多位受訪專家向21世紀經濟報道記者表示，本次會議標誌著自上而下房地產政策目標的統壹，向行業釋放了更明確、更積極的政策信號。
具體來看，“房住不炒”總基調不變，因城施策是主線，在此基礎上，各地政策優化空間已開啟。與此同時，優化商品房預售資金監管首次在政治局會議被提及，需求端與供給端政策形成合力，有助於市場企穩恢復，促進房地產市場平穩健康發展。
需求端兩個支持
因城施策壹直是房地產調控政策的重要組成部分，體現了監管層尋求平衡的精準性。中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認為，因城施策和“房住不炒”壹起構成了樓市調控政策與長效機制的基石，對於地域差異極強的房地產市場來說，因城施策可以提升房地產調控政策的有效性。
在本次政治局會議的表述上，因城施策有了更具體的指向，即“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”。
“從當地實際出發，意味著地方上調整政策的權限增加。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也持相同觀點，她認為，各地優化調控政策的空間已開啟。
實際上，今年以來，從中央到地方的各項穩樓市措施持續優化。根據中指研究院監測，截至4月29日，全國年內已有近100城出臺房地產政策百余條。
調整內容主要涉及增加公積金貸款額度、降低首付比例、調低房貸利率、發放購房補貼、為房企提供資金支持等方面。近期，以限購、限售為代表的“五限”政策，也出現了壹定的調整。
房地產“五限”指的是限購、限貸、限售、限價以及限商，這是我國目前最嚴格的限制性購房政策，“五限”疊加也被認為是上壹輪樓市調控的重要標誌。分析人士認為，“五限”政策的調整，體現出調控政策對需求從抑制到支持的微妙轉向。
4月以來，優化調控密度更大、力度更強、高能級城市開始出現，其中包括南京、蘇州等強二線城市也加入調整行列。
中原地產首席分析師張大偉認為：“如果說之前地方還有所保留的話，那麽在本次會議後，有更多的城市會優化樓市政策，力度也會更大。”
“預計後期地方調控自主性更強，更多大中城市的限制性政策包括限購、限售、限貸等有望松綁，房貸利率、交易稅費等購房成本有望進壹步降低，剛需和改善住房需求得到釋放。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報道記者。
李宇嘉同樣表示，政策優化擴大到熱點城市，未來或將是限制性政策的松綁，但監管層繼續強調“房住不炒”，也意味著政策調整要符合實際，也要有底線。
值得註意的是，本次會議也強調了對需求端的另壹種支持，表述從“更好滿足購房者的合理住房需求”完善為“支持剛性和改善性住房需求”。
去年12月召開的中央經濟工作會議指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，進入2022年，支持合理需求成為各地樓市政策中的主旋律之壹。其中，除剛性需求外，改善性需求也迎來利好。近期備受關註的鼓勵老年人投親養老、取消“認房又認貸”、二孩和三孩家庭放松限購等措施，均是著眼於對改善性需求的支持。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，我國仍然處於城市快速發展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經進入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足，對穩定樓市意義重大。
“壹季度以來，定向支持改善性需求的政策較少，政治局表態支持剛性和改善性住房需求，也說明了二季度政策支持或向改善性需求傾斜。” 諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙舉例說明，如縮短增值稅的年限，放松限售，加強二手房市場的流動性等，她認為，房地產市場的好轉需要改善性需求的撬動，政策支持改善性需求值得肯定。
優化商品房預售資金監管
會議對商品房預售資金監管的表態被認為是頂層定調的亮點，“充分說明預售資金監管的工作也受到重視”。
今年2月，住建部已出臺《商品房預售資金監督管理辦法》並下發各地，從總體原則的角度規範了預售資金監管政策，而具體細則和執行情況仍是各地因城施策進行落實。
預售資金監管制度本意是保障預售資金安全，適度的重點監管資金可以保障項目順利竣工交付，保護購房者的合法權益，促進市場平穩健康發展。
張大偉指出，各地目前執行的政策基本都是按照壹定建安標準預留整體項目的預售資金。他舉例說明：“壹個20萬平方米的住宅項目，按照5000元每平米建安預留預售資金監管，需要10億元，所以前期如果開盤銷售少，很可能賣掉幾百套房開發商壹分錢都不能動用。但這是保證購房者權益的合理政策。”
只是在行業下行階段，業內分析人士認為，應在保障資金安全前提下提高資金使用效率，需要在“保交樓”監管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策，合理釋放預售資金，以緩解房企短期資金壓力，同時保障上下遊供應商合法權益，穩定市場信心，實現行業良性循環。
根據中指研究院監測，自2022年以來，佛山、南京、煙臺、南平、常德等城市相繼調整預售資金監管制度，分別從加快審批效率、放寬資金監管比例、銀行保函等額替換等方式提高預售資金使用效率，降低房企重點監管資金沈澱壓力。
陳文靜認為，短期來看，“保交樓”仍是政策底線，但本次會議強調了“優化商品房預售資金監管”的政策導向，預計部分城市預售資金監管規則有望邊際放松，有助於緩解房企短期資金壓力。
張大偉也表示，本次中央明確了預售資金監管政策優化，預計將有更多城市釋放寬松政策，對於大部分企業來說都是利好。“對於資金鏈緊張企業來說，影響不大，反而是對於資金鏈相對寬松企業可能有壹定獎勵措施。”他分析道。
展望後市，許小樂認為，購房需求將逐步釋放，市場去化加快，房企流動性風險出清，消費者對購買新房擔憂緩解，市場預期得到改善，供需兩端有望形成正反饋。與此同時，銷售端的好轉將提高房企投資開工的信心，拿地積極性也將恢復。房地產市場平穩健康發展也有助於穩定宏觀經濟大盤，助力實現全年經濟社會發展預期目標。