚未取得，購房者已經抱團要求退錢。時至今日，絕大多數購房者並沒有拿到退款。
購房者拿著廣告頁說，開發商描繪的景象已經成了泡影。
南寧購房陷阱之為什麽維權那麽難？有些事監管部門管不著開發商如何規避監管風險？
銷售環節：
①他們大多數不會在項目所在地設置銷售中心。
②通常由銷售人員通過散發小廣告、網上發布信息等來招攬客戶。壹方面可以躲避監管部門的檢查；另壹方面，免得發現問題的購房者上門維權，影響銷售。
③這對購房者來說是有害無利的，壹旦房產出售完畢，購房者就很難再找到開發商。
合同環節：
①開發商跟購房者簽訂的不是《商品房買賣合同》，而是《合作建房合同》或者《合作建房協議》等。
②如果房子建不起來，按照銷售合同（即買賣合同），購房人已經付款，開發商必須承擔違約責任，賠償購房者的損失。如果是合作合同或者合作協議，說明雙方都是商業投資行為，雙方***擔風險、***享利潤。購房者作為合作壹方，很難向另外壹方追究責任。
③這是開發商規避責任的方式，購房者如果簽訂合作合同，無疑是將自己的權利葬送了，還有可能替開發商“背黑禍”。
為什麽找監管部門用處不大？
南寧市房產監察支隊負責人：《城市商品房預售管理辦法》從1995年開始實施，距今已經20年了，雖然後來經過修正，但處罰力度不大，對開發商起不到震懾作用。舉例來說，開發商如果沒取得商品房預售證就向業主收房款，可認定為違規，但相關法律規定罰款不得超過3萬元。單單壹個業主就要交十余萬元房款，壹個項目涉及數百人，違規金額多達數千萬，“對開發商來說，3萬元的違法成本太低”。
有其他的行政手段來監管開發商嗎？
南寧市房產監察支隊負責人：有非常嚴厲的法律規定，即沒收違法所得，但在現實中很難操作。因為這些違規項目在收款等方面存在很多問題，比如五象中央廣場項目，開發商自己都無法理清購房者交付的錢款賬目，壹旦政府沒收，就等於接了燙手山芋，開發商會跟購房者說“錢已經被政府拿走”，轉而將其與購房者的矛盾轉化成購房者與政府之間的矛盾。因此，基於這些錢款的來源問題，有關部門也不敢輕易去沒收。
可以強迫開發商退還購房者房款嗎？
南寧市房產監察支隊負責人：房產監察支隊或許可從行政審批方面來制約開發商，如果開發商沒有退還購房者的錢款，房產部門可將此違規行為知會國土、規劃等部門，在辦證方面嚴格把關。但監管部門也沒辦法強迫開發商退還購房者的錢款。因此，在事後的監管過程中，購房者交出去的錢款，往往很難挽回。
來源丨南國早報（未經授權，請勿轉載，否則追究法律責任）
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