年初以來，在“去庫存”過程中，國家出臺了壹系列刺激房地產銷售的政策，帶動房地產市場逐步回暖。財經縱橫版聚焦“去庫存”新跡象、新問題，推出系列報道“穩健去庫存”，記者分赴不同省份的多個城市進行實地調研，為“去庫存”建言獻策。其中，3月28日《叫停首付貸，真能落地嗎？》，解析了首付貸的操作過程，直擊相關風險；4月11日《舉家進城，“房”門能否再寬點？》報道了三、四線城市農民工等有購房剛性需求群體的買房難處，引起相關各方關註。
三、四線城市的投資型購房熱情高嗎？
最近幾年房價相對穩定，近來市場雖有回暖，但房價上升空間仍有限，大部分購房者以自住為主，住宅領域投資型需求較少
尹晴是湖南省株洲市壹名中學教師，在株洲擁有3套住房。除了自住房以外，壹套用來出租，壹套閑置，打算等價格上漲壹點後就賣掉。
尹晴告訴記者：“現在房子出租挺麻煩的，各種瑣事壹堆，租金沒多少，還不夠啰嗦的。今天的房價跟5年前的水平差不多，照著這個上漲幅度，房子沒有太大的投資價值，租金也不高，投資收益率低，購房出租的投資者越來越少了。”
尹晴曾經也想投資壹個門店，但後來不了了之。“電商這麽發達，實體店面的需求減少，商鋪也不好出租，要不就是租完了收不回租金。對我們來說，不管政策怎麽變，新的需求不太大了。現在的狀態是，有購房能力的人沒購房需求，能力不夠的又恰恰有剛需。”
在株洲，像尹晴這樣的本地人不少。近年三、四線城市房價止步不前，澆滅了居民的投資熱情。
建設銀行株洲分行行長賀濤分析，激活購房者投資型購房的驅動力就是房價大幅上漲，其次是房屋租售比的高低。今年1—2月，株洲城區商品房成交均價為4905元/平方米，較年初增長7.86%，其中商品房住房成交均價4275元/平方米，增長2.88%，由於目前株洲市城區房價總體不高，自上世紀90年代中期住房私有化以來，株洲住房均價平均每年上漲不足200元/平方米，全市商品房住房的租售比為1∶330左右，導致這些年株洲城區住宅的購房者以剛需及改善性需求居多，購房者投資型購房的意願不強烈。
記者在多地調查後發現，正是由於房價相對穩定，普通購房者對房價的關註度並不高，當前經濟面臨下行壓力，收入提高程度較慢，投資回報率不高，市場上的購房多是剛需和改善型需求釋放，大部分購房者買房以自住為主，住宅領域投資型需求較少。
從目前的熱銷住房戶型也能看出投資需求下滑：
株洲中房投資有限責任公司營銷總監袁江說，壹般來講，120—130平方米的中大型房子賣得好，這部分需求多數是改善型。從2015年開始，90—144平方米的戶型最暢銷，銷量同比增長21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長21.8%。“說明房子越買越大，投資用的小戶型銷量越來越少，投資需求下降，從全市來看，投資型購房的比例在5%—10%。”
年初以來，三、四線城市房地產市場雖現火爆，但住房價格沒明顯變化。浦發銀行長沙分行公司銀行業務管理部高級經理張琦說：“2015年下半年以來，尤其是今年春節後，市場成交快速上升並持續創造新高，但是在去庫存的壓力下，價格難以出現大幅反彈，上升空間有限。”
相比之下，二線城市的投資性購房就更有吸引力。在武漢市漢南區，知名房企碧桂園開發的樓盤項目，以低密度的花園洋房為主，吸引了不少外地投資者購買。
“房子已經賣到了第四期，銷售情況還不錯，大多數都由外地投資客購買，所以小區的入住率並不高。”售樓處銷售人員介紹，很多外地人買房壹是為了投資，二是打算將來養老。前幾年第壹期開盤時，聯排別墅的價格每平方米不到4000元，高層住宅價格還要低壹些。這些年房價呈溫和上漲態勢，早買的投資者幾年下來肯定是有賺的。
武漢恒大地產壹位工作人員介紹，他們最近有個新樓盤要開盤，預訂的買家中既有本地人購第二套房的，也有外地人的投資性購房。“武漢房地產去庫存壓力不大，房價也屬於穩中有升，形勢還是比較樂觀的。”
房地產“營改增”能否帶活商業地產？
部分下遊企業可能會把原來自建辦公樓、廠房的計劃調整為購買或租賃商業地產，享受增值稅抵扣的政策
汪輝在湖南省邵陽市經營壹家園林景觀設計公司。此前，公司壹直租用辦公場所。去年底，有了些許積累後，公司購置了壹處辦公地。
說到未來投資置業的打算，汪輝說：“現在的房子夠用了，近壹段不打算再購買更多房產了。房地產市場看不懂，專註於我們的主業是正途。現在經營環境不好，很多企業的資金本來就很緊張了，哪裏還有錢投資房產。”
5月1日國家在房地產等四大行業將全面推開營業稅改征增值稅試點，對房地產市場影響多大？
“營改增實施後，將給房地產業特別是商業地產帶來變化，部分下遊企業可能會把原來自建辦公樓、廠房的計劃調整為購買或租賃商業地產，從而享受到增值稅抵扣的政策，降低企業稅收成本。”上海財經大學公***政策與治理研究院院長胡怡建教授介紹，此次房地產業營改增，確定了11%的增值稅率，而房地產業自身稅負會只減不增，這意味著在房地產業自身稅負成本不變的情況下，給銷售的下遊企業增加增值稅抵扣額度，相當於10%以上的降價促銷力度，自然會促進房地產銷售和去庫存的進度，增加下遊企業的購買和租賃需求。
胡怡建表示，稅收制度改革本身是中性的，但由營業稅改為增值稅，客觀上發揮了增加抵扣鏈條、降低下遊稅負的作用，在當前經濟下行壓力下，能夠刺激企業投資不動產的意願。而根據營改增的相關細則，購買不動產產生的增值稅抵扣額度可以在兩年內抵扣完畢，這意味著很多企業購買辦公用房後的幾年內都可以不交增值稅了，企業當然會增加這方面的投資，對於穩增長、穩投資都有正面效應。
山東煙臺國稅部門的調查顯示，這壹政策也確實提升了商業地產供需雙方對市場的信心。位於山東煙臺南部新城的毅德城，建成後將成為整個膠東地區規模最大、業態最全的綜合商品交易集散地。毅德控股煙臺項目負責人黃文傑介紹：“項目擬投資80億元，總建築面積達到280萬平方米，項目運行以來總體情況不錯，與多家知名企業簽訂了入住協議，但是前期房地產市場的相對低迷以及電商沖擊給我們帶來了不小的壓力。”
對於營改增後的市場前景，黃文傑比較樂觀：“利好主要在兩方面，壹是房地產項目的土地成本可以直接從銷售額中減除，建安成本也可以抵扣進項稅額，經估算稅負是下降的。另外，隨著將不動產納入抵扣範圍，可以預測，無論是生產企業、商貿企業還是金融保險等服務業，對投資商業地產的熱情肯定會增加。”
胡怡建舉例說，像這次同屬於營改增範圍的金融業，大部分銀行、保險公司目前采取自建或租賃經營網點的模式，營改增後，金融業自身經營繳納6%的增值稅，而購買辦公用房可以享受11%的增值稅抵扣額度，很多銀行網點可能會逐步考慮投資購買辦公用房，原有的租賃用房也會享受到稅收抵扣，從而增加金融業投資不動產的積極性，加快現有商業地產去庫存的進程。
光大銀行煙臺分行副行長張永軍表示：“目前我們的營業網點以租賃形式為主，全行業持有商業地產的比例也很小，主要原因就是購持商業地產成本過大。把不動產所含增值稅納入抵扣範圍的政策對我們吸引力是很大的，甚至有可能改變現有的銀行業網點運營模式。”
（以上回答發布於2016-04-18，當前相關購房政策請以實際為準）
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