2020年初，疫情對中國經濟和房地產市場造成了很大影響。為應對疫情沖擊，我國宏觀政策逆周期調節力度明顯加強，地方政策更加靈活。疊加疫情緩解後，前期積壓的住房需求得到積極釋放，中國房地產市場持續復蘇，尤其是長三角熱點城市。土地市場較為火熱，品牌房企線上線下積極推進，銷售業績與去年同期基本持平。
1政策
調控政策邊際改善，仍堅持“房住不炒”
2020年上半年，新冠肺炎疫情給中國經濟發展帶來了巨大影響。中央政府反復強調要加大逆周期調節力度，保持流動性合理充裕。在“六穩”“六保”背景下，行業資金環境相對寬松。同時，為充分釋放國內消費潛力，加大新型城鎮化和區域發展戰略力度，下放土地審批權，完善生產要素市場化配置，加快老舊小區改造，釋放房地產行業中長期效益。在房地產調控方面，中央仍然堅持“房住不炒”的定位。在流動性合理充裕的宏觀背景下，房地產領域金融監管依然趨嚴；地方政府因城施策更加靈活，許多地方從供需兩端出臺了房地產支持政策。盡管整體調控政策呈現邊際改善趨勢，但政府仍保持調控力度，堅守“限購”“限貸”底線。需求端更多是從放寬人口落戶、降低人才引進門檻、增加住房補貼等方面落實。
總體而言，上半年中央政府堅持“房住不炒”的立場，房地產領域的金融監管仍然嚴格。為了應對新冠肺炎疫情的影響，地方政府在政策上更加靈活，但他們仍然堅守“限購”和“限貸”的底線，以促進房地產市場的穩定運行。
2.市場數量和價格
市場持續復蘇，長三角城市量價表現突出。
（1）價格:整體價格平穩，長三角部分熱點城市房價呈上漲趨勢。
百城新建住宅均價累計漲幅為過去5年同期最低水平，環比漲幅自3月份以來略有擴大。根據中國房地產指數系統對100個城市新建住宅樣本的調查數據顯示，2020年6月，100個城市新建住宅平均價格為15461元/平方米，同比上漲3.16%，漲幅較上月擴大0.17個百分點。環比上漲0.53%，增速連續36個月位於0.6%以內。近幾個月環比增速略有擴大，整體增速保持在較低水平。累計來看，2020年受新冠肺炎疫情影響，上半年100個城市新建商品住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.18個百分點至1.27%。
分梯隊來看，疫情後壹線城市市場恢復較快，上半年累計漲幅位居各梯隊第壹；二線城市市場逐步恢復，部分熱點城市快速回暖，房價止跌企穩；三四線代表今年上半年各城市累計增速收窄。部分城市受多重因素影響，房地產市場恢復相對緩慢，後期可能面臨調整壓力。從城市群來看，長三角地區樓市復蘇明顯。上半年，地區住房價格上漲2.72%，漲幅比去年同期擴大1.66個百分點。珠三角累計漲幅處於過去五年同期較低水平；京津冀、山東半島累計業績均出現近五年來首次下滑，市場復蘇相對乏力。
百城二手住宅價格方面，根據中國房地產指數系統對100個城市二手住宅的調查數據顯示，2020年上半年百城二手住宅均價繼續上漲，1-5月環比漲幅繼續擴大。6月份，由於前期積壓的購房需求釋放放緩，新房供應增加，環比漲幅有所收窄，價格總體保持穩定。累計來看，2020年上半年百城二手住宅均價上漲1.72%，漲幅較去年下半年擴大1.11個百分點，整體呈現穩中略漲態勢。
（2）成交規模:經過深化調整後持續回升，長三角市場恢復較快。
上半年重點城市新房成交面積同比下降，絕對規模為2015年以來同期最低；3月以來市場逐步恢復，5-6月成交面積接近近三年同期平均水平。根據中指數據初步統計，2020年上半年50個代表性城市新建商品住宅月均成交面積約2240萬平方米，同比下降約15%，成交規模為2015年以來同期最低水平。3月以來，國內疫情得到有效控制，在各地政策靈活、企業積極營銷、降息降低購房成本等多種因素的綜合作用下，房地產市場逐步復蘇。5月50個代表城市商品住宅成交面積同比首次轉正，6月略高於近三年同期平均水平。
長三角代表城市市場復蘇步伐較快，當前成交規模同比增速明顯高於50城整體水平。今年2月，在新冠肺炎疫情的影響下，各地區代表性城市商品房成交面積同比大幅下降。相比之下，長三角和珠三角地區的同比跌幅略低於50城的整體水平，市場表現出壹定的韌性。上半年長三角代表性城市商品房成交面積同比下降不到65，438+00%，是所有區域中降幅最低的。
二手房方面，2020年6月至5月，受疫情影響多數城市成交規模較去年同期有所下降。5438 6月至2020年5月，全國重點城市二手房累計銷售面積為4982萬平方米，與去年同期相比下降261%。3月，隨著疫情得到有效控制，二手住宅成交逐步恢復，成交規模環比增長近4倍，但與去年同期相比仍下降40.6%；4、5月份，部分城市已經逐步恢復到去年同期水平。
2020年初，在新冠肺炎疫情的影響下，房地產市場短期內量價下降，尤其是交易量下降，新房和二手房同比降幅達到近年來最大。3月以來，隨著中央和地方政策的逐步見效，如多次降息、供應鏈兩端的政策支持以及重大規劃等，買家的置業情緒有所改善，此前積壓的市場需求積極入市。同時，企業抓住銷售窗口期，加大促銷力度，創新營銷模式，也提振了企業的置業情緒。新房和二手房價格均較上月小幅上漲。5-6月新房成交規模接近近三年同期平均水平，但短期來看，常態化疫情防控和較大的經濟發展壓力給房地產市場帶來了更多不確定因素。面對當前市場形勢，企業推盤熱情不減，下半年推盤節奏可能不會完全釋放，市場將繼續復蘇。
（3）成交結構:熱點城市各級別產品價格均有所上漲，改善型需求提速。
我們以套餐總價為基礎，結合交易量，將30個城市不同級別的樓盤分為中低價位、中高價位和高價位三類。具體劃分方法如下:首先，所有新房按照總包價降序排列，交易量前65，438+00%屬於高價樓，65，438+00%-40%屬於中高價樓，後60%屬於中低價。
註:不同城市的房地產交易數據覆蓋區域不同，如北京和上海包括所有區縣，而重慶和廊坊僅覆蓋主城區，不包括所轄縣市；不同城市交易數據的物業類型均包括共有產權房，不包括保障房。具體覆蓋區域和物業類型請參考CREIS規定數據的詳細說明。2020年上半年數據均為1-5月統計，下同。
30個代表城市中，濟南、青島、天津、福州房價成交總價中位數較2019有所下降，而蘇州、杭州、佛山等熱點城市群城市房價成交均價和總價中位數均有所上升，多數城市房價漲幅明顯收窄。具體來看，濟南、青島和天津的房地產市場相對缺乏需求活力。2020年以來，各城市受降價促銷等因素影響，新房價格整體下降。例如，濟南房地產成交總價中位數和平均值分別下降16.0%和10.3%至14.2萬元和16.6萬元；青島和天津的房地產交易總價中位數也下降了約4%。以核心城市群為代表的熱點城市需求支撐較強，市場恢復較快，房價較去年有所上漲。其中，蘇州、杭州、佛山等熱點二三線城市近半年房價漲幅也較為明顯，房價漲幅均值和中位數均超過10%，市場保持壹定熱度。整體來看，各城市房地產交易總價上漲的城市數量多於下跌的城市。但在疫情影響下，大部分城市的房地產成交中值和均價漲幅較2019年有明顯收窄或下降。
2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影響下，不同城市的房地產市場出現了調整。但受城市基本面和房地產市場發展階段等因素影響，城市市場分化愈發明顯，部分核心城市群熱點城市需求強勁反彈，房地產成交總價小幅上漲。成交方面，改善型需求釋放加快。同時，在疫情的影響下，人們對居住空間提出了更高的要求，這也在壹定程度上促進了高端項目的成交熱度。展望後市，隨著疫情的進壹步減弱，市場交易規模可能會繼續補漲，但在嚴格的政策基調下，整體價格漲幅可控。長期來看，改善型需求仍有較大空間，未來不同城市的優質中高端項目占比將提升。
3.陸地
優質地塊供應增加，土地拍賣火熱。
全國300城住宅用地供應規模小幅增長，二季度推地程度明顯提升。2020年上半年，全國300個城市共推出土地654.38+0.9億平方米，同比增長654.38+0.5%。其中推出住宅用地5.4億平方米，同比上漲1.0%。上半年住宅用地成交規模下降。2020年上半年，全國300個城市共出讓土地8.7億平方米，同比下降6.0%，其中住宅用地出讓4.3億平方米，同比下降5.4%。具體來看，壹季度住宅用地成交654.38+0.4億平方米，同比下降22.8%；二季度土地供應規模增加，2月以來地方政府陸續出臺供給側支持政策，提振了企業拿地信心。住宅用地總成交量為2.9億平方米，同比增長6.4%。
住宅用地成交樓面價創近年同期最高水平，同比漲幅明顯。2020年上半年全國300個城市住宅用地平均樓面地價為5154元/平方米，為近年同期最高水平，同比上漲16.5%。300城住宅用地平均樓面價上漲主要受各城市土地成交結構性因素影響。同時，熱點城市部分優質地塊集中入市，多宗高溢價地塊出讓，也推動了住宅用地成交平均樓面價整體上升。溢價率方面，上半年全國300個城市住宅用地平均溢價率為16.5%。今年壹、二季度，住宅用地成交平均樓面價和溢價率持續走高。二季度住宅用地成交平均樓面價為5367元/平方米，為近幾個季度的最高值，同比上漲14.3%。溢價率為17.9%。
整體來看，2020年上半年，全國300個城市住宅用地量小幅增長，成交量有所下滑。二季度土地供應明顯增加，使得成交面積降幅收窄。價格方面，今年2月以來，多地出臺了延期或分期繳納土地出讓金、放寬預售條件、推遲竣工時間等多項供給側支持政策。與此同時，央行繼續運用降準降息等積極貨幣政策，保持流動性合理充裕。部分企業資金改善，疊加熱點城市優質地塊集中入市，企業拿地積極性較高。全國300個城市住宅用地成交平均樓面價漲幅和溢價率已超過15%。預計下半年，地方政府將繼續加快土地推廣步伐，土地市場表現有望趨於理性，但部分熱點城市的土地市場仍將保持壹定熱度。
4.品牌房企
線上線下積極營銷，銷售業績接近去年同期水平。
2020年上半年，不同陣營的房企發展策略出現分化。其中超100億的超級陣營有13家，平均銷售額增長率為2.2%。憑借廣泛的布局，恒大等企業通過多地聯動、集中加推，實現了業績的穩定發展。
代表房企2020年上半年銷售目標平均完成率為40%。2020年，受新冠肺炎疫情影響，房企銷售承壓。截至上半年，重點監測房企年均銷售目標完成率為40%，低於上年水平。預計下半年，隨著疫情對房地產市場的負面影響逐漸減弱，企業供應將繼續增加，“促銷售、搶回款”仍將是重中之重。
企業拿地程度下降，二季度拿地積極性明顯回升。2020年上半年，20家品牌房企合計拿地12063萬平方米，同比下降26.5%；累計拿地金額7547億元，同比下降11.0%。具體來看，壹季度受疫情影響，部分城市推地節奏放緩或暫停，企業拿地規模明顯回落；4月以來，在市場置業信心逐步恢復、各地優質地塊成交量增加、資金面略有改善等因素影響下，20家品牌房企調整了拿地節奏，拿地積極性明顯提升。二季度，代企業拿地金額和面積均實現翻倍增長。
整體來看，2020年上半年，品牌房企綜合運用線上線下營銷渠道加大項目推廣和促銷力度，以緩解疫情下銷售暫停對化工產品回流的影響，但銷售目標完成率不及預期。拿地方面，企業靈活調整拿地策略，大型房企抓住市場窗口期積極補充優質土儲，整體投資布局向高能級城市傾斜。在穩杠桿、防金融風險的背景下，房地產金融監管依然趨嚴，優質國企和財務狀況良好的大型企業資金狀況有所改善，中小房企現金流壓力加大，行業集中度進壹步提升。展望下半年，面對疫情和經濟發展的不確定性，品牌房企仍需審時度勢，圍繞銷售目標搶回資金，同時加大對潛力城市布局和產品創新的探索，實現持續、穩定、有質量的增長。
1行業環境
經濟有望逐季改善，調控政策中的“穩”字是第壹位的。
宏觀經濟方面，在下半年國內疫情得到有效控制的前提下，中國經濟將逐步復蘇，基建投資的快速發展和房地產投資的同比增長都將帶動固定資產投資改善，而消費在多種因素的綜合影響下增長空間有限。總體來看，下半年中國經濟有望逐季改善，但需要警惕各種不確定性帶來的風險，整體經濟增長壓力仍然較大。國內金融環境將保持相對寬松，流動性合理充裕將為經濟復蘇發展提供更有利的資金需求。對於房地產市場來說，在穩定寬松的金融環境下，房地產市場也將受益。房企融資成本下降、居民購房成本下降都有利於市場的恢復和發展。
在政策方面，2020年下半年，中國房地產市場調控將堅持“房住不炒”的定位不變，其中短期金融監管可能會收緊，以抑制房地產金融化泡沫。在此背景下，隨著新型城鎮化戰略的推進，人口吸引力突出的東部城市群核心城市和中西部地區中心城市房地產市場發展優勢可能凸顯。
2.市場趨勢
下半年市場銷售調整壓力和城市分化加劇推動投資更加聚焦。
2020年，新冠肺炎疫情對中國經濟和房地產市場帶來壹定影響。結合疫情後國內重要會議傳達的政策信號和國內外研究機構的主流觀點，我們對全年市場環境提出以下假設:
假設1:宏觀經濟增長有韌性（GDP增速為1.0 ~ 3.0%）；
假設二:城鎮化穩步推進（城鎮化率上升至61.6%）；
假設3:貨幣政策穩健靈活，流動性合理充裕（M2增加10% ~ 12%），信用環境改善（人民幣貸款增加約20萬億元）；
假設四:堅持“房住不炒”定位，繼續因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。
鑒於中國房地產市場周期處於下行階段，2020年新冠肺炎疫情影響下宏觀經濟不確定性增加，我們預計2020年全國房地產市場將呈現“銷售規模高位調整、新開工面積小幅下降、投資增速放緩”的特征。
趨勢壹
下半年銷量將逐步調整，銷售均價可能維持小幅結構性上漲。
在下半年行業政策環境將保持相對穩定的背景下，隨著短期內信貸寬松、調控優化等政策利好邊際效應不斷減弱，以及前期積壓需求持續快速釋放，市場需求入市節奏可能放緩， 再加上國際疫情持續蔓延和國內部分地區疫情反復，下半年國內疫情發展和經濟走勢仍存在壹定不確定性，將進壹步制約市場規模回升，下半年市場處於調整通道的可能性較大。 值得註意的是，疫情發生後，中央和地方采取的寬松信貸、優化調控等措施效果顯著，對需求釋放積極性的促進作用基本可以抵消疫情帶來的沖擊。市場規模的調整更多是由於周期性低迷，預計銷售面積的年跌幅在5%至6.5%之間。
下半年，在“房住不炒”定位不變、居民收入預期難有明顯變化的前提下，房價不具備持續全面上漲的基礎；且隨著需求逐漸回歸理性，項目去化壓力將顯現，在房企采取的降價促銷策略下，房價可能存在小幅波動的可能。但考慮到下半年土地市場仍有優質地塊機會，土地成交樓面價有望繼續高位運行。此外，房企加推的高價改善型項目占比上升，可為房價提供有力支撐。預計下半年整體房價平穩，受結構性上漲等因素影響，銷售均價將保持小幅上漲。
趨勢2
宅地供應節奏有望加快，土地市場可能逐步降溫。
2020年白城市住宅用地計劃供應面積2.8萬公頃，與去年基本持平。其中，第壹條線代表2020年全市住宅用地規劃供應量為1.293公頃，同比增加17.5%，深圳為近100%。二線代表城市住宅用地計劃供應量0.9萬公頃，同比增長5.2%，19二線代表城市住宅用地計劃供應量同比增加；三四線代表2020年城鎮住宅用地計劃供應量654.38+0.8萬公頃，同比下降3.4%。
通過對比2020年百城土地供應計劃與上半年推出土地總量發現，上半年多數城市推地節奏較慢，百城推出住宅用地面積占全年供應計劃的36.1%，較去年同期下降5.9個百分點。100個城市下半年住宅用地供應總量將高於上半年，土地供應節奏有望加快，土地市場熱度或有所緩解。對於企業而言，下半年部分熱點城市推地力度將繼續加大，企業獲取優質土儲的機會仍較多。企業短期內拿地應更加謹慎，不要盲目追逐地王項目，以免對資金流產生不利影響。
趨勢3
下半年新開工規模穩中略增，投資保持較高增速。
房企新開工的積極性與市場銷售情況密切相關。雖然下半年全國房地產市場規模存在調整壓力，但短期疫情期間需求釋放、信用環境改善帶動的投資保值需求、疫情帶動的改善需求仍有空間。預計下半年房企將繼續積極推貨，抓住銷售窗口期，實施高周轉策略，保持壹定的開工積極性；此外，從300城土地成交面積來看，土地儲備較為充足且土地供應有放量趨勢，新開工增長具備良好基礎。另壹方面，疫情發展的不確定性和市場庫存的持續積累也將制約房企開工積極性的明顯提升。預計2020年下半年新開工規模將小幅增長，但全年仍將處於調整狀態。
下半年土地購置費仍將保持壹定增速支撐開發投資繼續增長，但整體拉動力將有所減弱。考慮到2019年土地成交價格的持續調整，下半年跌幅有所收窄，但尚未得到糾正，以及現階段房地產企業因信貸環境改善而積極拿地的行為，2020年下半年土地購置費增速較大概率將穩定在現有水平，這將進壹步支撐開發投資繼續增長。但由於其增長率與2019年相比仍會有壹定差距，因此對整體開發投資不利。
下半年竣工進程將加快，建設投資成本回升有望刺激開發投資快速增長。近年來，我國商品房銷售面積在快速增長後保持在較高水平，但竣工規模持續波動，銷售竣工之間的差距逐漸拉大。目前距離2016開始的銷售高峰已經過去三年多，行業竣工交付壓力持續凸顯。隨著疫情的緩解，房企的竣工進程將加快。2020年5月全國商品房竣工面積恢復正常，同比增長6.2%。預計下半年建設進程將繼續深化，建設項目投資成本有望繼續增加（5月同比增長9.3%），從而帶動全國開發投資保持較高增速。
趨勢4
隨著城市分化加劇，投資重心更集中於具有長期支撐的熱點城市。
壹線城市:壹線城市市場需求旺盛，但嚴格的疫情防控措施延緩了需求入市的步伐。與其他城市相比，市場規模反彈相對溫和。預計下半年壹線城市房地產投資和新開工仍將保持高位，銷售將逐步恢復。
二線城市:二線城市人口突出。近年來，為了加強競爭力，城市積極吸引人才，其市場需求韌性更加突出。下半年，二線城市市場規模具備持續回升的基礎；另壹方面，鑒於人地掛鉤制度的實施將進壹步拓展熱點城市房地產市場的發展空間，預計下半年房企的投資重點將繼續集中在熱點城市，尤其是東部發達城市群。
三四線城市:部分城市需求已被透支。此外，2020年棚改力度進壹步減弱，需求疲軟。下半年銷量承壓，房企投資更為謹慎，開工或調整。
趨勢五
改善型需求加速提升，產品持續叠代升級，物業服務行業快速發展。
從30個城市住宅項目銷售套數占比來看，2020年1-5月、120-144平方米、144-200平方米及200平方米以上改善型產品銷售套數較2019年有所增加，購房需求不斷升級。根據中植百城最新的居民購房意願調查結果顯示，6月份，近四成受訪者表示短期內購房需求以換房改善為主，改善型需求占據重要位置。此外，受當前城市居民居住特點影響，各類置業人群更青睞三類中大戶型產品，此類產品需求占比44%，明顯高於其他類型。預計隨著疫情的減弱，市場換房仍有較大空間，且在限購等政策影響下，部分購房者更傾向於壹步到位選擇產品，高端項目占比有望繼續上升。
此外，受居住屬性回歸和疫情加速刺激的影響，產品內部功能劃分的合理性、社區配套、產品健康理念的體現等產品關鍵因素對置業決策的影響凸顯，將進壹步推動行業聚焦產品的叠代升級，實現人居環境的完美發展。同時，疫情的爆發也為物業管理服務行業的發展提供了難得的機遇，加速了物業服務需求的釋放。中國存量房規模大，物業管理服務行業有相當大的發展空間。房企在物業領域的布局可能重構未來房地產行業的競爭格局。
參考資料:
2020年上半年中國房地產市場綜述及下半年走勢展望