鳳凰《風暴眼》出品
文｜周博通
核心提要
1、盡管北京收緊西城區學區房的信號其實早在2020年4月30日就釋放出來了，但不少的家長似乎抱有“僥幸心態”，認為西城的“多校劃片”需要時間去落地。
2、如果說731政策為多校劃片提供了政策支持，那近年來不斷增長的生源，則將“多校劃片”推到了不得不做的關頭。
3、2020年西城區招生數是2.1萬人，同年的畢業生數是1.24萬人。這意味著6年時間西城每年小學的入學人數增長了9000人。
7月3日淩晨，夏季的北京在壹場暴雨中迎來了7月的第壹個周末，這天不少北京西城幼升小的學生家長，陸續接到了來自學校的電話，通知他們登陸西城區教育考試中心官網，填報誌願。
這是壹群被精心挑選出來的家長群體，他們***同特點是在去年7月31日之後購買了西城的學區房。
盡管北京收緊西城區學區房的信號其實早在2020年4月30日就釋放出來了，但不少的家長似乎抱有“僥幸心態”，認為西城的“多校劃片”需要時間去落地。
直到他們登陸了官網登記意向學校時，卻意外發現原本可以進的“牛小”（優質小學），基本都沒有了學位，只能選擇其他片區的普通小學。
學區房填報誌願界面截圖
特別是為了孩子入學，在去年7月31日後斥資買下德勝、月壇和金融街片區學區房的家長們，系統顯示德勝的育翔小學，被調到本區“西師附小”的；也有調到新街口學區“誌成小學”和“第二實驗小學玉桃園分校”的；還有調到什剎海學區“雷鋒小學”和“鴉兒胡同小學”的。金融街宏廟小學，四代房本很多調劑到了本區的“華嘉小學”、“實驗二小涭水河分校”。
直接被調劑出學區的結果是業主和中介們都沒有預料到的，有憤怒的家長找到了當時賣房的中介，要求他們承擔責任，“當初中介口口聲聲說壹般多校劃片還是要堅持就近原則，即便有政策也不會被調劑出學區。”
但大家都是知道這是壹次沒有結果的憤怒，因為這壹承諾是無論如何不會寫進當時的合同之中。
千萬溢價打水漂
這壹輪西城區學區房“利空”焦點，“731”政策在當中扮演著舉足輕重的角色。
731政策，是指去年西城區規定自2020年7月31日後法定監護人在西城區取得房屋所有權證書的家庭，適齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學；此外，自2020年7月31日後戶籍從本市其他區遷入西城區的個人居民戶籍適齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
多校劃片是指壹個小區對應多個學校。多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生，仍應就近安排至其他學校入學。
通俗點說，之前高價買入的學區房能夠保證孩子進入小區對應的“牛小”，但由於多校劃片，即便買的是均價最高的學區房，也極有可能分到普通學校。
2016年，在北京市西城區的文昌胡同深處，壹處僅僅11.4平米的房產，賣出了530萬元人民幣的天價，每平米46萬元的單價創造了北京最貴學區房的記錄，只因為它是北京最著名的小學之壹實驗二小的學區房。
文昌胡同圖片素材來源於微博
據鳳凰網房產統計，以實驗二小、宏廟小學為代表的西城“牛小”周邊小區目前均價在18萬每平方米以上，而在去年4月西城學區房規定出臺之前這些“牛小”周邊房價超過20萬元每平方米並不鮮見，且戶型越小單價越高。
而按照現在多校劃片政策，如果從這些“牛小”被調劑到西城壹些所謂的普通小學，後者對應的小區房價目前普遍在10萬元每平方米至12萬元每平方米之間，這意味著，同樣壹套100平米的房子，就有600萬元~800萬元的差距。
溢價近千萬卻去不了頂尖學校，這是壹些去年政策之後“上車”家長們最難以接受的地方。
小學在校生分布表
6年倍增的入學需求
如果說731政策為多校劃片提供了政策支持，那近年來不斷增長的生源，則將“多校劃片”推到了不得不做的關頭。
從上表可以看到，2020年西城區招生數是2.1萬人，同年的畢業生數是1.24萬人。這意味著6年時間西城每年小學的入學人數增長了9000人。
但需要註意的是，這種增長並非均衡性的，而是呈現出極大的聚集性分布。尤其以德勝片區、金融街片區及月壇片區等優質校區所在地為主，這幾年增長的小學入學生源非常大的壹部分都流入了這裏。
這也是為什麽近年來西城近年來調動全區各單位、街道排查可利用資源，優先選取容積率低的項目用於教育；協調各級審批部門縮短學位建設工程審批、驗收周期。優先擴充入學需求集中學區的學位；梳理校園功能，拆除非必要設施，建設學生活動空間。
通過這些方式，西城區力爭今年增加義務教育學位12000個。
“而德勝、月壇等核心區域，潛力早幾年已經挖掘了”，壹位知情人士如是說。
而根據目前京籍出生人數和對未來適齡入學人數的預測來看，這種學位緊張的狀況短期並沒有緩解的跡象。
根據預測，2016年至2019年4年間京籍出生人數均超過15萬人，其中在2016年後年壹度超過20萬人。
高出生所帶來的高入學人數在未來四年同樣是居高不下，這對於原本已經捉襟見肘的北京小學學位更是帶來巨大壓力。
學區房管控成常態
在7月初北京西城區學區房“悶雷”之下，7月4日西城區房管局組織轄區內鏈家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，就房地產經紀機構積極配合教改政策落地提出工作要求。
會議對房產中介提出“三不”要求：各機構加強房源發布管理，不得以學區房為賣點發布房源；規範業務承接管理，不接受價格明顯高於市場價格的委托；強化從業人員管理與培訓，及時組織學習，嚴格落實相關規定，不得參與炒作學區房的任何活動。
西城區的動作成為北京學區房監管的標誌，同時也是各地今年以來如火如荼學區房整治動作的冰山壹角。
2021年以來，寧波、合肥、深圳等多個熱點城市已出臺相關政策，打擊學區房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學區二手房交易價格參考機制、學區房限購加碼、加大違規信息發布懲治力度等。
4月1日，深圳市三部門聯合印發開展“學位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。同時，深圳首提“全區試點大學區制”，在民治街道小壹和初壹各自選取5所學校，納入到大學區招生學校中，狙擊高價學位房。
上海的“名額分配綜合評價錄取”制度影響更大，自2021年起，上海市委屬試驗示範性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區和學校。政策出臺後，有房源掛牌價壹天降近80萬。
行文至此，我們再回過頭重新審視“學區房”。
這個如今成為“燙手山芋”的學區房政策壹度改變了原本跨區擇校帶來的條子滿天飛的亂象：校長每到招生季就“玩失蹤”。甚至領導跟校長暗中約定，橫著寫的條子可以不辦，豎著寫的條子必須辦。還出現了什麽級別領導的條子，參加何種比例的抽簽，比如4抽1，3抽1等等。至於貪腐現象，就更為普遍。
客觀來說，學位與房子的綁定，解決了腐敗問題，但也刺激了高房價。如今又到了必須改革的時候了。
1、美國：美國也有學區房政策，不過只有公立學校實行，而私立學校不受此條件約束。
在美國，由於公立學校的教育資金主要來源於學校周邊地區的房地產稅，學區的資金和房地產稅的數額是成正比的。學校資金高，則有財力提高教學質量。所以往往高品質住宅區的教學質量也比較高，因此在美國是高房價帶動的好學區。
2、英國：英國的學區房概念和入學政策與美國大同小異，但教育資源的競爭卻更為激烈，因此學區房的溢價現象也較美國更為明顯。
英國教育標準局是負責給所有公立學校評級的官方監管機構，不隸屬於任何的學校或教育機構，而是直接對議會負責。該局將所有學校分為4個等級。能被評為第壹等的學校，附近的房價也會出現“水漲船高”的現象。根據不同機構和平臺的數據統計，英國學區房的平均溢價大概在15~20%左右，個別地區則會超過30%。
3、德國：與英美不同，德國的學區房概念相對比較淡薄。
學區房概念在德國沒有普遍的市場，主要由以下三個原因造成：首先，德國的官方機構並不熱衷於給學校排名次；其次對中小學老師的篩選十分嚴格，想要獲得教師資格的前提是必須在大學修滿5年制的師範類專業（相當於碩士學位），並通過兩次國家考試；最後，由於絕大多數老師都享有與公務員同樣的待遇，因此同壹個州內同樣級別的教師工資都壹樣，也就使得師資分配更為平均，每個公立學校的教育資源相差無幾，而主要的差別僅在於生源不同。