這個被稱為“巴馬商業中心”的房地產開發項目，無論是位置還是規模在當地都是首屈壹指的。
然而，8年來，這個明星項目不僅壹拖再拖，而且越來越多的人深陷其中:施工方追討工程款，購房者集體要求交房，項目開發商楊光龍因被指控“非法吸收公眾存款”仍在看守所服刑。
如今，巴馬的房價早已遠超周邊縣城，但“巴馬商業中心”的僵局仍未打破。
界面新聞發現，最終毀掉這個明星項目的，是壹連串的意外。其中，既有政策的變化，也有信貸方向的突然變化，這也是許多縣域小開發商面臨的共同問題。
65438 2020年2月7日，界面新聞記者從楊光龍的辯護律師處獲悉，楊光龍被指控“非法吸收公眾存款”壹案已發回巴馬縣人民法院重審。
巴馬最大的商業區
在巴馬壽鄉大道上，巴馬商業中心的四棟灰色高樓醒目而突兀。由於項目從未完工，圍欄至今未拆除。
“早就應該建成了，但這麽多年來壹直沒有動靜。”巴馬商業中心對面的壹位店主告訴界面新聞。
在聯合國老齡研究所認證的10個“世界長壽之鄉”中，巴馬瑤族自治縣是第壹個展示“健康產業旅遊”招牌的地區。
常年溫暖濕潤的氣候，比內陸城市高出幾十倍，每年吸引了大量的養生愛好者。
也有許多房地產開發商看中了這塊“風水寶地”，楊光龍就是其中之壹。
從2005年開始，宜州市錦龍房地產開發有限公司（以下簡稱宜州錦龍公司）的業主楊光龍陸續建成了巴馬當地的“第壹商住小區”，這也是巴馬第壹個電梯小區。
“房子很受歡迎，資金回籠很快。”楊光龍的兒子楊蔡慶回憶說，兩個項目的成功開發讓楊光龍對巴馬的房地產項目更有信心。
2012年，楊光龍以8500萬元的價格拍下了位於縣城中心的巴馬商業中心。根據規劃，該項目最高有32層，包括700間房屋和200間商店。建成後不僅是巴馬最高的建築，還將成為巴馬最大的商圈。
“按照我父親的計劃，拿了地塊後，我將用剩余資金進行建設，並以項目為抵押向銀行申請貸款。拿到預售證後，我會通過預售回籠資金，繼續施工直到完工。如果壹切順利，它最多可以在三年內完成並交付。”
信用調整引發蝴蝶效應。
讓楊光龍沒想到的是，這項看似萬無壹失的工程拖了三年才正式開工。
2012 10 13、巴馬縣國土資源局與錦龍公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，合同約定國土局於2012年5月30日前將出讓宗地交給錦龍公司，土地用途為商住用地。
然而，班瑪縣國土資源局在委托拍賣前未能凈地出讓，土地交付逾期273天。
“很多事情都變了。”楊對說。
危險信號隨之而來，銀行拒絕了宜州金龍公司的貸款。“當時我們拿地時，巴馬的三家銀行主動詢問貸款需求，但當我們拿到全部五證後，銀行表示信貸政策收緊，不願意放貸。”
據財經新聞報道，2012年6月20日，央行上調銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點，大中型金融機構存款準備金率達到21.5%的高位。這是壹個明顯的信號，表明房地產信貸規模正在收縮。由於信貸收緊，中小企業融資越來越困難，許多地方已經暫停了民間借貸公司的房地產抵押貸款業務。
“那兩年是中小企業融資最困難的時候。很多只能靠民間借貸維持，壹些企業因為資金鏈斷裂而倒閉。”中國金融研究院研究員陳啟德表示。國泰君安的房地產研究報告顯示，2012年，房企的資金缺口達到1.35萬億元。
在建設的路上，它多次擱淺
銀行信貸之路受阻，楊光龍轉向民間借貸。
盡管62歲的楊光龍只有高中學歷，但他在建築行業工作多年，有許多商業夥伴。
2012年前後，楊光龍將自己的房產抵押給47個朋友進行貸款。“我們還是想把項目做好，暫時損失幾百萬的利息，我們也能忍受。”楊對說。壹審判決書顯示，這些債權人之前與楊光龍有過交往。曾經的生意夥伴蘭軍說，他和楊光龍認識十多年了。2012因為楊光龍說他在投資巴馬商業中心項目，資金周轉不開。經實地調查，蘭軍先後借給楊光龍13萬元。
然而，正是這些民間借貸成為楊光龍被指控“非法吸收公眾存款”的原因。
該地塊由巴馬縣國土資源局交付後，該項目被卡在建設工程規劃許可證上。2015年6月，楊光龍從縣住建局獲悉該規劃需重新調整，容積率由8.0降至6.5。原規劃的32層建築只能建到21。“根據新的方案，我們的土地出讓金將支付更多，可預售的商品房數量也將減少。”楊對說。
巴馬縣住建局局長孟紹興告訴界面新聞記者，當時廣西自治區政府重新制定了巴馬在建項目的控制性規劃方案，“不是由縣裏決定的。”
2065438+2005年5月，急需資金的巴馬商業中心壹次性賣出8000多萬元。
楊介紹，當時整個項目的資金缺口已超過1億元，仍有大量工程款未支付，同時還要償還借款人的利息。
最終，這8000萬元中，只有4000萬元用於支付工程費用。
長期負債最終壓垮了宜州金龍公司。當巴馬商業中心建到16層時，金龍公司的資金鏈再次斷裂。因楊光龍無法支付剩余8000萬工程款，施工方廣西建工集團建築工程總承包有限公司（以下簡稱施工總承包公司）停止施工，並向法院申請查封巴馬商業中心在建房屋。
隨後，楊光龍開始尋找合作夥伴並共同投資完成建設。但尷尬的是，小房地產公司拿不出這麽多錢，大房地產開發商不喜歡這種項目，不願意投資。
2016年，在想盡各種辦法後，楊光龍仍未能避免巴馬商業中心項目的徹底停工。
多次溝通無果後，楊光龍起訴巴馬縣國土局，要求巴馬國土局支付逾期交付土地的違約金，並返還減少建築體量的土地出讓金。最終，河池中院判決巴馬國土局支付654.38+0986萬元。然而，直到2019，巴馬國土局在二審中敗訴後，這筆錢才正式支付。
“這是縣城小開發商遇到的普遍情況。因為他們抗風險能力差，沒有政策和資金支持很容易倒下。”中國金融研究院研究員陳啟德表示。
“救命稻草”成為致命壹擊
由於遲遲未交房，工程款壹直未結清，巴馬商務中心成為眾矢之的。
2018巴馬縣政府發布《關於依法處理巴馬商貿中心未完工樓層的通知》，成立由副縣長任組長的巴馬商貿中心工作組，統籌協調處理。公告還宣布啟動宜州金龍公司破產程序。
這意味著楊光龍歷時六年的造星計劃將以失敗告終。這時，壹個自稱有8000萬元流動資金的南寧老板廖團芳出現了，楊光龍把他當成了最後壹根稻草。
雙方很快簽署了協議，廖團芳註冊成立了廣西範軍投資有限公司（以下簡稱廣西範軍公司），全面負責巴馬商務中心項目的續建工作。雙方約定，廣西範軍公司負責項目的延續，並在此期間獲得3000萬元的固定投資回報，項目的其他收益歸宜州金龍公司所有。
然而，註冊資本只有200萬元的廣西範軍公司在入駐兩個多月後面臨資金不足的問題，並頻繁更換施工單位。
在此期間，廣西範軍公司成立了壹個銷售團隊，以654.38萬至20萬的價格收取房地產定金。巴馬縣國土資源局補償了654.38+0986萬元，其中700萬元也撥給了廣西範軍公司招聘的施工單位。這引起了楊光龍的極大不滿，雙方合作舉步維艱，巴馬商業中心徹底癱瘓。
“非法吸收公眾存款”
項目沒有完成，壓力越來越大。“每年春節，都會有壹群人來縣城談這件事。”巴馬縣常務副縣長、巴馬商務中心項目工作組組長田漢祿告訴界面新聞。
田漢祿表示，正是宜州金龍公司後期的不配合才導致了今天的僵局。不過，在談及具體情況時，田漢祿拒絕接受采訪。
2019年4月3日，楊光龍因涉嫌非法儲存爆炸物罪被班瑪縣公安局刑事拘留。副縣長田漢祿在接受北青報記者采訪時表示，早在2016時，他們就發現了楊光龍私藏爆炸物的問題，但為了推進巴馬商務中心項目，他們並沒有深入追查。“2065438+2009年4月，我們依法逮捕並拘留了楊光龍和他的另壹個兒子楊慶中。我們的最終目的是希望他能配合（項目建設），交出公章，進行財務共管並履行相關協議。”
2020年3月，班瑪縣檢察院以楊光龍犯非法儲存爆炸物罪、非法吸收公眾存款罪向班瑪縣人民法院提起公訴。
壹審判決書顯示，檢方指控楊光龍為滿足巴馬商務中心項目施工需要，以654.38元+0.8萬元的價格購買附近壹采石場，期間將未付款的電雷管從舊倉庫運出存放。
此外，楊光龍擅自以商品房、商鋪作為抵押，以3%至5%不等的月利息，變相吸收社會不特定人員的高利貸款資金，用於公司項目經營和償還高利貸款本息。因高息借款導致資金鏈斷裂，導致項目停工，相關債權人權利無法實現，進而上訪，造成惡劣社會影響。鑒定書顯示，從2011年10月至2018年2月，楊光龍共向47人借款近81.77萬元。
根據《中華人民共和國刑法》第176條規定，非法吸收公眾存款罪是指違反國家金融管理法規，非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。
2010 12 13最高人民法院發布《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若幹問題的解釋》，其中第1條規定，構成非法吸收公眾存款罪的行為需要同時具備非法性、社會性、公開性和吸引力。
在法庭上，債權人之壹梅川作證說，楊光龍在巴馬房管所辦公室做生意時，他“當著所有人的面說要借錢建設巴馬商務中心項目”。壹審法院認為，楊光龍主要是壹對壹找人借錢，還在其他單位辦公室宣傳高息借款。由於借款人數眾多，並且沒有保密要求或限制信息傳播的措施，因此應考慮向公眾公布。
中國政法大學法學院教授何冰表示，僅在其他單位口頭表達借款不足以使其為公眾所知，47名借款人中只有兩人通過其他借款人介紹了貸款資金，這無法證明楊光龍有意將其公開。
在確定是否向不特定對象吸收存款時，法院表示，盡管大多數集資者都是楊光龍的朋友，但楊光龍並沒有限制參與人的身份和人數，只要他有錢就可以借，因此他決定不向特定對象借款。
何冰認為，借貸不是壹個確定性的行為。法院表示，應通過“考慮是否限制不參與集資的範圍以及是否限制參與人的身份和人數”來判斷，這實際上是要求個人或企業嚴格執行此類計劃。但實際上，這樣的要求完全不符合民間借貸行為的特征。巴西縣法院的這壹定義既不現實也不可行。
2020年7月21日，班瑪縣法院判決楊光龍非法儲存爆炸物罪不成立；因違反國家金融管理法規，向社會公眾吸收巨額資金，並承諾在壹定期限內還本付息，擾亂金融秩序，構成非法吸收公眾存款罪，被判處有期徒刑五年六個月。法院判決追繳楊光龍違法所得近81.77萬，並責令其退賠相關集資參與人。
根據楊提供的信息，在被拘留之前，楊光龍已支付了超過6543.8億元的各種本金和利息，尚有4000多萬元尚未支付。“父親進去後，借錢越來越難，後來很少還。”楊對說。
目前，楊光龍已向河池市中級人民法院提起上訴，要求撤銷壹審判決，改判其無罪。
越來越多的不吸煙案例
2019最高人民法院發布的壹組數據顯示，2015至2018，全國法院新收非法集資刑事案件數分別為5843件、7990件、8480件、9183件，同比分別上升108.23%和36件。
中國政法大學法學院教授何冰認為，由於近年來經濟不景氣，許多民營企業無處放貸，因此只能走民間借貸的道路，而民間借貸中相當壹部分出借人通過集資獲得資金，這在客觀上導致非定罪判決的增加。但是，如果司法機關不能準確區分非吸煙和民間借貸，將不利於民營企業的發展。
長期關註縣域房地產經濟發展的中國金融研究院研究員陳啟德表示，房地產領域的非法集資案件相當普遍，其背後的根本原因是小開發商缺乏自有資金，融資渠道狹窄，因此往往利用杠桿經濟壹邊發展壹邊找錢。壹旦他們遇到風險，他們將很容易導致多米諾骨牌效應並最終導致項目失敗。
2015年，他的團隊對全國12個縣的小開發商進行了問卷調查，發現其中三分之壹的開發商在項目開發過程中遇到了政策突變、信貸門檻高等問題。
陳啟德認為，國家金融機構應繼續改善中小企業的融資環境，地方政府也應確保房地產項目開發中政策的穩定性和壹致性，為真正願意做事的中小企業服務。
巴馬縣住建局局長孟紹興告訴界面新聞，壹個優質項目的沈浮，各方都有責任。“從政府的角度來看，如果我們先拆遷再拍賣，就不會涉及土地延期交付的問題。也許現在問題已經解決了。因此，我們也吸取了教訓。後來，我們掛牌的任何土地都保證以凈地方式出售。”