繼二手房限售和“認房又認貸”政策調整優化後，多地從簡化交易流程、完善交易擔保等方面入手，推出“二手房抵押轉讓”政策，以期促進市場交易。
什麽是“帶抵押過戶”？
9月21日，據當地媒體報道，中國人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行、銀行機構下發了關於鼓勵推廣二手房“按揭過戶”模式的通知。
“這是地方財政部門首次公開支持帶抵押轉讓的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。在此之前，包括濟南、深圳、南京、福州、無錫、青島和珠海在內的多個城市宣布將試行這壹政策。
所謂“抵押轉讓”，通俗地說，是指抵押的財產，可以在不提前還清貸款的情況下完成交易，轉移所有權並發放新的貸款。這被認為是進壹步降低交易風險和成本，盤活二手房資源，加快二手房流通和交易速度，進而帶動樓市活躍的重要創新政策。
隨著去年《民法典》的實施，“帶抵押過戶”有了法律依據。北京金訴律師事務所主任介紹，根據《民法典》第四百零六條“抵押財產的轉讓”，即在抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產；當事人另有約定的，從其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
王雨辰還強調，即使在可以“抵押過戶”的城市，也不是所有房產都能變現。如果之前設定了抵押，明確約定不能轉讓，則以該約定為準。
速度和安全是最大的優勢。
“以前也有過原房主房貸沒有還清的情況，所以需要‘下家’把錢交給‘上家’才能過戶。這需要壹大筆錢用於下家，而且家裏也有拿錢跑路的風險。”房產經紀人李先生告訴中新財經記者。
“我們壹般為客戶做‘過橋’，也就是‘贖樓’，花錢找擔保公司代付，但手續復雜，要等房貸解除後才能交易，耗時較長。”李先生說，壹般來說，解除抵押至少需要壹周時間，超過半個月也無法完成。“抵押轉讓”肯定會節省原業主的止贖費用和籌集資金的時間。
效率能提高多少？以合肥市為例，合肥市不動產登記中心的工作人員表示，只要提供貸款的銀行同意合作，購房者就可以前來辦理二手房“抵押過戶”業務。“通常情況下，新的產權證將在3個工作日內頒發，並完成過戶手續。”
除了速度，安全也是房屋交易中需要考慮的重要部分。李先生回憶說，以前做“過橋”時，出於安全考慮，往往需要找中介和第三方壹起監管，拿著房主的戶口本、銀行卡、貸款合同甚至身份證，直到成功解除抵押。期間自然有很多風險。
但“隨抵押轉移”模式後，減輕了“過橋資金”壓力，實現了原抵押註銷登記與新抵押登記的無縫銜接，可有效防範交易風險。
不少地方還提到了第三方公證機構的加持。
濟南在“有抵押轉讓”中引入了公證的“托管賬戶”，買方將房款存入托管賬戶即可獲得房屋。如果過戶有問題，房款可以按原方式退回；深圳還引入了公證處，對各方資金流動有壹定的保護機制，降低了壹方違約帶來的風險。
無錫開創了政府監管和自由行的先河。同樣，買方將貸款資金全額存入監管賬戶，然後辦理房地產轉讓、賣方原抵押變更和買方新抵押合並，最後歸還賣方貸款，賣方將收到余額並註銷抵押登記。
廣州最新政策還明確，針對銀行間二手房“抵押過戶”可能導致銀行抵押失敗、產權過戶後無法達成交易的風險，可引入公證或擔保等第三方機構，確保資金安全，防控經營風險。
“有關部門已經意識到這種交易可能帶來的風險，也提出了為風險進行公證或擔保的操作。這對於更好地穩步推進‘帶抵押轉讓’模式具有積極作用。”嚴躍進說。
或者更多的城市會跟進。
“更重要的是，這壹政策可以加快‘連環單’交易的步伐。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李表示，壹套二手房交易可能與3-4套房交易有關。過去，由於上述流程的繁瑣阻礙，壹套房無法交易，影響了其他房屋的交易，導致買賣需求無法實現。
李認為，“按揭過戶”註入了強大的信用背書，暢通了交易流程，促進了住房流通和良性循環。各環節打通，降低了信用信息調查成本，縮短了交易周期，有利於二手房交易流通。
“‘抵押轉讓’業務本身的操作並不復雜。過去，銀行不願意營業主要是因為貸款額度緊張。”中原地產首席分析師張大偉指出，如今，銀行有可能在貸款額度充足的情況下運作。
根據RealData發布的數據，9月份住房信貸環境進壹步寬松，整體房貸利率創下新低。在103個重點城市中，超過80%的城市的主流房貸利率低至首套4.1%和二套4.9%的下限。
市場普遍認為，未來有望有更多城市跟進實施“隨轉按揭”政策。
如果您想實時了解更多財經新聞，請關註我們。