“房貸荒”已經延續到了2022年，樓市去金融化，2021年才是開始
“房貸慌”已經延續到了2022年，全國各地當前存在壹個尷尬的事實就是目前貸款排隊的人數較多，放款周期延長，預計至少要到2022年春節之後。
近日，《中國經營報》記者先後聯系中國銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行等12家銀行貸款中心資訊房貸表示，得到的全部答案是工作人員分別已經給出的回答是“已暫停”個人住房貸款業務或者是“受貸款余額不足的影響，放款周期延長至4—6個月，甚至更長”。
據了解，上海市從申請房貸到放款至少需要半年的時間，其中，審批流程大約需要壹個月左右，放款周期在半年左右，相比去年同期審批貸款到放款只要1個月左右的時間，可以看出已經大大的延長貸款周期。
房貸排期到2022年是什麽概念？現在是9月中旬，意味著如果現在去買房，那麽將在整整5月的時間辦不到貸款，如果2022年年初貸款能夠審批下來還是非常幸運的了。事實是不是真的是這樣呢？“房貸荒”是真的嗎？
6月29日時，《證券時報》曾報道，個別城市的銀行也集體回應了房貸告急的這件事，比如廣東分行表示，目前銀行貸款正在有序的進行，只是受政策的影響，整體市場的房貸放款時效有序放緩。廣東建行分行也表示，房貸業務正在正常開展，需要時間進行等待放款周期。《第壹財經》表示熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現了銀行房貸業務收緊的現象。
從今年年初開始，央行、銀保監會就開始實施了“房地產貸款集中管理制度”，所有的銀行分為五檔，每壹檔銀行都有兩個指標上限，分別是“房地產貸款上限”和“個人房貸上限”。這個政策發布的時候，早該就會想到今年的關於房地產的貸款將會全面收緊，從中可以看出，這將印證了之前所說的防止過多的資金流入房地產市場，從而限制房地產市場的泡沫不斷擴大和金融化。
事實證明，這些政策銜接起來對房地產市場整體降溫的效果還是非常顯著的。因為從數據中就可以證明，從7月份開始，各個城市不論是新房市場還是二手房市場的成交量都有所下滑，2021年有關機構針對40個城市重點監測成交數據顯示，壹線城市新房成交環比上漲9.36%，二線城市環比下跌22.91%，三、四線城市環比下跌15.08%。壹線城市由於人口需求所在的優勢，壹線城市韌性較強，在多重調控以及樓市淡季下，成交量仍舊保持小幅度的上升。其中，深圳這個月由於新盤推盤量較高，加上原有的部分樓盤集中備案，所以成交量創下了今年以來的最高峰值，帶動了壹線城市整體成交量的上漲。
因為二手房是最能反應市場真實情況的壹個數據，過去的時候因為個別城市實行限價、限購政策等等，造成新房市場的價格失真，比如杭州、成都、南京等等地方出現了壹二手房倒掛的現象。所以二手房的數值必然會影響到新房市場的“估值”。
如今通過限制暫停房貸業務就是限制了炒房者在利用杠桿加金融炒房，房貸利率上調已經成為房地產市場“穩房價、穩預期”的重要手段，所以針對樓市的調控將不斷的收緊，從這些舉措中可以看出國家要徹底擺脫對房地產市場的依賴，而2021年只是壹個開始，未來還有更加嚴厲的調控政策來收緊對樓市。
2017年房貸提前還款信貸政策收緊後更要知道這些
隨著房價的上漲，越來越多的人選擇貸款買房，申請貸款為那些資金有限的人解決了買房的難題，同時也造成了壹個問題：貸款越多，房貸月供壓力越大，有的人為了緩解每個月的壓力，就選擇提前還貸。需要註意的是，並不是所有人都適合提前還款，有幾個關鍵問題很多人還不了解。
提前還貸對還款時間和還款額度有要求
提前還貸不是想申請就能申請，有的銀行規定還貸滿壹年才能申請提前還貸，有的要求半年。有的還規定了還款額度，比如是1萬元的整數倍，有的甚至還要求了還款次數，壹年只能還壹次。即便是還款操作相對簡單的公積金貸款也有類似的規定，有的要求還貸滿壹年可以申請提前還貸，要求每次還款金額不低於6個月的住房公積金貸款本息，有的甚至要求1年的貸款本息，每年限還貸1次。總之銀行對提前還貸的還款時間、還款金額、還款次數都可能有要求，最好在買房之前就了解清楚。
提前還款要收違約金
除了還款時間和還款額，有的銀行還要求提前還貸需要支付壹定比例違約金，因為提前還貸意味著交給銀行的利息少了，銀行就通過收取違約金的方式彌補這壹點。
壹般銀行收取違約金的方式有兩種
壹是按照提前還款時未結余額的2%-5%計算，比如100萬貸款，提前還貸後，還剩下50萬沒還，那麽要交1萬-2.5萬的違約金。
二是收取若幹個月的利息，比如還貸不足壹年的罰息三個月;還貸滿壹年不滿兩年的罰息兩個月;還貸滿兩年以上的不罰息。
由於銀行間有政策差異，以上關於提前還貸時間、還貸額、違約金情況，在貸款合同簽訂前就要向銀行問清，並將相關問題落實到合同中。今年銀行資金環境收緊，壹二線城市有銀行為緩解住房貸款余額，要求支持房貸客戶提前還款，甚至會對違約金給予減免優惠，對於有提前還款打算的購房人來說是個好消息。
提前還款後，剩余貸款可能享受不到利率優惠
通常，房貸提前還款主要有兩種方式，壹是提前全部還清，二是提前部分還清。在壹些城市房價較高，貸款額度較大，很少有人能壹次全部還清，因此多數人都會選擇部分提前還貸。部分提前還貸又分為兩種方式：壹是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變。
縮短貸款年限相對更能節省利息，但是這樣壹來，提前還貸後的剩余款部分，就需要重新簽訂貸款合同，銀行會重新審核購房人貸款資質，並且會按照最新的貸款利率政策執行，不能享受當初的低利率優惠。今年銀行信貸政策收緊，不少城市銀行貸款利率優惠幅度驟減，如果想通過縮短貸款年限申請提前還貸，以前享受的是8.5折優惠，現在可能就變成9折甚至是基準利率了。有的貸款人如果在還款期間出現過征信問題，也有可能會被提高貸款利率，這壹點壹定要註意!
房貸提前還款意味著手裏流動資金變少，購房人要考慮到自身的經濟能力，避免因為提前還款造成生活質量下降。
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專家呼籲延長貸款時間至40年，年輕人為何越來越不願意買房了？
引言：隨著社會生活水平的不斷提高，越來越多的人開始關註房子問題。買房不僅關系到個人的生活，也關系到壹些家庭的正常生活。對於很多年輕人來講，買壹套屬於自己的房子，是非常想要做到的事情。關註社會時事的網友們可能註意到了這樣壹則新聞，專家呼籲延長貸款時間至40年。這則新聞壹經發布，就引起了很多網友的關註和對買房的討論。
雖然很多人都想買房，但是延長貸款時間並不能夠有效解決買房問題。雖然很多人買房時都會用貸款的錢付首付，但是很多人也因此背上了債務。雖然很多人都非常努力的賺錢，但是每個月總有大部分的錢要用於還房貸。之所以越來越多的年輕人不願意買房子，主要是因為三個方面。第壹個方面就是房價比較貴。無論是在大城市還是縣城，好房子總是價格非常昂貴。
雖然很多房地產公司推出了首付的政策，但是還是有很多人沒有辦法購買房子。第二個方面就是貸款會影響正常的生活。如果貸款的時間延長的話，那麽不僅貸款的人要還貸款，而且貸款人的孩子們還要繼續還貸款。從這個方面來看，年輕人既不願意貸款，也不願意壹直還貸款。無論貸多少錢，貸款人都要按時按量的進行還款。由於需要還款，無論貸款人的生活還是工作都會受到很大的影響。
第三個方面就是人口的影響。由於社會的快速發展，年輕人越來越不願意結婚。如果越來越多的年輕人都不願意結婚的話，那麽生育率就會出現大幅度的下降。如果年輕人貸款買房了，那麽當年輕人老了的時候，就可能沒有人會繼續還貸款了。如果沒有能力還貸款的話，那麽房子就可能會被收回。如果想要促進房子的銷售，專家們應該提出壹些更加有效的措施和政策。
11家A股銀行房貸集中度“越紅線”多地按揭貸款額度收緊
房地產貸款新規的落地在個人按揭貸款市場掀起陣陣波瀾。
日前，每經記者走訪滬深兩地，發現多家銀行個人按揭貸款額度收緊。
“個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。”
“我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麽時候能放款，給到的回復只能是無限期。”
“3月(放款)可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。”
有銀行工作人員提及，房貸新規落地後，其所在銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢。
那麽新規之下，哪些銀行房地產貸款超標？有多少房地產貸款恐將“擠出”市場？新規是否會對普通購房者貸款買房產生影響？《每日經濟新聞》記者統計了37家上市銀行截至去年6月末的個人住房貸款(按揭貸款)、房地產貸款在貸款總額中的占比，發現其中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款占比越過“紅線”。
多少銀行“超標”？近三成！
9家房地產貸款占比超標，8家個人住房貸款占比超標
近年來，“房住不炒”已成為房地產調控的主基調。而到了2020年的最後壹天，人民銀行聯手銀保監會放出大招，出臺了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，限制銀行業金融機構房地產貸款。
在《通知》中，人民銀行和銀保監會根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理。
具體來看，第壹檔也就是中資大型銀行，包括工、農、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發銀行，這7家銀行的房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。值得註意的是，這裏所指的房地產貸款包含了銀行公司貸款中的房地產行業貸款和個人貸款中的個人住房貸款。
《每日經濟新聞》記者統計A股上市銀行半年報後發現，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款占比越過“紅線”，比例達到29.73%。具體來看，9家銀行房地產貸款占比“超標”，8家銀行個人住房貸款占比“超標”，6家銀行兩項貸款占比均“超標”。
在第壹檔的中資大型銀行中，6家國有大行的房地產貸款余額占總貸款比重均未越過紅線，但是有兩家銀行的個人住房貸款余額占比略微超出了新規所劃定的指標，分別是建設銀行和郵儲銀行，這兩家銀行的個人住房貸款集中度分別為34.03%和33.64%，分別超過32.5%的紅線1.53個百分點和1.14個百分點。
在第二檔的中型中資銀行中，招商銀行和興業銀行這兩家全國性股份制銀行的兩項指標在2020年6月末均雙雙超標，其中，招商銀行的個人住房貸款和房地產貸款的占比分別為24.74%和33.24%，分別超出了監管上限4.74個和5.74個百分點。
而興業銀行的個人住房貸款和房地產貸款占比則分別為25.73%和33.73%，超出了5.73個和6.23個百分點。另外，浦發銀行的房地產貸款占比也略微超過了紅線0.43個百分點。
在第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構中，鄭州銀行、青島銀行等四家城市商業銀行的房地產貸款和個人住房貸款占比雙雙“超標”。
值得註意的，監管部門對於集中度紅線指標還是給予了壹定的彈性空間，《通知》規定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合具體情況，在第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理基準上增減2.5個百分點。
杭州銀行所在的第三檔銀行機構所對應的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比“紅線”分別為22.5%和17.5%，若監管以增減2.5個百分點範圍內確定上限(即房地產貸款占比20%~25%，個人住房貸款占比15%~20%)，那麽從半年報披露的數據來看，杭州銀行房地產貸款集中度指標在紅線範圍內，存在未超標可能。
未來多少房地產貸款資金將被擠出？
靜態測算恐近萬億
《通知》給銀行業金融機構留出了業務調整的過渡期，規定了房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期通知實施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自實施之日起4年，也就是到2024年年末。
不考慮監管對第三、四、五檔銀行的貸款集中度適當增減2.5個百分點的要求，如果我們以2020年6月末的數據來看，便可以靜態測算新規之下，上市銀行房地產貸款超標的總量，這也可以粗略估算在監管對業務調整的要求之下，未來銀行將壓降的貸款資金。
據統計，37家上市銀行有11家銀行的房地產貸款或個人住房貸款是超標的，經過計算，這11家銀行的貸款超標總量達到了9519億元。
交通銀行金研中心首席房地產分析師夏丹對《每日經濟新聞》記者表示：盡管這些銀行存在縮減房地產貸款規模的壓力，但由於政策“不急轉彎”，給予了2~4年的過渡期，並且還可以據實適度延長，總體來說調整壓力並不算大。粗略估算年均需要壓降的存量總規模大概是房地產貸款2000億、個人住房貸款3000億，影響並不算大。
她進壹步指出，具體來看，超過紅線的銀行中，大型銀行超出幅度很小，只有部分中型銀行和城商行超出點數較多，可能采取的措施有：壹是“替代”，適當增配風險收益率與房地產貸款類似的信貸產品，適當加大信用卡等個貸產品發放力度；
二是“分子做減法”，進行逾期和不良房地產貸款的催收和壓降，以資產證券化的方式加大存量貸款流轉；
三是“分母做加法”，支持實體經濟，擴大其他領域的貸款。
近8000億個人住房貸款需壓降
調查：已有多家銀行收緊按揭貸款額度
據記者統計，37家上市銀行中有8家銀行的個人住房貸款占比超過了監管所劃紅線。
從總的壓降規模來看，記者通過靜態測算得知，未來銀行為調整業務合規，恐將會壓降7903億元左右的個人住房貸款。
銀行將減少近8000億的個人住房貸款資金，這讓壹些按揭貸款購房者擔心是否會對個人申請住房貸款產生影響？未來申請住房貸款會不會更難了呢？
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子認為《通知》對普通購房者影響比較有限。他向記者表示，目前按揭貸款是銀行較為優質的資產，購房者也可以轉向其他房地產貸款集中度較低的銀行申請貸款。
夏丹對記者表示，銀行對還款中無異常的個人住房貸款不會去壓降，居民正常的新申請住房貸款需求也不會受到顯著影響，剛需特別是首套剛需仍是政策大力支持的方向。
不過，貸款個人的資質審核和貸款獲批流程可能更加嚴格，放款時間有拉長的可能。尤其是政策出臺於歲末年初，往往是銀行信貸額度“回血”、大力投放新增以及上年末積壓貸款的節點，短期內新增個人房貸季節性激增的特征可能有所平滑。此外，局部隨著信貸資源供給減少，貸款價格也可能有所提高。
日前，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
招商銀行上海地區壹支行工作人員告訴記者，房貸新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。“我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麽時候能放款，給到的回復只能是無限期。”招行深圳壹分支機構工作人員也對記者表示，客戶如果現在辦理，預計在3月份放款。
類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：“個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快壹點，但是現在額度也很緊張，什麽時候放款我們也不好說。”
記者從浦發銀行上海壹支行了解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要壹個多月。“這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好壹些，本來就壹直在控(額度)，現在有些銀行(放款)要三、四個月。”
額度之後是價格。據羊城晚報報道，有房地產中介業務人士表示，已收到工行、建行的調價通知，稱首套房按揭貸款利率升至“LPR55個基點”；二套房按揭貸款利率升至“LPR75個基點”。這壹調價信息也從廣州的工農中建四大行相關工作人員處得到印證。
哪些超標銀行信貸結構調整有壓力？
鄭州銀行新增貸款70%依賴地產
對於超標的11家銀行，雖然本次監管給予了2~4年過渡期調整，但從部分銀行2020年上半年新增貸款結構來看，未來仍面臨調整壓力。
從2020年上半年新增貸款結構來看，11家銀行中仍有9家新增房地產貸款或個人住房貸款占新增貸款總額的比重超過央行規定的占比上限。具體來看，招商銀行、鄭州銀行等五家銀行新增個人住房貸款占比與新增房地產貸款占比均高於上限；青島銀行、興業銀行、青島農商行這三家銀行房地產貸款占比“超標”；廈門銀行僅個人住房貸款占比超標。
總體來看，11家“超標”銀行中，有3家2020年上半年新增房地產貸款在各項新增貸款總額中的占比超50%，有5家占比介於30%~50%之間。
國有大行中，建行和郵儲銀行兩項貸款占比均未超標。
股份行中，浦發銀行、招商銀行、興業銀行上半年涉房貸款分別占新增貸款總額的49.31%、37.76%、33.18%，其中，個人住房貸款占比分別為36.72%、25.54%、18.07%。
東吳證券研報指出，房貸投放受限對招商銀行的經營客觀上有壹定影響，因為按揭貸款目前是商業銀行的優質業務品種，雖然收益率不高，但不良率很低、資本消耗又非常少(按50%折算風險資產)。不過，招商銀行零售產品線豐富，消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。
中小銀行中，值得關註的是，鄭州銀行、青島農商行、杭州銀行上半年涉房貸款占新增貸款總額的壹半以上。具體看來，鄭州銀行占比最高為71.9%、青島農商行為52.96%、杭州銀行51.88%。
分析上述三家銀行上半年新增貸款結構發現，鄭州銀行個人住房貸款占比高達49.22%，也意味著該行上半年新增貸款壹半來源於個人住房按揭貸款。青島農商行、杭州銀行則房地產行業貸款占比相對較高。
此外，青島銀行、廈門銀行上半年涉房貸款分別占新增貸款總額的25.29%、9.32%，而個人住房貸款分別占11.72%、20.38%。
未超標銀行能否高枕無憂？
江蘇銀行新增貸款超半數為房地產貸款
那麽，余額占比未超標的銀行未來是否可以高枕無憂？每經記者註意到，靜態來看，截至2020年6月末，有26家上市銀行未超監管規定上限。若單從2020年上半年新增貸款結構看，有10家銀行“超標”。
例如，股份行中，平安銀行新增房地產貸款占新增貸款總額的38.77%，華夏銀行這壹占比為30.75%，兩家銀行均超出監管規定27.5%的上限。而中信銀行新增個人住房貸款占新增貸款的25.4%，超監管規定的20%。
此外，7家中小銀行新增貸款也存在“超標”現象。如，渝農商行、長沙銀行、張家港行上半年新增個人住房貸款占新增貸款總額分別為19.22%、17.56%、14.27%，對應上限分別為17.5%、17.5%、12.5%。貴陽銀行新增房地產貸款占新增貸款總額的36.37%，超監管規定的22.5%。
而江蘇銀行、蘇州銀行、江陰銀行兩項貸款均“超標”。值得註意的是，江蘇銀行2020年上半年房地產貸款占比在26家未超標銀行中最高，個人住房貸款、房地產貸款分別占新增貸款的29.36%、56.97%，遠高於監管規定的20%和27.5%上限。
需要關註的是，單從上半年新增貸款結構來看，也有部分銀行將接近“超標”的邊緣。例如，中行上半年新增房地產貸款在新增貸款中的占比為36.86%，接近監管規定的40%。東吳證券研報指出，預計國有大行在調整過程中，會繼續將信貸資源向小微貸款傾斜，借此同時滿足房貸管控政策及鼓勵小微信貸投放的導向。
其次，股份行中浙商銀行、中信銀行、民生銀行這壹占比分別為26.93%、26.82%、26.42%，接近監管規定27.5%。
與此同時，未超標銀行中也不乏房地產貸款在新增貸款中占比較小的。比如，無錫銀行、南京銀行、常熟銀行、蘇農銀行，上半年房地產貸款占新增貸款總額的比例在10%~15%之間。而寧波銀行、上海銀行這壹占比在10%以下。
國盛證券在研報中指出，對無調整壓力的機構來說，整體將保持現有水平，未來房地產貸款增長空間有限。《通知》規定，房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定。體現了監管合理控制房地產貸款規模的意圖。
金融機構房地產貸款有何變化？
增速持續回落
分析了37家上市銀行貸款結構數據後，再來看看全國金融機構房地產貸款規模又有何變化。央行金融機構貸款投向統計報告顯示，近壹年時間我國金融機構房地產貸款增速持續回落。
具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機構人民幣房地產貸款余額分別為44.41萬億元，46.16萬億元，47.40萬億元，48.83萬億元，同比增速分別為14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。
此外，人民幣房地產貸款余額占同期人民幣各項貸款余額，分別為29%、28.81%、28.69%、28.83%。
再看金融機構房地產貸款增量數據，2020年壹季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣各項貸款增量