目前，在經濟環境、政治和法律、社會文化和技術環境的影響下，中國的房地產行業發生了巨大變化。從房地產行業20多年的發展歷程來看，房地產行業已經逐漸步入規範化、制度化的道路。國家的宏觀調控和政府相關部門的監管也越來越有章法，在全國範圍內基本建立了相對完善的行業規範。此外，盡管中國經濟已出現全面復蘇和企穩跡象。但從中央到地方高層和業內人士還是表示理解。在地方政府的考核機制和就業困境得到根本改善之前。房地產行業的支柱地位仍然不可動搖。環境理論是城市化和國民經濟可持續發展的需要，解決低收入人群的住房保障也離不開房地產。可以肯定的是，房地產業在當前和今後很長壹段時間內仍將是中國國民經濟發展的重要支柱產業，是不斷提高人民生活水平和增加財富的最重要途徑之壹。
二、房地產行業的外部環境分析
1，經濟環境對房地產的影響
經濟周期:經濟周期決定房地產的有效需求和房地產市場
有效需求受到消費者實際購買力的限制，房屋的銷售取決於消費者的購買力。從需求和交易的角度來看，預計2010年部分壹二線城市的交易量將因房價上漲預期和供應不足而下降，但大多數城市尤其是三四線城市的絕對水平較低和房價上漲仍可能增加。如果政策引導得當，商品房消費將回歸理性，全國銷售總量將相對穩定。
國民收入水平及趨勢:國民收入水平決定房地產需求水平。
收入的趨勢決定了未來房地產發展的方向和速度。2010年城鎮居民家庭人均總收入為18858元。其中，城鎮居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素實際增長9.8%。農村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%。扣除價格因素，實際增長8.5%。這意味著人們有更多的錢投資房地產市場。
通貨膨脹率:在經濟發展過程中，通貨膨脹和通貨緊縮交替出現，
它必然會周期性地影響房地產投資的預期收益率，從而影響房地產市場的周期性波動。例如，人民幣升值和通貨膨脹的預期也加強了人們對住房保值增值的預期。
成本:成本決定了房地產開發商的樓面價，盡管交易價格受制於供求關系。
影響，但行業的成本決定了長期可接受的價格。雖然受國家政策的影響，目前的房價正在下跌，但房地產開發商出於自身利益和對未來發展的預期，並不希望房價下跌。
城市化進程:城市化進程的影響因素包括人口增長和城市基礎設施。
基礎設施建設與交通運輸業的發展。城市化進程對土地價格的上漲和房地產行業的發展具有強大而持久的影響，也影響著各種房地產行業的長期趨勢。當前，加快中國城市化進程仍然是拉動中國經濟增長、保障民生和維護社會穩定的重要支撐，而房地產業仍然是支撐中國城市化進程不斷推進的最重要、最顯著的行業。
家庭收入和支出結構:家庭收入是影響住房消費的最重要因素。
沒有壹定的家庭積累和家庭收入，就不可能進行居民消費；家庭支出結構對家庭住房消費能力和意願有很大影響。
2.政策和法律環境對房地產的影響。
住房政策:住房制度改革主要是指國家和政府對住房的投資。
政策和住房分配政策的變化將對房地產企業產生很大影響。例如，2011，65438 10月26日，國務院常務會議研究部署了進壹步調控房地產市場的各項工作，並發布了八項新政策，其主要內容是增加保障性安居工程建設，調整供應結構，限制高檔住房和增加中低住房。？財政政策:財政政策包括財政收入政策和財政支出政策。前所有者
有必要通過調整與房地產相關的稅種和稅率來控制房地產市場的運行。後者作為房地產市場的參與者，以自身的總支出和結構影響房地產市場的總量和結構。例如，在新八條政策中，應降低地價，征收房產稅，並從源頭上控制房價。
貨幣政策:貨幣政策主要通過利率工具調控房地產市場。
控制銀行對房地產業的信貸投放和信貸規模。利率對房地產市場的影響分為供給和需求兩個方面。供給端影響房地產開發商的財務費用，需求端主要影響房貸利率和房貸比例。例如，國家調整和完善相關稅收，加強住房信貸等等。
產業政策:政府用於調控房地產行業的產業政策工具包括:建築工程。
結構性調控，政策性資金調控。上市政策、外商投資指導等。
土地政策:土地資源短缺成為房價上漲的主要因素。同時，促進
城市發展延伸到郊區。因此，國家出臺了相關政策，土地政策對房地產開發的影響主要從以下三個方面進行分析:土地供應政策、土地溢價和土地補償費的規定、土地出讓方式。
3.社會文化環境
人口統計:與房地產相關的人口統計主要包括:總人口和人口。
增長、人口的年齡結構、人口的地理遷移、家庭規模和結構。如今，城市居民每個家庭只有壹個孩子，這將不可避免地影響房子的數量和出售房子的結構。
生活方式:生活方式的改變將直接導致房地產產品需求的變化。
工作和休閑模式:工作和休閑模式的改變改變了傳統的辦公室和生活的區分。由於信息的快速發展，在家工作成為可能，因此對住宅通信設施提出了更高的要求。因此，隨著人們健康意識的逐漸增強，人們花錢是希望得到適合人類居住的綠色、環保、節能和智能的住宅。
教育水平:由於中國高等教育的巨大發展，中國的高知識
班級迅速擴大。與普通居民相比，這壹群體對住房有特殊要求。教育是壹個人實現自我價值的最佳途徑。對於廣大房地產開發商來說，將學校教育納入住宅規劃並提供相當數量的學位，不僅可以解決業主的教育需求，還可以提高小區的文化品位。從全國各地的情況來看，業主選擇優質房產，除了滿足正常的居住需求，例如追求高尚的生活外，大多數人都會為孩子選擇學校。
消費習慣:不同種族、地區和國家的人的消費習慣差異很大。
會對住房需求產生影響。