主持人：各位網友大家好，歡迎繼續收看我們繼續的兩會系列訪談，現在進入我們演播室的嘉賓是中國社科院金融研究所研究員易憲容博士，您好歡迎您。
易憲容：大家好。
房地產商若納入十大振興產業是短視的救濟政策
主持人：這次國家公布的十大振興產業房地產業沒有進入，您怎麽看？
易憲容：我覺得可以，房地產不納入十大振興產業，去年年底關於房地產131號文件，其中有13條規定，是對未來中國的房地產市場做了全面原則性的戰略指導意見，所以按照這個意見做，進去也可以。
房地產如果進入了十大振興產業規劃，進去之後內容是什麽？內容是房地產開發商全國住宅商業協會所主動的，比如說如何建立房地產融資渠道，如何讓他們更多更便宜的獲得資金，買房者可以進戶口，這個規劃就有問題。為什麽這麽說？因為房地產規劃其實是房地產市場在比較長的時間內，發展成為公***性的政策，公***性的政策就是房地產市場要平衡，所有的房地產當事人，比如說房地產消費者，房地產開發商，還有地方政府，中央政府，銀行，還有房地產中介機構的利益關系，不能說僅僅出臺政策有利於某壹個方面，某壹個人不行，公***性是政策出臺之後，讓這個產業如何能更好的平衡各方面的利益關系，所以我認為進去也可以，不進也沒關系。進去之後主要看產業規劃是什麽，內容是什麽。這裏面的問題就是，房地產開發商寄托與希望，就希望把房地產產業政策進去，成為壹個短視的救濟政策，但是房地產政策是中長期的發展政策，如何來調整整個房地產，比如說房地產產業結構，如何調整產品結構，如何調整它的布局，如何調整各方面的利益關系。
易憲容：舉個例子，比如說妳搞鋼鐵，就說了幾條，第壹要提高鋼鐵企業淘汰標準，不好的就不能進，第二要建立有效的企業提升機制，好的留下來，差的淘汰掉，第三通過企業重組，如果房地產這樣發展，現在有6萬多家企業，而且有很多是底效益的，所以跟鋼鐵的規劃不壹樣，所以進去可以，不進去也可以，關鍵是看內容。
房地產市場根本問題是泡沫不降價虧的是房產商
主持人：畢竟沒進去，我們現在討論沒進去的原因是什麽？
易憲容：第壹、我們這麽多年來，房地產無論在經濟還是在生活影響來看，這幾年房地產成了整個經濟生活的熱點和重點，所以這幾年壹直調整壹系列的政策，從05年開始，06年有國六條，08年有很多文件，每年國務院出臺壹系列政策，從中央政府看，房地產政策出了很多，第二作為長期的規劃，是不是能夠對這個行業起到真正的振興作用。實際上房地產市場的問題根本點是發展過快，導致了房地產市場泡沫，導致了利益沖突，比如說房地產企業利用住房產品進行壟斷定價，把價格弄得很高，讓廣大消費者無法進入，在這種情況下如果不抓住房地產主要矛盾，高房價的狀況保持下來，那就不行。現在有人說，房地產要看銷售量要降價，通過什麽辦法？市場經濟要讓妳東西賣出去，主要是價格變化，不要指望政府來補助，來救，有用嗎？如果東西本來只賣50塊錢，妳希望政府的政策讓別人100塊買，妳也買嗎？大家肯定不會買。
易憲容：所以現在基本的問題是，房地產很多東西，很多產品，本來只值50塊錢的東西讓民眾100塊錢買，大家肯定不會買，現在要讓政府來補貼，這也不行，以前民眾會想，政府壹補貼，本來50塊的東西，妳補5塊錢，總***是60塊錢，就會買，實際上還虧了40塊錢。現在基本問題是如何讓房地產市場價格調整。現在很多城市比如說北京、上海，按照2001年的銷售量來講，現在的存量房可以賣2到3年了，鋼鐵企業、水泥還有其他的企業，存貨壹多幹什麽？去年鋼鐵幹什麽？價格就降下來了，以前是1萬塊錢壹噸，我降到6千塊了。
主持人：很多原材料都降價了。為什麽房價壹直降不下來？
易憲容：第壹房地產企業早幾年簡單的賺到大錢，那時候容易賺錢，現在不想調到這種狀況，我現在也有錢了，財大氣粗，我就是要賣這個價，妳買就買，比如說有壹些北京的房子，我就要賣這個價，妳不買就走。為什麽？因為我腰粗了。
易憲容：他們現在壹直說，如果房存量這麽多，這樣就不能發展，我不賣，政府就會來救我，逼著老百姓買。
易憲容：第三、早幾年，07年的時候，賣房子很好賣，他以為這種情況還會發生，那時候不是北京買房人，到最後價格越高，他以為這種事情還會發生，他們現在想到兩個，第壹政府出臺政策，而且把政策恢復到2007年，但是現在的房地產政策跟07年的基本政策不壹樣，比如說利率低了，還有買房的按揭比例，這些政策都寬松了，這麽好的政策，已經比2007年好了民眾為什麽不來買了，其實他們壹廂情願，他們以為2007年那樣的
情景在2008年，2009年還會發生，不會這樣？2007年整個市場都發生了根本性的變化，第壹國內房地產政策，有拉高的傾向，房地產產業要滿足自住性，這說明房地產市場，妳壹定要買了自己住，自己住政府可以優惠政策，優惠條件，如果妳買房子投機，炒作不可以，我要限制妳，但是房地產開發商從來不講，他只講房地產是自住產品，他就不講是讓居民居住條件改善結合起來，離開了這壹條是沒有意義的。
易憲容：第二條根本性的就是從2007年開始，特別是2008年的時候，世界性的經濟周期出現了調整，所有的產業，所有的行業都出現了收縮，最重要表現是什麽？就是整個價格全面下跌，股價下跌，房價下跌，石油下跌，整個世界所有產品，國內的東西也跌得很厲害，妳房價能不跌嗎？妳可以自己想不跌，但實際上妳不把房價跌下來，虧的是自己。舉個例子，去年萬科年初時就降，去年我就評估過萬科要降，我說萬科的年初降價，它就是08年整個國內房地產最大的贏家。
今年房地產市場政府不能救壹救就反彈
主持人：您覺得政府不需要救市，只要由市場來調節？
易憲容：去年的情況和今年的情況政府都不需要救市，我認為房地產市場不能救，壹救就反彈。有人說降到什麽水平？其實沒有壹個統壹的水平，各個地方不同，每個企業也不同，在市場經濟中，妳買東西，特別是可以買降價的東西，統壹時間、統壹價格，我買統壹的房子，不會的。如果是統壹品牌，如果可以降價，妳出1千塊，我出更多的，我本來700塊的本，超過這個錢我就賣，每個消費者對產品的心裏價格是不壹樣的，主要看買者和賣者的談判。
易憲容：房子降了買的人多了，不降房子也有人買，但是很少。但是跌到合適的價格，需求就上來了。
主持人：您覺得今年房價會降下來嗎？
易憲容：不是叫降，已經降下來了。
主持人：我們現在感覺是有壹點降，但是買房人還是按兵不動，現在是不是還也下調的空間？
易憲容：很多人按兵不動。世界發生這麽大的事情大家都知道，世界所有的價格都在下調，大家都知道，大家知道房子這麽多，價格不降，憑什麽買，這時候妳把槍架在我脖子上我也不敢，我辛苦賺的壹點錢不會幹的。對於民眾來講，壹方面知道了事情，預期改變了，還有關鍵點是講，現在政策變化多，我們現在是以消費主導市場，消費者幹嗎？我們租房子，比如說我壹年掙20萬，為什麽不能租。
購房入戶跟憲法是有沖突是制造壹種對身份的歧視
主持人：廣州現在有想多會購房入戶，您怎麽看？
易憲容：購房入戶，這樣是讓房價水平不降下來，按道理壹個戶口是表明在壹個地方的身份，身份能用錢買嗎，決定了妳小孩子上學，決定了受教育，如果這個東西也賣錢，就出現了幾個問題，第壹，這跟我們現代文明是有沖突的，現在文明社會每壹個人都是平等的，妳沒有比我高，沒有比我低，妳可以工資比高，但是社會地位不會比我高。如果我有20萬，我買不起廣州的房子，但是妳有20萬妳可以買，實際上我可以進廣州的戶口，現在妳進去了我不能進，這就是壹種歧視，通過這種方式是制造壹種對身份的歧視。
易憲容：第二、這跟憲法是有沖突的，這壹住以後，還會帶來整個社會壹系列的問題，什麽問題？造成社會的沖突矛盾，妳進了廣州市，如果這個城市是通過這種形式，把生活水平底的人限制在外，這時候就會出現這些人的短缺，制造了社會的沖突與矛盾，所以用買房來入戶，過去在計劃經濟體制有壹點用，但是這個是建立在錯誤的前提下，我不贊成。
主持人：很多人還是很支持這樣的做法，現在整個房地產業回暖了，您覺得現在是短暫還是會持續很長壹段時間？
易憲容：看到是短暫性的，那些經濟條件比較好的人，覺得戶口對我有壹點樣，所以他支持，沒有關系，每個人從不同的角度思考這個問題，我剛剛講得很清楚，壹個好的公***政策不是誰支持就可以，而是讓所有人參與壹起討論利益關系，這才是是否合理，有這種政策不壹定是對的，如果妳把剛才說的買房入戶，整個社會投票真正的投票率多高呢？現在住房的銷售比過去低了，但是價格都有了深度的下降，在這樣的情況下需求逐漸有了，可以說每壹個地方房價調整深度和幅度越大，這個地方房地產市場會在這壹次的困境中早壹點走出來。
主持人：怎麽促使房地產有合理的價格？
易憲容：政府壹定要給房地產市場有壹個明確信號，房地產目前存在的問題，是由於房價過高導致的結果，房地產市場整個購買的對象發生了變化，消費者成為主導之後，政府不能救，值得靠自己調整，如果政府這麽做，這樣就會好很多。
主持人：如果房地產市場自由發展，比如說現在降價了，很多人買，買的人越來越多，又可以升。
易憲容：沒關系啊
主持人：老百姓什麽時候找到自己買得起的房子？
易憲容：每個人的情況都不壹樣，如果是以消費者主導，肯定是供求關系決定的，現在是供大於求，價格肯定會下降。