溫州農民住房抵押曾被業內譽為“這或將攪動整個農村宅基地制度的改革課題”。
然而，近日“由於陷入土地法律難題，溫州農房抵押貸款叫停”的消息讓眾多關心農民住房抵押改革的人士非常吃驚。
盡管從某種意義上農民住房抵押改革破解了8億多農民抵押擔保難的難題，但農民住房抵押貸款的操作和《物權法》、《擔保法》、《土地法》的正面的沖突不可回避，我國溫州農村金融改革試驗區的試水也由此戛然而止。
不過，山東省荷澤農信社創造性地采取了多戶聯保的方式，積極開辦了不用辦理抵押就可以獲得建房資金的“新農村”農民住房按揭貸款，並在山東省新農村建設示範村——鄆城縣西賈屯村“破冰”試行。
最近，該縣農信社陸續投放“新農村”農民住房按揭貸款421萬元，受益農民達到130戶，如今，農民住房終於可以也像城鎮商品房壹樣可辦按揭貸款了，這對全國集體建設用地流轉和城鄉壹體化的新農村建設具有標誌性的意義。
按揭貸款設計的新農村“樣板房”
為能實地獲得農民住房按揭貸款改革試點的第壹手資料，本刊記者驅車來到了山東鄆城縣黃安鎮西賈屯進行采訪，該村是擁有6個自然村的木材深加工專業村，***有525戶、2109口人，耕地2600畝，2007年全村實現農民人均純收入6900元。
同時，依靠當地得天獨厚的林木資源，村民紛紛搞起了木材加工，現在全村大小板材加工廠有100多家，其中產值500萬元以上企業就有13家，是山東省、市、縣、鎮新農村建設示範村。
由於絕大多數農民把家搬到企業居住，原來居住老屋因疏於管理而潮濕、陰暗甚至坍塌，6個自然村人去村空成了“空殼村”。
2008年年初，村“兩委”班子通過開會、座談等形式，廣泛征求村民意見後，決定利用現有廢棄土地集中建設新西賈屯村。
村幹部給群眾算了壹筆帳，現在老村***占地700多畝，集中居住後占地僅500畝，可以節省出200多畝土地復耕，這確實是壹件惠及子孫的大好事。
大夥都稱贊新村建設舉措確實好，但部分村民由於板材加工占用了不少資金，為建房資金缺口而顧慮重重。
“想建上下8間的樓房，我正為資金犯愁呢！恰巧農信社開辦了新農村農民住房按揭貸款，經申請後很快就貸到了10萬元，真是解了俺家的燃眉之急。”村民楊傳興欣喜地告訴本刊記者。雖說他搞木材加工發了財，但今後還要擴規模、上項目，流動資金確實非常緊張。
當得知農信社推出了農民住房按揭貸款業務後，楊傳自和幾十戶村民踴躍遞交了申請，不久貸款就到手了。這種快捷方便的住房按揭貸款，確實幫了農民的大忙。
在西賈屯村，與老楊壹樣獲得農信社住房按揭貸款支持的農戶今年還有129戶，他們對農信社支持新農村建設，改善農民住房條件的舉措贊不絕口。
“新農村”農民住房按揭貸款業務的推出，有效破解了廣大農民建房資金不足的難題。
據西賈屯村黨支部書記楊傳星介紹，該村新村建設要用3年的時間完成，每年全村生產流動資金和新建房款***需要5000萬元，其中建房就需要1000萬元，許多村民雖然不用申請貸款也能建起住房，但用於生產生活的流動資金確少了，將制約今後自己企業的快速發展，所以必須取得農信社的強力信貸支持。
更重要的是，發放農民住房按揭貸款後，極大地改善了當地農民的居住環境，使農民“走平坦路、住整潔房、喝幹凈水、上衛生廁”的夢想得以實現。
聯社理事長吳龍祥告訴本刊記者：“今年支持的西賈屯村130戶村民，絕大多數都是建的上下***8間的精品公寓，壹排排設計別致、規劃有序的農村新樓房座落在綠樹叢林中，家家戶戶也將用上自來水、室內衛生間，先前村裏那種臟、亂、差的環境狀況得到改觀，城鄉之間的差別正在縮小……”。
以多戶聯保為核心的新型農民按揭
“新農村”農民住房按揭貸款主要包括購地建房貸款、自建房貸款和村民公寓貸款。購地建房貸款分為購地、建房貸款分別審批，額度最高分別為購地價格、建造成本的60%，以上貸款利率均在現行利率基礎上下浮20%以上，貸款期限壹般為5年。
多戶聯保是由同村3至10戶有住房貸款需求的農戶自願組成，按照“多戶聯保、按期償還、相互督促、責任連帶”原則承擔連帶擔保責任。
中國人民大學農業與農村發展學院黨委書記、常務副院長孔祥智教授認為，這種以多戶聯保為核心的農民住房按揭貸款，既能夠保證有住房貸款需求農民獲得資金，也對農民缺乏有效抵押品的農信社提供了有效風險補償，應該是解決農民“貸款難”和農信社“難貸款”的“雙贏”選擇。
但是，農民能否真正像城鎮居民壹樣獲得銀行按揭貸款？
2008年初，荷澤農信社沒有照搬浙江、廣東等地農民住房抵押貸款的經驗，而是深入到當地農民家中進行調查研究，實地了解地方政府對農民住房的總體規劃、農民住房需求總量、單戶造價、自籌資金、資金缺口等情況，為開辦農民住房貸款業務提供大量的信息參考依據。
調查也發現，當地絕大部分農民的收入水平較高，對新建、改建自有房屋有較高標準的需求，部分鄉鎮已對農民住房建設做出了整體規劃，開辦以改善農民生活品質為立足點的農民住房按揭貸款，具有良好的市場空間和廣闊的發展前景。
為此，他們根據當地信用環境、城鎮化程度、農民住房市場需求狀況、農民收入和消費水平等條件，嚴格篩選農民住房按揭貸款試點單位，最終確定鄆城縣黃安鎮西賈屯村為首批新農村農民住房按揭貸款示範村。
之所以選擇西賈屯村為試點，是因為村建設設計規劃合理，資金需求量比較強。西賈屯村為2003年規劃設計的文明新村，由縣規劃設計部門設計了《建設規劃說明書》，制作了《建設規劃示意圖》，整體設計科學合理。村總規劃用地530畝，其中居住用地近300畝，規劃住戶506戶，現已建、在建住戶270戶；
而且，該村經濟基礎比較雄厚，歸還農信社貸款不成問題。以楊木加工為主要產業，現已發展成為初具規模的產業帶，擁有木板加工廠12家，板材生產線18條，旋皮機、販皮戶等木材加工戶80余家，年納稅總額500萬元以上；
更重要的是，村民有著齊魯文化淳樸傳統，農民“講誠信、守信用”的意識非常濃厚。為達到農信社開展的評定信用村標準，村委4名幹部出錢還清了80年代的陳欠貸款3萬余元，這在社會上形成了較大影響和正面帶動作用。
設計科學合理的操作規程和嚴格、周密的組織是搞好試點的保證。
首先，他們制定了《農民住房按揭貸款管理辦法》，具體規定了貸款對象、申貸條件、申辦程序、貸款方式、貸款期限、貸款利率、貸款管理等操作流程，為方便農民申請住房按揭貸款提供了制度保障，為加快農信社信貸品牌創新和業務拓展，改善農民居住條件奠定了堅實規制基礎。
其次，進壹步完善更新了全村村民的主要信息，並對有自建房需求的農戶重新進行了信用等級評定；結合村委對農戶的評議情況，對有貸款需求的村民進行集中授信，並組建了26戶農民住房聯戶聯保貸款小組。
最後，村委向農信社出具村民住房建設證明，以確保農信社發放按揭貸款的資金用途。2008年5月9日，聯社舉辦“鄆城縣黃安鎮西賈屯村信用村授牌暨農民住房按揭貸款啟動儀式”，出臺了有關農民住房按揭貸款額度放寬、期限延長、利率優惠、貸款方式靈活等優惠政策。
周圍村群眾參加授信儀式後，了解到農信社推行新的貸款品牌後的益處，非常羨慕不已，決心爭當信用戶、建設信用村，也盼著農信社也早日為他們開辦這項惠民的新業務。
風險控制有待政策突破和大膽創新
據國家有關部門統計，全國約有自然村莊370萬個左右，19100多萬農戶，85900多萬鄉村居民。社會主義新農村建設明確提出，要安排資金支持編制村莊規劃和開展村莊治理試點，向農民免費提供經濟安全適用、節地節能節材的住宅設計圖樣。
銀監會合作金融機構監管部孫磊認為，農信社應該把信貸政策與新村鎮規劃相結合，對符合新農村建設規劃的農民住房和公***基礎設施建設積極給予貸款支持。
因此，農信社要引進城鎮商品房按揭貸款的方式，大力支持城鎮化程度較高的鄉村，支持具備借款主體資格、落實有效擔保抵押並有產業支撐、有效益、有還款來源的農戶，這符合新農村建設的總體要求和國家農村金融改革主體方向。
現在，農民住房按揭貸款主要靠多戶聯保的信用控制風險，但風險可靠性和抵押變現率遠不及城鎮商品房的抵押效果。
聯社信貸主管人員也告訴本刊記者，原本想借鑒浙江溫州同行開辦的農民住房抵押貸款，將設定抵押的房屋經房屋權屬登記辦理抵押手續後發放貸款。
但當地土地管理、房屋管理部門存在諸多顧慮：《土地法》明確規定農村宅基地屬“農民集體所有”；《擔保法》也明確規定農村的宅基地不能抵押；《物權法》更明確禁止農村宅基地使用權進行抵押。
不過，對外貿易大學金融學院衛新江教授認為，《擔保法》第三十四條規定：抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。所以，法律上沒有完全禁止農民抵押、轉讓自己的住房。
盡管宅基地使用權是農民最重要的財產，但允許農信社辦理抵押可以拓寬農民資金來源渠道，而且發生大規模的農民喪失住房可能性比較小，如果繼續限制其轉讓和抵押，廣大農民的生產與發展將會深受約束。事實上，農村私下宅基地使用權和房屋轉讓和買賣現象已經存在。
因此，本刊顧問、全國政協經濟委員會副主任、原中央財經領導小組辦公室副主任段應碧認為，現階段應該允許農民進行宅基地抵押。宅基地與承包地不壹樣，給農村宅基地設定抵押權，包括農民的房屋，都應該允許買賣。
來自安徽省農村房屋產權登記制度改革也證明這壹點。
據悉，根據《2008年安徽省村鎮建設工作要點》安排，安徽將試點農民房屋產權登記制度，計劃通過農房登記發證工作，探索村鎮房產抵押貸款新模式，為村鎮房產抵押貸款創造條件。
這樣，農信社可根據實際制定農民房屋抵押貸款實施辦法，以農村房屋抵押貸款的農民須憑集體土地使用權證和房產所有權證，辦理抵押登記後再進行抵押貸款。