原標題：雲掌財經丨震驚！合肥庫存漲幅全國第壹！背後真相如何？合肥房價會跌嗎？
作者：雲掌財經 財權
從房價漲幅全球第壹到庫存漲幅全國第壹，合肥的火熱不是憑經濟，不是憑科技，而是火熱樓市！近日，壹張全國80城庫存的同比增幅變化表再壹次把合肥推到了樓市的風口浪尖--合肥庫存漲幅全國第壹，高達47%！
從房價漲幅全球第壹到庫存漲幅全國第壹，合肥的火熱不是憑經濟，不是憑科技，而是火熱樓市！
近日，壹張全國80城庫存的同比增幅變化表再壹次把合肥推到了樓市的風口浪尖--合肥庫存漲幅全國第壹，高達47%！
合肥庫存漲幅全國第壹!
截至2017年7月，全國80城新建商品住宅庫存量同比增幅表：
據最新發布的全國80城新建商品住宅庫存量來看，漲幅第壹的合肥，庫存增幅47%，位居全國80城首位，比第二名惠州還要高出14%，是庫存“重壓區”，去庫存力度也大。
壹二線城市庫存跌至底部，比如北京、上海庫存量跌27%，廣州跌22%。壹二線城市因土地供應有節制、市場需求量大，並不存在明顯的庫存壓力。
同時，80個城市中，有61個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中九江、杭州和滁州的同比跌幅較大，跌幅分別為53%、51%和45%。對於此類同比下跌的城市來說，本輪去庫存的效果較為明顯，部分城市則需要積極補庫存。
除合肥外，12個熱點城市庫存全降
最近，國土部、住建部聯合發文，北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市，將首批試點，利用集體建設用地建設租賃住房。
從表格內容來看，這13個熱點城市中除了合肥以外，住宅庫存同比全下降，最高的為杭州降了51%。
此外，80個城市中有61個城市的庫存出現了同比下滑態勢，說明多數城市新房市場仍較活躍。
庫存代表了什麽?
庫存代表的是尚未賣出的房子，庫存增幅同比上漲代表的樓市購買力下降，比如合肥。反之，庫存增幅下跌則意味著樓市購買力增強，比如馬鞍上和滁州。
存銷比(去庫存周期)亦表明本輪去庫存效果較為明顯，其合理區間為 12-16 個月，高於該區間說明庫存規模偏大，低於該區間則說明庫存規模偏小。
如合肥新建商品房住宅庫存增幅全國第壹，那麽合肥住宅庫存量到底有多少?需要多少年才能完成去化?
合肥住宅總庫存近5萬套！新站、濱湖皆淪陷
據同策安徽官方數據統計，合肥9區四縣***計住宅總庫存48864套，近5萬套!
從各區的住宅庫存量來看：新站庫存位居第壹，多達6105套，濱湖第二，有5938套。
而從去化周期來看：新站區雖然庫存最多，但是僅需要10個月就能消化。濱湖區同樣庫存量大，不過卻需要長達32個月的時間。去化周期最長的是包河區，需要48個月才能全部消化。
去化時間之所以不與庫存量同步的原因是受區域房價和熱度影響。比如：新站整體房價較低熱度較高，所以哪怕是庫存量大大，去化周期相比壓力沒那麽大。而濱湖雖然房價高，但是相比包河區熱度較高，所以在去化周期上稍占優勢。
真相
2萬多套房子賣了卻沒有備案
在限購的大環境下，合肥樓市為了控制合肥的房價增長采取的是分級備案制度，限制網簽備案。
壹些已售新盤尤其是高價盤不給備案，在這種制度的影響之下，大量購房者賣了房子交了錢卻遲遲不能備案，有的時間超過半年之久，甚至有開發商表示限購取消才給網簽。也就是說合肥近5萬多套的庫存量中有壹半是已經賣出但尚未備案納入統計的，實際庫存量2萬多。
按照流程，不給備案，那麽網上備案系統房源依舊顯示未售，就不能簽合同，不簽合同就拿不到房，而且隨時面臨銀行利率的上漲和調控的收緊，購房者心急如焚。
整體房價沒有跌，個別掉價
2017年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，合肥住宅房價連續上漲2個月，並且大有"遏制不住"的趨勢!
然而這壹數據還沒有加上尚未備案的2萬多房源，如果放開備案，合肥房價將再壹次失控。此外，如果新盤備案價不斷拔高，後期要想控制房價不環比增長都很難。
不過，與之同時的是，有個別樓盤出現了降價虧本賣的現象。
購買力下降
沒錯，事實證明合肥房價沒有下降，但是合肥的購買力確確實實降了。從下半年開始，市場出現明顯的疲軟，買房人觀望情緒越來越濃厚。無論是高端盤還是低價盤要想售罄都很難，千人搶房的現象也很難再出現。
舉個例子，今天高新區的匯景城市中心開盤只要1.35萬/㎡，價格十分優惠，而且位置等條件都較好，之前是壹方難求，萬眾期待。但是今年的現場並沒有千人搶房，盡管售罄但是人氣比預期有所下降。
因此，分級備案、房價上漲和購買力下降這些因素疊加致使全球房價漲幅第壹的合肥變成了如今“全國庫存增幅第壹”的城市。
不過，從房價漲幅全球第壹到全國80城庫存量漲幅第壹來看，合肥的樓市調控政策成效還是很明顯的。從市場購房的節奏來看，此前幾個月合肥市場已經開始降溫，房企下半年或將積極推盤，也可能會適當降價，對於剛需來說，限價最狠、樓市最冷的這段時期往往是最佳購房時期。所以，買房人現在要做的就是找限價盤、看品牌、挑品質。