或者和開發商合作建小產權房，收益會更大。
以下是小產權房的概念。註意還是要自己帶。
“小產權房”不是壹個法律概念，而是人們在社會實踐中形成的約定俗成的稱謂。目前所謂的“小產權房”，也稱為“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家發放的房產。因此，“小產權”實際上是“農村產權”，並不構成法律意義上的物權。更直白地說，“小產權房”是壹些村集體組織或開發商以新農村建設的名義出售的集體土地上建造的房屋或農民自己組織建造的“商品房”。
目前有兩種“小產權房”和“農村產權房”:壹種是建在集體建設用地上的房子，即建在“宅基地”上的房子只屬於村集體所有人，即使是其他村的農民也不能購買；另壹種是在集體企業土地上或占用耕地上的違法建築。
與壹般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金的概念，也不存在開發商瘋狂攫取利潤的行為。因此，“小產權房”的價格壹般只有1/3甚至低於同區域的商品房。這是大量城市居民購買“小產權房”抵禦產權風險的根本原因。
【編輯本段】法律屬性
那麽，農村產權房的法律性質是什麽？是否合法，可以購買或轉讓嗎？
首先要明確，農村產權房只要依法辦理了相關審批手續，就是合法建築，法律允許農村集體在集體土地上建房。因此，不僅僅是農村產權房是違法建築。只是銷售環節存在的壹些問題與現行法律法規相沖突，讓人誤以為是違章建築。
既然是合法的，農村產權房可以購買和轉讓嗎？根據《中華人民共和國土地管理法》規定:農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。農村宅基地屬於集體所有，村民只有宅基地的使用權。如果農民將房屋出售給城市居民，則無法獲得法律認可和保護，無法辦理土地使用證、房產證和契稅證等合法手續。因此，農村產權房不能轉讓或出售給非本集體成員的第三人。但是，這並不意味著農村產權房不能轉讓，而是其轉讓或出售的對象是有限的，只能在集體成員內部轉讓和更換。
【編輯本段】小產權和大產權
1，所有產權（大產權）
國務院《關於繼續積極穩妥推進城鎮住房制度改革的通知》規定，按市場價購買的公有住房均可歸購房者所有。市場價格也是住宅市場的市場價格或報價。國家和地方政府不會降低或提高價格，而是隨市場走，讓買賣雙方同意。只要雙方都能接受，交易就可以達成。根據市場價格，房屋的所有者擁有房屋的所有控制權，即房屋和房屋的占有、使用、收益和處分權。在這裏，房子的所有產權都與房子的所有權相同，但兩者的提法不同。與“部分產權”相比，“完全產權”是有意義的。
2.產權的壹部分。（小產權）
根據國務院《關於繼續積極穩妥改革城鎮住房制度的通知》，職工可以在國家規定的住房面積內以標準價格購買公共住房。員工購買房屋後，他擁有壹些其他產權，這些產權可以繼承和出售，但出售必須在購買五年後才能進行。原出售房屋的產權單位有優先購買權，出售房屋的收入在扣除相關稅費後按照個人、單位或政府占有的產權比例進行分配。從這裏，我們可以看出壹些產權和所有產權之間的壹些區別。部分產權與全部產權的區別在於，部分產權強調的是永久使用權和繼承權，而收益權和處分權的行使被限制在壹定範圍內。
【編輯本段】買農村產權房有哪些風險？
第壹，法律風險，前面已經詳細討論過，這使得農村產權房的流通和轉讓有很多限制，因為農村產權房只具有普通商品房的使用性質，但不具有普通商品房的法律性質，因此不是商品房。因此，法律法規關於商品房的相關規定和制度對農村產權房無效，人民法院不能適用商品房買賣的法律規定和司法解釋處理涉及農村產權房的案件，難以維護購房人的權益。同時，由於購買農村產權房的合同無效，根據法律規定，購房者只能要求開發商退還購房款並按照銀行同期貸款利率支付利息。但根據現有案例，購房人明知所購房屋仍為鄉產權房所購的，因其自身過錯要求其賠償損失的請求，人民法院可能不予支持。而且即使開發商違約，買方的權利也不會因為合同無效而得到保障。由於農村產權房不被法律認可，沒有在房管部門備案，不受政府機構監管，在房屋使用過程中，如果遇到壹些房屋質量問題和公共設施維修問題，他們的救濟渠道非常有限。
二是政策風險，購買在建農村產權房後，購買人與開發商簽訂合同並支付房款，如果有關部門對農村產權房建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至強制拆除。那麽結果只能是購房人向開發商索要購房款，購房人可能面臨既無法取得房屋又無法及時主張房款的尷尬局面。此外，如果買房後有征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購買者不是合法產權人，很可能無法獲得產權拆遷補償，作為實際使用人的拆遷補償與產權補償相比很少。
第三，目前農村產權房的開發建設尚未得到明確規範，開發建設監管也存在缺位。然而，農村產權房的發展沒有銀行貸款的支持。在開發過程中，大量的開發資金不受政府和銀行的監管，主要依靠開發商的自律。壹旦開發單位的資金或其他環節出現問題，極有可能成為爛尾工程。如果購房資金在沒有任何資質和監管的情況下預付給開發單位，對購房人來說存在很大的風險，如資金安全、開發商資金是否按時到位、房屋是否能按時按質交付等。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。而且，入住後的物業管理也容易出現問題。
第四，由於購買的農村產權房不受法律承認和保護，未經國家房地產主管部門批準，因此無法辦理合法產權手續，購買後無法合法轉讓。同時，對房屋的保值增值也有很大影響。
【編輯本段】農村產權房有可能成為大產權房嗎？
很多人認為隨著物權法的頒布，公民的財產權將得到充分肯定，農村產權房也將得到法律認可，最終可以轉變為合法產權房。鄉產權房能轉化為真正的產權房嗎？從我國現行的相關法律法規來看，農村產權房改造為產權房還缺乏法律依據。從中國的土地管理理念和土地管理的價值取向來看，中國短期內不會放開集體土地的流轉。因此，將農村產權房改造為產權房需要很長時間。同時，即使農村產權房未來可以轉變為產權房，從現有的土地制度來看，購買者仍需要支付土地出讓金。因此，買家購買農村產權房的成本幾乎與購買商品房的成本相同。
因此，我們建議最好不要購買農村產權房，如果已經購買，您應該盡快退房。如果您認為您可以承擔本文中提到的風險，或者您確實需要購買農村產權房，我們建議您購買現有房屋，並註意該項目是否經過相應的審批程序以及開發商的資質和信譽，從而將購房風險降至最低。如果妳不能或不願意承擔上述風險，想購買農村產權房，目前，妳必須將妳的戶口轉移到農村產權房所在的村集體。
以上內容均為律師個人觀點，僅供參考！
中央政府明確禁止建設小產權房。
買家的利益得到保護。對於人們普遍關心的農村小產權房問題，陳錫文明確表示，小產權房是非法的，絕對不允許再次建造。對於那些已經購買了農村小產權房的消費者，國家有關部門正在研究制定具體的解決方案。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文:很多消費者在購買時，他們不可能對國家的法律了解得那麽多，所以他們買得稀裏糊塗，認為它很便宜。政府應該保護這些人的合法利益。“小產權房”的出現是違法的，因為它違反了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了將農用地轉為城市建設用地的法定程序，所以它本身就是違法的。