8月16日，首批3只保障性租賃住房REITs正式發售。至此，公募REITs產品數量將擴大至17只。所以今天，邊肖在這裏為大家整理了基金的相關知識。我們來看看吧！
整體運行平穩。
2022年上半年，公募REITs經歷了諸多挑戰。與投資股票或債券的普通基金相比，疫情對REITs的影響更為明顯。從二季報可以看出，受影響最大的是工業園區的租金收取、高速公路收費，甚至垃圾處理廠都受到餐飲消費受限的影響。
上海證券基金評價研究中心高級分析師孫桂平以息稅折舊攤銷前收益（EBITDA）為指標進行分析。蔔式招商蛇口工業園房地產投資信托基金、建信中關村房地產投資信托基金和AVIC首鋼綠色能源房地產投資信托基金在第二季度實現了兩位數的增長。但部分REITs受疫情影響較大，二季度經營業績有所下滑。例如，東吳蘇苑產業REITs和浙商滬杭甬杭徽REITs第二季度的EBITDA分別下降了55.50%和39.43%，主要是因為其大部分基礎設施資產位於長三角地區，而長三角地區直接受到了上海疫情蔓延的影響。此外，其他收費公路項目也受到疫情蔓延的不同程度影響，經營業績略有下滑。
“目前聚集性疫情多為零星散發，對REITs的影響不具有可持續性。投資者不必過於擔心。而且，目前所有上市REITs持有的基礎設施資產具有良好的地域分散性和行業分散性，短期內可能對a類REITs產生影響，但對REITs整體市場影響不大。”孫桂平在接受《財經》記者采訪時表示，如果投資者過於擔心疫情影響，可以同時持有多只REITs分散風險，從而實現REITs組合中基礎設施資產的地域分散和行業分散。
雖然上半年受到疫情反復影響，但公募REITs整體經營狀況依然穩健。
值得註意的是，在上述四只產業園區REITs中，博時招商蛇口工業園和吳棟蘇園工業園的REITs均采取了租金減免措施，而建信中關村和華安張江光大的REITs則沒有采取租金減免措施。
現場平均溢價為26%
6月21日，首批REITs成立壹年，並未出現此前市場擔心的解禁影響。現場價格總體上仍處於溢價狀態。8月15日收盤數據顯示，平均溢價率達到26%，僅有平安廣州廣和REIT折價。其中，AVIC首鋼綠色能源REIT、建信中關村REIT、鴻圖鹽田港REIT和華安張江光大REIT的溢價率均超過40%。
除上市REITs溢價外，面向公眾投資者的新發行REITs比例也持續下降。首批REITs平均配股比例為6.27%，第二批已降至2%左右。此後，已發行的REITs壹直在1%左右。
“REITs具有現金回報相對穩定、票面利率高、抗通脹、長期回報率高、風險分散等特點。再加上REITs試點階段資產的稀缺性和優質性，基礎設施REITs上市後整體處於高溢價交易狀態。”孫桂平認為，雖然REITs是長期封閉式基金，但二級市場具有良好的流動性表現。以往封閉式基金長期流動性折價現象並未出現。可以說，當前的REITs溢價反映了投資者的需求和市場預期，具有壹定的合理性。
但部分REITs也出現較大回撤，價格波動風險不容忽視。Wind數據顯示，自上市以來，郭芙發起的水上REITs最大回撤達到36%，紅土鹽田港最大回撤達到29%，華安張江光大REITs和建信中關村REITs的最大回撤也超過20%。
“在首批解禁的REITs中，保險資金和產業資本占比較高，平均占比43.35%。由於負債端和投資偏好等因素，保險資金和產業資本的投資壹般以長期配置為主。銀行理財、基金公司、信托、券商資管等。都是交易型機構，有強烈的兌現收入的動機。”根據中泰證券的分析，從解禁後的漲跌情況來看，首批公募REITs解禁後多數估值仍有所上漲。只有富國首創的水上REITs下跌，基金公司占解禁份額的42%。自上市以來，房地產投資信托基金大幅增加，這些機構有強烈的動機兌現利潤。
“總體來看，目前公募REITs供不應求。首批疊加REITs資質好，分紅比例高。解禁出售可能會對價格產生壹定影響，但預期範圍整體不會太大。但仍需註意的是，目前部分公募REITs的價格與估值偏離度已較高，需註意流動性較小導致的過度投機風險。”中泰證券表示。
利好政策不斷。
“當前REITs市場的活躍程度超出預期。原因可能是目前已發行的公募REITs產品收益率普遍可觀。政策對基礎設施REITs的態度更加明確，這讓各類市場主體對REITs產品的發展前景充滿期待。”洪雁說。
2021 6月首只公募REITs上市後，多份與REITs相關的重要政策文件密集出臺，涵蓋項目入庫、險資入市、稅收試點、募資機制等多個環節，助力REITs發展。
2021，11，1中國銀行保險監督管理委員會發布《關於保險資金公開募集基礎設施證券投資基金有關問題的通知》，允許保險資金投資公募REITs，重點關註保險資金投資的規範性，並對投資標的的運作形式和投資主體的資質及管理提出相應要求。
財政部《關於基礎設施領域不動產投資信托基金稅收政策的公告》針對目前不動產投資信托基金不成熟的節稅政策，確保不動產投資信托基金成功發行後才繳納稅款，減輕不動產投資信托基金發行初期的稅收負擔，促進不動產投資信托基金的進壹步發展。
2022年6月28日，上交所、深交所、中國結算發布基金募集業務指引，為公募基礎設施證券投資基金等基金的場外份額轉讓提供便利，為需要場外公募REITs的投資者補充退出渠道。此外，證監會發布的2022年立法工作計劃還包括《不動產投資信托基金辦法》，REITs相關法律法規將進壹步完善。