事實上，人們熱衷於投資房地產是有原因的。壹方面，房價在上漲，投資房地產可以增加壹個家庭的財富。另壹方面，現金壹直在貶值，人們的投資渠道非常匱乏，而房子是非常好的投資產品。投資房地產不僅非常簡單，而且房子可以用於居住或出租。房價和租金的上漲大大增加了投資房屋的家庭的財富。正是由於這些原因，許多家庭將多余的現金投資於房地產。根據央行2020年初發布的數據，我國城鎮居民住房擁有率已經達到96.86%，這意味著大多數城鎮家庭已經擁有了房子。擁有兩套住房的家庭占365，438+0%，擁有三套及以上住房的家庭占65，438+00.5%。可以看出，不僅大多數城市家庭已經有了房子，而且住房資源也是過剩的。
如果按照目前戶籍人口45.4%、常住人口60%的城鎮化率計算。目前，只有城市家庭擁有的房子才足夠所有住在城鎮的人使用。顯然，許多非城市戶口的人也在城市買了房子，所以從整體上看，除了少數壹二線熱點城市外，大多數城市的住房資源嚴重過剩。根據西南財經大學2017年的調查統計，我國商品房整體空置率在22%左右。近年來，每年都有大量新建商品房進入市場，這表明我國的住房空置率較高。
然而，另壹方面，住房資源嚴重過剩，大量過剩。很多人買不起房子，主要是因為房價太高了，高到大多數人都是剛需。根據上海易居研究院的統計數據，截至2020年底，全國6543.8+萬個城市的平均房價收入比高達9.2，這意味著壹個家庭想要買房，需要全家人不吃不喝地工作9.2年。顯然，9.2年沒有任何支出是不可能的。現在城市裏的開銷越來越大，人們的生活消費水平也在提高。因此，在高房價和巨大的生活壓力下，買房真的是壹件非常困難的事情。雖然現在可以首付買房了，但是30%的首付也不是壹個小數目。例如，在壹二線熱點城市，壹套房子的價格可能高達兩三百萬甚至上億，30%的首付不是普通人可以接受的。最後，即使首付足夠買房，未來幾十年每個月的房貸壓力也會非常大。
可以看出，由於目前的房價處於高位，人們想要買房，不僅要花光所有的積蓄，而且還要透支自己幾十年的工資。可以說，對於很多家庭來說，房子代表著壹個家庭的財富。現在，由於樓市調控政策的不斷收緊，房價上漲的勢頭被慢慢遏制，許多城市的房價也出現了下跌或停滯。所以現在很多剛需購房者擔心買房後，房價的下跌會導致他們面臨損失。因此，許多家庭暫時推遲了購房計劃，開始觀望樓市的發展。無論是投資客還是剛需購房者，都不希望自己買的房子虧本。他們買房時都希望價格最低，但最難判斷的是未來房價走勢。就此而言，如果妳今年不買房，五年後妳能買得起房子嗎？還是隨便挑壹套？我們可以看看王健林和馬光遠是怎麽說的。
在2013的壹檔電視節目中，有觀眾向王健林提問10年未來房價走勢。對於這個問題，王健林在現場給出了明確的預測。王健林認為，未來10年，壹二線城市的房價將繼續上漲，因為壹二線城市會有持續的人口流入，人口的增加自然會支撐房價的繼續上漲。同時，王健林並不看好未來三四線城市房價走勢10，因為三四線城市人口在不斷流失，不可能繼續支撐房價上漲。可以看出，王健林之所以做出這樣的預測，是基於中國城市化的發展方向。
從2013到現在已經八年了。回顧過去八年的走勢，我們可以看到王健林對壹二線城市房價走勢的預測非常準確，但他對三四線城市房價走勢的預測是錯誤的。從2015開始，三四線城市開始了壹輪房價飆升，直到2020年，許多三四線城市的房價繼續上漲。在我看來，這不是王健林的錯誤預測，而是王健林沒有考慮到政策對三四線城市的影響會如此之大。由於棚改貨幣化的推進，大量資金流入三四線城市樓市。三四線城市的樓市規模相對較小，因此棚改項目占比較大。此外，由於2016年壹二線城市出臺限購政策，大量炒房客湧入不限購的三四線城市。正是因為這兩個原因，三四線城市的房價得到了人口和資金的支撐，出現了翻倍的行情。
然而，近年來，隨著國家對樓市調控政策的不斷收緊，不僅許多炒房者開始對房價走勢感到悲觀，而且還退出了房地產行業。與此同時，就連那些剛需購房者也開始轉變購房觀念。此外，自2020年以來，舊改項目已全面推進，這意味著棚改政策已告壹段落。在失去大量棚改資金的支持後，許多三四線城市的房價將開始呈現回調現象。如今，許多三四線城市的房價已經嚴重膨脹，與當地居民的收入水平相差甚遠。因此，棚改政策停止後，三四線城市的房價將失去資金和人口的支持，回調也是正常現象。比如現在，很多非沿海地區的三四線城市都出現了回調現象。
今年年初，馬光遠公開表示，未來“房住不炒”政策可能會成為永久性的調控政策。房地產行業的黃金時代已經過去，房子不再適合公眾投資。在未來，如果妳想通過投資房地產賺錢，妳需要有非常專業的知識。此外，馬光遠還提出了三個20%理論，即20%城市、20%房企和20%房地產。這意味著只有滿足這三個20%的房子才適合投資，其他房子不再適合投資。可以看出，馬光遠對大多數房地產不再樂觀。例如，當馬光遠去年談到三四線城市的房地產市場時，他說現在投資三四線城市的房子是火中取栗。總的來說，馬光遠不否認房地產業，但同時他認為大多數房子不再適合投資，只有少數房產仍然適合投資。
馬光遠適合投資的三個20%的房地產實際上是指具有巨大發展潛力的城市，實力雄厚和信譽良好的房地產企業，以及品質優良和物業服務水平良好的房地產。而這些房子和其他房子之間，隨著時間的推移，價格的分化也會越來越大。
通過比較馬光遠和王健林對房地產市場的看法，發現他們的觀點雖然不同，但基本上是壹致的。因此，未來五年，在樓市調控政策下，壹二線熱點城市的房價將隨著人口的持續流入而繼續上漲，而在三四線城市，由於人口的持續流失和炒房者的逐步退出，房價也將回調。因此，如果今年不買房，在穩定的房價趨勢下，未來五年的房價差距不會太大，但壹二線熱點城市的房價將繼續上漲，買房成本將逐漸增加。相反，對於房價停滯或下跌的三四線城市來說，購房者的買房成本將逐漸降低。
對此妳怎麽看？