近期在資產處置方面收獲頗豐且多筆債務展期成功的世茂，頗有觸底反彈的跡象，但壹筆即將到期的信托計劃卻暴露了事件的另壹面。
2月16日，第壹財經獲悉，就原本將於今年7月中旬完成償付的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”，世茂集團董事會副主席及總裁許世壇、執行董事呂翼與投資人進行了壹場線上溝通。據悉，這是世茂集團實控人及管理層首次面向社會投資人展開交流。
據呂翼介紹，截至2022年2月15日，該信托計劃本金余額合計約59.94億元，分別為於2月17日到期的12.94億元，4月-8月陸續到期的合計47億元。世茂方面就此給出的展期計劃將兌付時間拉長至2024年。
呂翼稱，該項目在相關方面的幫助下接觸了大量國企，包括深投控、深業集團等前來調研座談，也先後接洽了部分AMC公司，“只要銷售形勢有好轉，或者融資方面得到改善，我們會加大還款力度”。
許世壇強調，上述兌付方案僅為保底方案，是在未考慮市場好轉、融資好轉等情況下提出的，“我們也承諾了，如果現金流這些有改善，肯定加大兌現的力度，絕對不會逃避。”
知情人士透露，世茂提出的兌付方案最終是否能獲得通過，仍需等待2月17日最終的投票結果。
請求展期至2024年
據投資人提供給第壹財經的信息顯示，中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃成立於2020年7月17日，規模***87億元，信托期限不超過36個月，分為ABCDE類產品。
該募資規模頗為龐大的信托計劃，其資金是用於受讓福建世茂瑞盈房地產開發有限公司（以下簡稱“福建瑞盈”）持有的對深圳世茂新裏程實業有限公司（以下簡稱“深圳世茂新裏程”）的借款債權，最終用於支持深圳龍崗深港國際中心綜合體項目項下地塊10二期公寓項目、地塊1壹期商辦項目的開發。
壹份2021年12月中旬出具的“項目進度說明”顯示，彼時信托計劃的存續規模為62億元，已結束受益權規模為25億元。具體來看，A類規模為10億元，於2021年2月8日提前結束；B類規模為15億元，於2021年10月18日到期結束。
公開信息顯示，上市公司今世緣、雲意電氣等上市公司都曾購買該產品，年化收益率為7.40%，2021年時均已從項目中退出。
呂翼在2月16日的交流會上介紹，截至2022年2月15日，該信托計劃本金余額合計約59.94億元，分別為於2月17日到期的12.94億元，4月-8月陸續到期的合計47億元。
對於無法如期兌付的原因，呂翼解釋稱：“壹方面由於地產的銷售市場全面遇冷，去化情況不佳，另壹方面項目體量大，開發周期相對比較長，目前估計2022年可實現的銷售回款在8.9億元，所以清償全部貸款是面臨巨大壓力的，”呂翼還表示，“但項目剩余貨值對於貸款本息的覆蓋率還是比較高的，所以特別向中信信托以及各位投資者申請展期。”
據投資人透露，世茂方面此前與中信信托溝通時，給出的兌付計劃為每個工作日償還1000萬元，預計展期時間超2年。彼時，投資人並未接受該展期計劃。
今日給出的展期計劃也要在2024年完成最終兌付。
具體來看，針對2月17日即將到期的12.94億元，世茂方面將歸還本金的10%，對應的5200萬利息於本月底前付清，平均每個工作日支付利息653萬元；本息***計1.82億元。2022年全年，世茂歸還貸款本金的25%，即14.99億元，以及利息約5.09億元，本息合計20.08億；2023年全年，歸還本金的35%，即20.98億元，本息合計24.32億元；2024年全年歸還本金40%，即23.98億元，本息合計25.14億元。
“為了保證項目能夠如期的推進，我們也向政府匯報了項目遇到的困難，也正積極地與實力強勁的國企洽談合作，同時我們也會加快推動項目的運營和銷售，爭取在延續期內完成還款。”據呂翼透露，此前深投控、深業集團等在內的國資曾來進行調研座談，也曾先後接洽了中建總公司和部分AMC公司。
深圳市場低迷影響項目去化
據第壹財經獲取的該信托計劃推介資料顯示，深圳世茂新裏程成立於2017年11月，用於深圳市龍崗深港國際中心項目的開發建設，世茂股份持有其51%股權，世茂建設持股約19%；福建世茂瑞盈則由世茂集團間接持股50%。
同時，該信托計劃的增信措施包括，世茂深圳深港國際中心項目下屬的10宗地塊作為土地抵押，涉及地塊總建築面積85.16萬平方米，其中，可售物業32.32萬平方米；項目公司深圳世茂新裏程100%股權質押予中信信托；而世茂集團及上海世茂建設提供保證擔保。
此處的深圳龍崗深港國際中心綜合體，此前已出現在世茂集團待售資產清單中，業態豐富，包括辦公、商業、酒店、公寓、學校、公建配套等；整體的評估值為51.43億元，融資余額達到92.7億元；總貨值合計約629.04億元。不過，該超級綜合體中的600米超高層並不在上述10宗抵押地塊中。
另據上述2021年12月份的項目進度說明顯示，2021年12月中旬時，地塊10因需要進行預售已辦理解押（按照深圳當地政策，辦理預售證必須進行解押），其余9宗地塊仍抵押中。
地塊10即為該項目的二期公寓，其銷售回款也正是該信托計劃的還款來源之壹。但目前來看，二期公寓的銷售情況並不算理想。
據深圳市房地產信息平臺顯示，該項目2021年11月26日獲批預售，***有186套商務公寓，備案均約為4.7萬/平方米，但目前簽訂了買賣合同並已完成備案的房源僅8套。
過去幾個月，為了緩解現金流的壓力，世茂不斷處置資產回籠現金。較早之前，市場流傳的世茂待售資產清單中已有多處核心資產出售，包括上海外灘茂悅、上海黃浦路壹宗地塊、廣州亞運村項目股權等。不完全統計顯示，目前世茂合計回籠資金約百億元。
16日的投資者交流會上，便有投資人提出，處置資產後有很多資金流回，是否可以不將還款來源局限於龍崗項目本身，從集團調配更多資金進行兌付。
對此，許世壇表示，項目今年的回款預計***有9億，而給出兌付計劃遠遠超過了回款數額，“其他資產處置是要還掉原來的融資，並交稅的，並不是處置多少就有多少錢，實際上金額還是很有限的。”