“本該今年6月交房的別墅，現在還是個坑！”家住北京的李女士用幾千萬資金買下了這個最大的坑。作為泰禾北京院子二期別墅的業主，當她談起過去兩年的歷程時，只有無盡的悲傷。
遠期交割制度給我國房地產市場帶來了前所未有的繁榮，也成就了壹批千億級別的房地產巨頭。然而，由於開發商債務風波和挪用預收款等因素，未完工項目買家的利益也頻頻受損。
對於開發商來說，未完工的房子只是壹套房子，但對於購房者來說，這套房子可能就是全部。在預售制度仍待完善、房企仍在出清的當下，選擇壹家相對穩健的房企無疑應成為購房者“上車自保”的第壹課。
“我有生之年能住上新房嗎？”
李女士的悲傷故事起源於2018。當時，她出售了壹套原本位於北京西城區的學區房，並與泰禾集團的壹家子公司簽訂了商品房購房合同，房款為12萬。
選擇泰禾北京院子的初衷是為了她的父母。第二位老人70多歲了。她想為父母換壹個環境和品質更好的生活空間。它需要更大的面積。除了讓她的父母感到舒適外，它還可以作為未來家庭聚會的場所。大房子裏還有保姆照顧父母晚年的空間。
更戲劇性的是，李女士的父母因房屋置換而在過渡期內租房。房東大姐也通過李女士的介紹購買了北京院子二期。據李女士說，房東的初衷是想換壹套大房子，和80歲的老母親住在壹起。
根據原始合同，該房屋階段計劃於2021年6月交付。但由於泰禾集團資金鏈斷裂，全國多個項目停滯，項目開發資金難以為繼而停工。
李女士對第壹財經記者說:“其實我發現未完成的業務在業主中是比較晚的，很多業主發現的時間比我早得多。因為我是在2018年底支付的，並在2019春節前成功網簽，所以我認為既然我已經網簽了，就不會有問題。”
李女士說的那些“早得多”的業主更無奈，因為他們都集中在2019年春節後買房，這是泰禾北京院子二期的重要轉折點。春節前項目監管賬戶仍有足夠資金，購房人可順利網簽；春節後監管賬戶資金被挪用，購房人無法網簽。
也正是越來越多的業主發現無法網簽，他們開始意識到泰禾北京院子二期可能存在問題。漫長的維權之路充滿坎坷。李女士說，她曾向多個部門和地產圈的朋友打聽消息，但仍沒有結論。
據悉，有300多名業主被困在泰禾北京院子二期。他們自發組織在壹起，建立了壹個名為“商會”的微信群，根據項目進展交換所需商品。“議事廳”負責人王先生告訴第壹財經記者，“業主們試圖通過各種渠道推動該項目，但仍然沒有進展。”
“我們發現項目的問題比較早，第壹時間控制了銀行貸款，要求業主尾款銀行不得發放給泰禾。本次尾款共計約8億元。“業主們去咨詢，得到的答復是8億元足夠完成院子的二期工程。
然而，該項目進展緩慢。為什麽？按照王先生的說法，“中鐵建工要求泰禾還錢，是因為泰禾欠了總包商未支付的工程款。”而如果中鐵建工不撤出工地，其他總承包商將無法進入工地。即使業主手中有8億元，他們仍將無法重啟項目建設。
關於北京院子二期的工程進度，泰禾定期通過微信官方賬號中“泰禾麗景家園”的標題向業主發布工程進度，微信官方賬號最後壹次發布的這篇文章顯示為65438+2020年10月30日。文章顯示，壹些房屋已經封頂，其余的正在建設中。
李女士說:“6月30日之前，10，泰禾會以每周壹篇左右的文章來匯報進度，但我仔細對比了壹下，所有的進度都差不多。坑裏的東西還在坑裏。”此後，泰禾壹直未更新項目進展。
現在，李女士年邁的父母經常問女兒:“我有生之年還能住上新房嗎？”而這個問題也是她房東大姐的老母親經常問的壹句話。李女士告訴第壹財經記者，“我的父母現在都快80歲了。將來房子建好了，他們還能安享多久的晚年生活？”
爛尾並非孤例。
在2015年開始的壹輪樓市熱潮中，誕生了壹大批激進的房企，泰禾集團就是其中之壹，而近兩三年倒下的傅生集團、華夏幸福、山水文遠和協信地產也曾是這場樓市盛宴中閃耀的明星。但當瘋狂結束時，它最終留下了壹地雞毛。
據了解，泰禾集團旗下僅有的幾個停工項目位於全國各地，其中壹些項目通過股權轉讓和相關部門的參與協調成功盤活。然而，像北京場二期這樣未能找到解決方案的項目仍然存在。
例如，它位於北京東三環的知名豪宅玖譽。第壹財經記者實地探訪了山水文遠，這是壹個非常成熟的社區。幼兒園和商業全部投入使用，社區壹片繁榮。九裕裏的八棟建築就在這樣壹個成熟的社區裏，用圍欄隔開，與其他建築隔開。
經過參觀，上述8棟樓的外立面已全部完工，從外觀上看與小區其他樓棟並無不同。然而，當CBN與社區的保安交談時，保安說:“這些建築裏沒有人住，它們是空的，還沒有建成，但沒有施工隊在裏面工作。”
項目已全面停工，除8棟樓外，項目售樓處也已停工。在售樓處的玻璃門上，北京市第三中級人民法院的公告顯示，因產權糾紛，市中級人民法院查封了1號樓16號34套房產、2號樓9套房產、3號樓9套房產。山水文遠九大皇家園林涉及戶數約120戶，單套起價12萬元。
據RealData整理的《2021住房消費權益保護白皮書》顯示，2020年全國住房消費相關投訴量達5.55萬余件，較上年增長15.5%。其中，在新房領域，房屋質量、商品房虛假廣告和合同投訴成為主要爭議焦點。
在眾多的維權案例中，“爛尾樓”無疑是最棘手、最難解決的問題之壹。壹旦房企風波和“爛尾樓”出現，買房人往往要等好幾年，而且可能等不到光明的未來。以廣州著名爛尾樓澳洲別墅為例，20年來，數百名業主壹直在爛尾工程的深坑中煎熬。
上世紀90年代中期，廣州奧美房地產開發有限公司（以下簡稱奧美公司）以“首付3.8萬元，分期免息”的廣告吸引了大批高級知識分子、退休員工、醫護人員和工程師認購澳洲別墅。2000年，這家澳美公司的資金斷鏈項目慘淡收場。隨之而來的債權糾紛，將許多購房者推向了人生的深淵:有的人因為當初的抵押貸款而背負巨額債務；有些人直到去世都沒有住在他們夢想中的美麗別墅裏...他們買房時還風華正茂，但現在已經過了古稀之年。
買房也要看資產負債表。
中國房地產市場發展經歷了30年，荒誕的故事仍在上演。壹批批買家為失控的市場和企業買單。對此，多數人認為，企業的貪婪或為原罪，而預售資金缺乏監管，也是造成爛尾的主因。
早在2013，北京就頒布了《商品房預售資金監督管理辦法》，所有申請商品房預售許可的項目和所有形式的預售購房款都將被納入監管範圍。從理論上講，購房者的預付款可以滿足相關項目的完工，因此如果該措施能夠有效實施，爛尾樓的情況將大大減少甚至消除。
然而現實是，挪用預售資金是房地產行業的普遍現象。泰禾北京院子二期之所以難以為繼，是因為業主的首付款被挪作他用了。王先生告訴第壹財經記者，泰禾不僅挪用了首付款，甚至還想繼續挪用業主的貸款。“幸好業主及時發現，及時止損。”
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對第壹財經記者表示，預售資金被挪用反映了行業高杠桿的弊端。“為了擴大規模，房企利用較高的財務杠桿挪用預售資金用於其他項目。開發或土地收購資金。”但壹旦市場下行、工程款支付受阻、融資中斷，企業將面臨資金鏈斷裂的危機，形成爛尾。
柏文喜認為，要解決爛尾問題，首先要對預售資金進行監管，確保資金專款專用，其次要從行業出發，適當減少杠桿的使用。去年國家層面出臺了“三道紅線”融資新規，倒逼所有規模房企降杠桿，這是防患於未然的根本舉措。
其次，業主聯合起來維權自救也是壹種應對策略。律師王雨辰告訴第壹財經記者，如果出現未完成的業務，業主需要壹個紀律嚴明的強大組織來組織維權；組織中需要壹個優秀的、優秀的業主代表；同時，制定相關保密機制並盡快提起訴訟。
然而，對於購房者來說，無論等待還是訴訟，都只是無奈之舉。最重要的是在買房時保持清醒，盡量避開高風險房企。壹般來說，房企資金危機爆發後，在建項目首當其沖，購房者將被迫與房企“共進退”，壹榮俱榮壹損俱損。因此，選擇壹個穩定的品牌房企項目是避免此類悲劇發生的第壹步。
目前，雖然房企的債務杠桿在“三道紅線”的發力下呈現下降趨勢，但出清降暴的過程仍在繼續。以最近陷入危機的協信遠創為例。3月9日，公司發行的債券“18協信01”未能如期兌付。本期債券發行總額710萬元，票面利率7.5%，余額4.4億元。3月11日，債券持有人聲稱已收到應收利息，但仍未支付本金。金融危機影響了協鑫在重慶的項目進展。
日前，融創中國董事局主席孫宏斌預測，房地產行業的底層邏輯已經發生變化，未來很多企業將被出清，壹些企業將被雷到。現在他們看不懂是哪些企業，但將來會分的。
也有業內人士表示，經營困難的房企名單正在進壹步擴大。這些房企的發展模式非常相似。他們大多采用高杠桿激進擴張，內部管理混亂，壹些從該地區起家、此後在長三角和珠三角大舉拿地的房企高價拿地，為未來經營困難埋下隱患。
因此，買房只看地段和質量是不夠的，因為買房要看開發商的資產負債表。