65438+2月10日，由國家經濟戰略研究院和新華社經濟參考報共同主辦的《中國住房發展報告(2019-2020)》發布暨中國社會科學院重大項目“房地產調控與效應研究”開幕研討會。
中國社會科學院財經戰略研究院院長助理、《中國住房發展報告》主編倪鵬飛對報告進行了總體介紹。報告顯示，整體來看，2019樓市穩中有降，季度波動，空間再分化，總體向預設的調控合理目標邁進。
房地產市場實現穩步降溫。
報告顯示，2018年6月至2019年6月，中國樓市經歷了冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖四個季節，實現了平穩降溫過程。價格方面，全國房價漲幅經歷了先降後升再降再企穩的過程:同比漲幅從2018年6月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，之後平穩波動，回落到2019年6月。供需方面，銷量變化總體平穩，開發量增速波動較大:需求方面，商品房銷售月度增速有升有降，總體變化較為平穩。供給方面，新開工面積、施工面積、竣工面積的增長差距由大變小。它反映了現有住房的整體供應量在增加，潛在供應量在不斷增加。
庫存方面，商品房待售面積繼續下降，但降幅由加速轉為減速。商品房待售面積由2018年6月的5.28億平方米下降至2019年6月的4.93億平方米，同比增速由-12.40%變為-6.57%。2019年2月至10年2月，現房存銷比從17.94(月)持續降低至15.92(月)，已處於6~18個月的合理區間。遠期房的存銷比從2016年的3.1(年)下降到2017年的2.8(年)和2018年的2.7(年)，但到2019年，遠期房的壓力加大。
此外，房地產投資總體變化較為平穩，對經濟增長的貢獻為負:我國房地產開發投資增速平穩變化，同比增速從2018年的7.7%變為2019年的8.8%。2018全年和2019前三季度房地產投資對經濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點。報告認為，2019前三季度貢獻為負的主要原因是季度資本形成總額對GDP增長的貢獻率大幅下降，從2065438三季度的31.8%下降到2019三季度的09.8%。房地產租賃市場整體平穩回暖，城市分層分化明顯:2065438+2008 11至2065438+2009年9月，壹線城市住房租賃市場價格指數持續上漲，回暖明顯。二線城市住房租賃價值指數持續下降，不同層次的城市住房租賃市場呈現“冷熱不均”。
空間上，降溫明顯，分化再現。報告指出，壹是整體降溫明顯，房價增速空間差異擴大。顯示房價整體下降的城市數量和下降速度均超過去年同期。整體房價水平的空間分布演變相對平穩，增速空間差異有所擴大。二是壹二線城市環比增速同頻回升，三四線城市環比增速壹同收窄。壹線城市房價水平明顯領先於其他城市。壹線和二線城市房價增速緩慢上升，三線和四線城市房價增速下降，兩者差距由大變小。第三，房價水平存在很大的區域差異，東部和中西部房價變動。東部地區城市房價大幅領先。南北城市房價差異突出。東部地區房價增速變化相對平穩，中部、西部、東北地區增速明顯回落。房價在東部地區和中西部地區之間變動。四是城市群房價增速普遍放緩，中心城市增速提高。城市群與非城市群城市房價差異穩定，城市群整體增速放緩。城市群中心城市房價水平明顯高於非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升，非中心城市房價增速回落，不同類型城市群表現不同。
對此，《報告》指出，中國樓市有壹些規律性特征和變化趨勢:壹是增長變化周期短，仍為2-3年，但波動趨於平緩。第二，季節變化壹直存在，只是近幾年變化比較平緩。第三，房價增長和經濟增長背道而馳。第四，房地產開發投資增速回落後總體平穩。第五，空間差異由連續分化向間歇分化轉變。
2020年樓市穩中有變，整體降溫通道仍將延續。
對未來走勢的判斷，《報告》顯示，2020年，樓市將呈現穩中有變、持續分化的態勢。國內外宏觀經濟形勢復雜，當地房地產泡沫高。樓市的預期不僅更加重要，而且更加敏感多變。樓市未來壹切皆有可能。雖然未來的預期和市場走勢還有待觀察，但課題組的總體判斷和預測是:總體來看，將繼續保持穩中有變的態勢。在沒有重大政策轉向和意外沖擊的情況下，整體市場將繼續維持降溫通道，不會出現劇烈波動。在時間上，冷卻有起伏和波動。穩中有變，跌宕交替，春夏秋冬，四季起伏。從空間上看，城市分化可能會繼續突出。未來壹年，壹二線城市市場上行壓力會有所加大，價格、銷售、投資增速會有所波動，趨勢是增長型的。三四線城市下行壓力會再次加大，庫存可能會再次增加。風險方面，整體下跌可控。但同時，樓市個別領域、環節、主體、區域也存在風險放大的可能。
課題組認為，趨勢預測基於三個因素:首先，中國目前正處於30%~70%城市化率的快速發展區間，未來仍有壹定的需求潛力。第二，中國經濟韌性強。第三，炒房的利益機制依然存在。第四，樓市調控不太可能放松。季節變化的因素有:壹是市場環境和預期在不斷變化，樓市會處於震蕩運行中。第二，調控政策可能會根據樓市當前和未來可能的變化進行微調。空間分異的因素有:壹是壹二線城市需求仍有較大潛力，特別是土地和住房供應緊張的矛盾尚未解決。第二，三四五線城市的情況相反。上壹輪“超好”開發後，不僅房價大幅上漲，而且土地和房源供應增加，可能形成新壹輪庫存。再次，由於不同城市經濟發展不同步，住房市場供需矛盾程度存在差異，短期內仍難以緩解或扭轉。壹二線城市、東部城市、都市圈、特殊資源城市和四五線以下城市、西部東北城市、城市群外城市和資源枯竭城市的分化還將繼續。當然，樓市還存在壹些不確定性，即下跌和反彈的風險。
堅定不移調控樓市，做好防控樓市雙向劇烈波動工作。
面對復雜多變的樓市內外環境和各種輿論，基於對樓市發展特點、調控經驗、未來預測和重要判斷，課題組呼籲並建議，樓市調控要堅定不移，中流擊水，從容應對。第壹，構建房地產與宏觀經濟的新型關系，穩步走向高質量發展。第壹，妥善應對問題和挑戰。重塑房地產與宏觀經濟的關系。讓住房回歸民生初心，回歸居住功能。讓穩增長與穩樓市齊頭並進，促進房地產轉型升級，帶動整體結構調整。讓房地產在調控中走向高質量發展。第二，調控的持續性將迫使市場參與者改變方向。提升政治站位，凝聚全社會的強烈共識。明確目標，把握節奏，保持韌性。保持力度，把握力度，善用極壓。適當的管理減少了預期的波動。做好樓市雙向劇烈波動防控工作。第三，堅持“壹城壹策”，完善調控機制。完善“壹城壹策”全國市場監管體系。完善“壹城壹策”的住房、土地、金融聯動機制。探索土地、財稅“壹城壹策”政策。第四，加快基礎配套制度改革，引導市場主體改弦易轍。加快土地制度改革，重點加快推進集體建設用地流轉和市場準入制度，完善土地供應和利用管理機制。規範和擴大市政債券融資。加快財稅體制改革。第五，加快住房供給側結構性改革，繪制新的樓市基因圖譜。以產權為主線構建中國住房供應體系。中國住宅空間體系的構建應以城市化為基礎。以智能化為目標，打造中國高品質的住宅產品和產業體系。