作者：公子小白
01
昨夜今晨，有兩個關於樓市的重磅消息傳來，這兩個消息皆源於官方發布的壹份文件，《新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》。
文件很長，本號直接提取與樓市相關的兩個重要點。
第壹個點，是文件提出了戶籍制度改革和公***資源配置問題。文件提出：
1、深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，探索實行城市群內戶口通遷、居住證互認制度。
2、推動公***資源由按城市行政等級配置向按實際服務管理人口規模配置轉變。
第壹點的意思很明確，未來城市群內部很大概率會打通戶籍壁壘。
其實，這壹點早在前些天寧波與舟山開啟戶籍互認的時候，本號就專門撰文《茅塞頓開！寧波、舟山打響第壹槍，廣州、深圳估計也快了！》分析過，寧波和舟山的做法，給出了城市擴容樣本。
中國的城市化已經進入了2.0時代，從原先的城市化邁向了城市群、都市圈化。中心城市，尤其是北上廣深這四個超大城市，空間載負已經達到上限，尤其是深圳，未來必然是要利用都市圈和城市群，為自己減負，為周邊城市輸送能量，達到***贏的局面。
要這樣做，首先就得撤掉戶籍壁壘。在打穿戶籍壁壘方面，中心城市紛紛給出了自己的方案，比如成都、西安、青島、濟南、杭州、合肥等城市給出的吞並方案。
青島吞並代管的縣級市即墨，杭州吞並代管的縣級市臨安，成都吞並了資陽市代管的簡陽市，合肥瓜分了地級市巢湖，濟南吞並了地級市萊蕪。
北京、深圳給出了飛地方案。
北京在河北圈了兩塊飛地，第壹塊是北三縣，第二塊是雄安。深圳則在汕尾圈走了深汕合作區。
廣州給出了同城方案，廣佛同城喊了很多年。
吞並這種赤裸裸的大魚吃小魚模式，雖然並無不妥，但總顯得有些霸道，像是霸王硬上弓，且畢竟牽涉到行政區劃調整，獲批的難度不小，難以適合所有城市。
北京、深圳的飛地模式，有點鞭長莫及，畢竟城市再強大，輻射半徑也超越不了60公裏。
廣佛同城其實是比較好的模式，但奈何廣佛同城這麽多年，連戶籍壁壘都沒有突破，廣州人仍是廣州人，佛山人仍是佛山人，無法真正同城。
昨天晚上官方發布的《新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》提出的探索實行城市群內戶口通遷、居住證互認制度，其實就是寧波和舟山在踐行的戶籍互認。
試想壹下，壹個城市群內部壹旦實現戶籍互認，那樓市限購在城市群內部就蕩然無存，城市群內部的購房需求會得以釋放。
此外，意見還提出，以後公***資源配置，要與人口掛鉤。過去也是如此，但更多考慮的是城市的行政級別，往後更多則是考慮人口。人口多才能獲得更多的交通、醫療、教育資源傾斜，才能獲得更多頭銜等。
此舉必定會讓人口爭奪戰打得更響亮，更會激發樓市。
02
第二個點，是意見提出：穩妥推進房地產稅立法。
這句話的亮點，在於“穩妥”二字，它意味著，房地產稅短期內不會發布。
前兩天，第壹財經報道，房地產稅立法仍在研究起草，但專家普遍認為特殊時期當前推出房地產稅上會審議可能性很小。
其實，即便沒有特殊時期肆虐，房地產稅今年也難上會審議。理由很簡單，時機還沒到。
壹套法律從發布草案到壹讀二讀三讀，再到最後發布，至少需要5年的時間。比如，物權法七次審議才通過，時間從初次審議的2002年壹直到2006年正式通過，耗時整整4年。
房地產稅難以出臺，關鍵還不是草案的審議過程耗時，而是在於它的發布時機。
首先我們要明白，房地產稅出臺的目的。有人說，房地產稅出臺的目的，是為了長效調控房地產。
這句話只說對了壹小半，長效調控房地產，是房地產稅出臺的小目的，其大目的，是待到土地財政收入不多的時候，順勢出臺，成為國家新的大稅收來源。
官方的表述是：
房地產稅主要是調節收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用。同時，籌集財政收入，用來滿足政府提供公***服務的需求。
搞清楚了這件事，妳就能明白，房地產稅短則5年長則10年，都難以出臺。理由很簡單，當下土地財政正火熱，是國家和地方政府財政收入的主要來源。
2019年，全國賣地收入7.8萬億，杭州賣地收入逼近3000億，上海、廣州、蘇州、武漢接近2000億元，北京、南京、重慶賣地收入在1500億以上。
制圖：城市財經
這種時候，房地產稅是不可能出臺的。只有當城市化完成的差不多了，中心城市和城市群大多都進入了存量房交易時代，那時候再征收房地產稅，便可獲得可觀收入。
房地產稅是壹種持有稅，適應的背景就是存量房為主的時代。
當然，這裏面還有很多細節需要討論，比如免征多少，免征套數還是免征面積，征收的稅率又該是多少，這些都需要深入調研，且因城而異。
03
無論是城市群內部戶籍互認、資源分配與人口掛鉤，還是房地產稅釋放出的放慢步伐信號，對於樓市都是積極信號，都是利好。
樓市的利好還不止於此，利率下降、政策寬松，已經讓樓市在三四月份上演了壹波小陽春。在今年這種形勢下，樓市不可能會太冷。
邏輯很簡單：
首先，當下全球仍處在特殊時期當中，各國都承受著較大的下行壓力。在此背景下，全球貨幣量化寬松已經是趨勢，利率還會繼續下行，利好樓市。
其次，房地產仍是我們的經濟柱石，盡管管理層壹再表示不會刺激它，但適當回暖成交量，抵禦特殊時期的沖擊，勢在必行。目前已經有近百個城市調整政策，且獲得了管理層默許。