近兩年，我們經常看到“金融地產”這個詞。這到底是什麽意思呢？有什麽價值？可以認為是資產配置嗎？
1.什麽是“金融地產”？
簡單來說就是配置某種金融產品，讓其發揮保值增值的作用，持續產生穩定的現金流收入。這就像過去許多人熱衷於投資房地產，等待升值穩定，出租後仍然可以每月按時收取租金以產生現金流收入。由於其金融本質，每個人都將能夠通過將其稱為“金融房地產”來實現這壹資產配置目的。
2.哪些人適合做“金融地產”？
那麽金融地產適合什麽樣的人呢？包括但不限於以下人群:
在壹線城市非核心區域擁有多套房產的人群。
在二三線及以下城市擁有多套房產的人群。
在壹線城市擁有壹套房產並在二三線城市投資壹套或多套房產的人。
擁有房子的人，計劃為孩子留下房子或計劃投資房地產來養老。
面對“金融地產”，持有人可以讓其扮演以下角色:
等價格合適了，“賣房”套現，拿回本金和收益，再做打算。
缺錢的話，可以出房變現部分現金，然後“大房改小房”繼續升值收租。
暫時周轉，可以抵押貸款，貸款結束後繼續升值；壹直持有，在他去世後，“金融地產”成為壹種可以定期、定向、定量傳承的資產，並繼續由第二代和第三代使用；對於企業主來說，也可以有效隔離企業債務的連帶責任風險。
3.物理屬性不香嗎？
實體房產是否仍然香，取決於所買的房子是否仍然是“優質安全資產”。
是的，當然。
不，它需要仔細考慮。
“高質量安全資產”的標準必須滿足至少兩個條件:
壹是“優質”，價值穩定，可以跑贏大部分資金盤產品。
二是“安全”，波動不大，升值可以產生穩定的現金流。
空間有限。長話短說，以新房價格計算，中國城市房地產發展大致可分為三個階段:
在第壹階段，從2000年到2012年，中國房地產是優質的安全資產。
第二階段2013-2021出現分化，部分城市的房子是優質的安全資產。
第三階段，2022年後，繼續大幅分化，但少數地區的房地產仍是優質安全資產。
這壹波大紅利期間房地產行業的大量暴發戶都源於壹種慣性思維，即在過去40年中國經濟快速增長、中國城市化快速發展和房地產業快速增長的情況下，所有人都已經習慣了房地產投資是壹種可以抵禦通貨膨脹的剛性贖回產品。
但近年來，自2016、16年2月中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”以來，“房子是用來住的、不是用來炒的”提法已有7年。包括最近中國實施的不動產統壹登記，表明房地產必須增值的僵化信念已經被打破。
2016在16年2月的中央經濟工作會議中，首次提到住房不應投機。
2019年是過去10年最糟糕的壹年，但卻是未來10年最好的壹年。這是19全網說的壹句話。當時不了解經濟形勢的人覺得這句話特別矯情——已經好了40年了，不應該壹直好嗎？此外，除了全球經濟低迷、中國產業轉型、中美貿易摩擦等因素外，新冠肺炎疫情也成為壹個變數。
現在，回望過去的三年，感受當下，再提煉2065438+2009結尾的那句話，是否神乎其神？後來呢？房地產市場的神話還能存在嗎？基於過去經驗的想象還可靠嗎？
回顧五年來，中國的經濟增長在很大程度上依賴於政策。假設宏觀政策是“審慎和積極的”，我們可以預計GDP增長約4-4.5%。此外，中國目前面臨著幾種現狀:
城鎮化率接近70%，人口大規模流入城市的幅度不大。
與10年前相比，中國25-39歲的主要生育人口比例下降了20%以上，教育和收入水平的提高也在影響年輕人的生育意願。
2020年中國城鎮住房擁有率為73%，整體高於發達國家60%的水平，但北上廣深的自住率仍低於60%。
考慮到中國未來的經濟增長率和社會地位，大概可以預計中國房地產的年化收益很可能在2%左右徘徊，但壹線城市的回報率仍有可能保持在5%（註意這是新房）。
因此，當妳問是否要買房時，不妨問問自己是否能接受平均年化收益率約為2%或5%的產品。或者問問妳自己，妳是否有遠見和運氣做出超過這種好處的個人選擇？
4.“金融地產”VS實體地產如何選擇？
在談論如何選擇之前，我們先來看看常見的可投資理財類別，不外乎以下幾種:
首先，從現在看未來，實體房地產不壹定是高質量的，而是市場急劇分化的局面。它的價值不能壹攬子否定，它不具備當年經濟發展初期仍能上漲的行情。
第二，股票、基金、期貨、黃金以及各種金融衍生品都被很多人操作過。周期、漲跌、平倉時機等變量的影響會在短期內影響妳的情緒，長期價值還沒有決定增值保值的屬性。這裏就不多說了。
第三，古玩、珠寶、字畫。這種事情，好吧。然而，也有局限性。最大的局限是受眾窄，價格不確定。
第四個是本文開頭提到的“金融地產”。
考慮到優質安全資產的兩個標準，唯壹可以在同壹維度進行比較的產品是“金融房地產”和實物房地產。如何選擇標準，我們可以從以下幾個方面來談:
1，流動性。
2.盈利能力。
3.投資門檻。
4.其他附加值。
我們來看看某“金融地產”的表現。假設以孩子的名義購買壹套65，438+000平方米的房子，總價為65，438+0萬元，分五期支付，每期20萬元。這種壓力相對來說比實物房產要輕松壹些，首付幾百萬幾十萬。
交費後每月租金2500元，每年3萬元。妳不需要照顧它，不用擔心破租，也不用交房產稅。省心省力。您可以穩定地收取70年的租金，總租金為70.3萬= 265，438+萬。這時，“房價”已經從654.38+0萬變成了286萬。這時，妳可以有兩種選擇
現在如果妳想買壹套房產，按照前面分析的邏輯，妳首先應該選擇優質安全的資產，至少必須是壹線城市核心區域的資產，這樣妳才能安全地長期持有，因為妳不擔心下行風險和1-3點的房產稅。只要有升值空間，這裏的房地產價值就是住宅，長期收益是穩定的，平均年化收益率約為2%或5%。
首先，具體的盈利能力:
金融地產是壹個無限接近3.5%復合利率的產品，可以長期持有，甚至超過3.5，相當於每年10以上；對於實體房產來說，前提是選擇合適的、能夠保值增值的優質房產。長期來看，它可以保持不到5%的年化。
再看看，變現呢？
如果家裏急需用錢，妳應該趕緊套現。如果目前的市場形勢不好，買方沒有理由不砍價，還要考慮位置和未來房子的老化情況。幾年後，這套房值多少錢也很不確定。
和金融地產，經過三年的封閉期。這種“金融財產”幾乎每年都有3.5%的收益率。同時，合同中規定了該“金融房地產”的現金價值。如果妳想“賣房子”，妳可以按照當年的現金價值結算，沒有任何折扣。如果妳只想用少量的錢，那麽賣掉壹個“房間”，其余的房間可以以3.5%的復利繼續升值。
接下來看看投資門檻:壹線城市的優質房產，投資門檻，即使妳買壹個壹室壹廳40平米的小公寓，也需要400萬以上。假設妳有房票，妳需要支付65，438+20萬的首付30%；金融地產的門檻比較靈活，有錢又節儉。從結果來看，妳投資的多少取決於妳手中的凈資產有多少。
最後，金融地產不具備的是可以隔離債務風險和定向傳承。對於企業主來說，它大大減少了債務和財產糾紛，省去了很多麻煩。
上面提到的“金融地產”實際上是典型的終身壽險產品。在保險產品中，除了保障之外，還有可以帶來增值或現金流的儲蓄型產品，例如年金保險和增額終身壽險。根據合同，這些產品對客戶和受益人有約定的生存收益和遺產收益。
面對不再平穩順暢的經濟環境，以及未來人口結構的變化，優化家庭資產、增加安全資產是擁有穩定可持續的現金池和現金流的選擇之壹。