“大亞灣的水，是深圳買房人的淚。”投資客文龍向作者感嘆道。
自嘲重倉大亞灣血虧的文龍是深圳投資客的縮影，盡管國家統計局數據顯示惠州房價已經上漲，但由於惠陽大亞灣難轉手的問題仍未改變，“有價無市”的局面令投資客被深度“套牢”。
大亞灣和惠陽是深圳人最為熟知的區域，不僅因為大亞灣核電站（實際在深圳大鵬），還因曾經“鬼城”稱號不絕於耳，飽受爭議。
繼深圳、東莞樓市限購加碼，這裏的樓市也開始“限購”。“新購住房三年限售，重點片區（惠陽、大亞灣）暫停向區域內擁有壹套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。”被住建部約談11天後，惠州意料之內也跟進了調控，選擇在惠陽大亞灣進行分區限購。
市場人士透露，從限購政策威力來看，沒把成交火熱的惠城區和仲愷高新區納入重點片區，未免有點“隔靴搔癢”。也有業界解讀，限價威力半年就會顯現，潮水退了才知道誰在裸泳。
惠州新政是精準調控還是隔靴搔癢
惠州正式進入“限購時代”，源於立秋第三天出臺的這份文件。
8月9日零時整，惠州市住建局等六部門發布《關於進壹步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，惠州樓市調控新政靴子落地。
重點內容主要包括：限購方面，重點片區暫停向區域內擁有壹套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。價格方面，加強新建商品住房預售和價格備案管理；土地方面，建立完善房價地價聯動機制，優化土地競拍規則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式；
“除此之外，其他政策都是壹些表態，沒有實質性的內容。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉透露，更加重磅的政策，惠州是不敢出的，惠州樓市需求嚴重的依賴於深圳的外溢，這次新政已經是惠州能做到的極限。
值得註意的是，這是惠州調控歷史以來，首次提出對臨深的“重點片區”進行限購，並且明確“非惠州戶籍”。在《政策解讀》部分條文的說明中，惠州特別提到“重點片區”指的是“大亞灣經濟技術開發區、惠陽區”。
然而，目前惠陽大亞灣新房銷量占比並未排在惠州市內前列。據樂有家研究中心數據顯示，7月惠城區網簽全市占比24.1%，排名第壹位；仲愷區占比23.4%，排名第二；博羅縣占比17.2%，位列第三。
由於惠城區和仲愷高新區未納入限購重點片區，也被市場認為是“隔靴搔癢”。
對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，惠州樓市承載了深圳大量的外溢需求，在大亞灣和惠陽地區實施限購之後，預計當地樓市將清凈許多。
“其實惠州這次政策，更深層次的目的是為了精準打擊深圳外溢的熱錢。”資深業內人士林波荔如此評價，“重點片區”包含離深圳最近的大亞灣以及惠陽區，而中心區惠城區卻不包含的原因，似乎也就能講得通了。
“寧要深圳壹張床，不要大亞灣海景房”
值得註意的是，《通知》要求的“3年限售”從2017年起就已施行，並非新政策。此次文件只強調要“嚴格執行”，而非延長限售年限。
但這仍意味著，投資期房至少要持有5-8年。未來的二手房市場不管是存量壓力還是持有成本都不小。
在易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海看來，惠州二手市場壹直平淡，對二手房市場需持有房產證滿3年，短期內影響不大，但對於規範市場也是必要的打補丁措施。
對此，投資客文龍也感慨，“大亞灣房子三年就想賣掉，難於上青天。”
由於大亞灣不限購，此前房價上漲的背後，有著眾多炒房的幕後推手。然而，智訊財經實地走訪惠州大亞灣發現，由於投資型的住宅比重極大，除了個別相對成熟的大盤之外，大亞灣有相當壹部分樓盤的入住率不超過三成，空置率仍在高位。
大亞灣離深圳距離近，也是文龍看中的最大的利好之壹。加上近年來隨著大灣區、“大深圳都市圈”等概念的加持，越來越多“粵B”的車開始湧入“臨深”不限購的城市惠州大亞灣。據樂有家數據顯示，2021年上半年惠州購房者構成中，深圳客占比逾五成，而惠州本地購房者僅占兩成左右。
中介機構樂有家統計過深圳客到大亞灣區投資置業的占比高達33%位居榜首。雖然從深圳北站坐高鐵到大亞灣的惠州南站僅需21分鐘，但候車路上通勤時間成本高，開車往返深圳堵、地鐵永遠在傳聞的規劃中，成為不少購房者口中的槽點。外地投資客大多數買預期，不自住，難免陷入了出租難、自住難、想轉手更難的困境。
不少人有”面朝大海春暖花開“的海景別墅情節，而要山有山要海有海的大亞灣海景房，被專業投資人士戲稱“美景有毒”，也令部分投資客發出“寧要深圳壹張床，不要大亞灣海景房”的感慨。
來自樂有家統計數據顯示，7月各區網簽均呈下降趨勢，其中大亞灣區網簽897套，環比49.09%，跌幅全惠州市最大。
“惠州二手房交易實在太難轉手了。”資深置業顧問大衛也指出，現在惠州限購政策挺好的，最起碼政策上給購房者規避了掉坑的傷害沒有那麽大，只能受壹次傷害。
32歲的惠州中介葉晨向智訊財經透露，有些二手房雖能夠按原價賣出，但評估價不壹定能按實際賣價進行評估，買家貸款會受到壹定限制。價差不大的情況下，客戶還是更願意買新房。
業內：限購落地後倒逼惠州告別樓市依賴
與深圳、東莞的樓市“僧多粥少”的基本面不同，惠州市場貨量充足，存在壹定的庫存壓力。機構數據顯示，2021年上半年深莞惠的去化周期，惠州去化時間最長，高達15個月。從成交價格看，上半年惠州壹手住宅均價保持穩中微幅上漲的趨勢，均價接近12000元/㎡左右。2021上半年惠州市成交64228套，較上半年度環比下降15.7%。
土地市場方面，據業內統計，今年上半年惠州掛牌出讓的39宗土地中“地王”頻出，個別地塊樓面價高達9161元/㎡。目前惠州除核心片區外，房價普遍在9000元/㎡上下。
房價領漲的同時，惠州地價也屢創新高，但市場成交並不樂觀。對於這種現象，李宇嘉分析稱，與惠州樓市獨特屬性有關，因為惠州樓市需求嚴重依賴於深圳外溢。目前，受深圳樓市下行影響，惠州樓市正處於下行周期，房價上漲只是結構性因素。
“此外，目前惠州按揭利率上升到了非常高水平，首套房利率水平為6.82%，二套房利率水平為7.2%。而且，新房和二手房放貸周期都非常長。”李宇嘉判斷，限購落地後，未來惠州樓市會開啟下行的過程，倒逼惠州告別樓市依賴。
坊間有投資客調侃，“不限購的城市不是好城市”。談及大灣區接下來是否會有更多的城市加入調控行列，多位業內人士壹致認為，調控永遠不會有盡頭的。
註：文中文龍、葉晨均為化名