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這是大白長沙考察的下篇。
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在開始本文之前，我們先來看5張圖。
分別是2018年西安、長沙、昆明、武漢、蘇州的房價趨勢圖。
從這五張圖上妳可以清晰的看到同壹個趨勢，那就是——
在2018年7月之前，這五個城市的房價都是呈現急速上漲的趨勢，每月3-5%漲幅。
但從7月之後開始分化。
西安、長沙、昆明房價上漲趨勢發生改變，其中長沙是直接逆轉，從上漲到下跌的轉變；武漢和蘇州在短暫的放緩之後，後面迎來更大力度的跳漲。
這背後就是著名的6·28事件，也是上輪樓市行情發生逆轉的壹個月。
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讓我們把時鐘撥回到2018年6月28日這壹天。
當天，住建部聯合七部委發布整治房地產亂象的專項行動通知，全篇僅有811個字，僅點名批評，要問責的城市就有三十個，分別是：
北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
這其中漲幅最大，最瘋狂的5個城市就是 蘇州、武漢、西安、昆明和長沙。
比如武漢，在2017年瘋漲壹年之後，2018年依然要靠茶位費買房；
西安，著名的融創“領導”內定房事件就是2018年西安樓市縮影。
於是就有了6.28的點名問責。
隨後，被點名的30城市都先後出臺了各種調控加碼政策；
先看武漢——
1、優先剛需買房；
2、可異地申請公積金；
再看西安——
1、限購政策不對落戶和社保年限限制；
2、西安戶籍家庭三套限購；
3、二手房滿三可以交易，滿二不繳納5.6%增值稅；
再看蘇州——
1、9部門聯發治理樓市亂象專項行動文件；
2、相城限購升級，外地戶口買新房，壹年社保+600積分。
再看昆明——
只有壹條，非雲南戶口只能買壹套。
好，那麽我們來看 長沙是怎麽做的？
6月28日當天長沙補發調控細則，文字較多，我們挑重點——
1、本市戶籍家庭在限購區域內已有2套及以上住房的，限購；
2、本地單身、外地人已有1套及以上的，限購；
3、遷入家庭落戶後提供連續壹年個稅或社保，限購壹套；
4、無論戶籍，有連續2年以上個稅或社保，限購壹套；
5、投靠子女兩年內、未成年人、集體戶口大學生，限購；
6、夫妻離婚後，2年內購房按照離婚前家庭總套數計算；
7、2016年之後購買的新房或二手房，不動產證出證四年後才可交易；
8、本市家庭已有房產，需出證四年後才可購買2套；
9、搖號人數不得超過房源1.5倍，優先滿足單位或戶籍在限購區內的，且根據落戶時間和繳納社保個稅的時間作為排序。
我們再進壹步提煉——
1、大學生畢業落戶、離婚、落戶、投靠、置換不具備購房資格，休想買房；
2、有兩年社保但不在長沙穩定就業，不具備購房資格；
3、搖號人多的情況下優先本地人，年齡越大越有優先購買權；
4、買新房大概率限售7-8年；
5、本地人想買2套要等證滿四年；
從長沙調控細則看，可以說事無巨細，把所有的可能存在非剛需首套漏洞全部堵死，最終能夠買房的就是本地中老年人。 這也是目前已知的唯壹壹個買房講究論資排輩城市。
相比其它四個城市的調控政策，長沙才是真的調控升級，壹步到位。
什麽限購，別說外地人不能買，就是本地人也很難買；
什麽限售，別說限售2年、2年，直接4年打底，新房沒有7-8年，想出手，想都別想；
什麽聯合整治地產亂想，直接就是反炒房殲擊戰；
所以這個政策壹出，效果也是立竿見影的，長沙房價上漲勢頭直接逆轉，連緩沖期都沒有。
再看其它城市，比如蘇州壹路上揚，昆明亦是如此。
我們不對政策調控做什麽評判，只看調控結果和分析結果——
上輪樓市行情是從2015年的深圳開始，隨後上海北京，然後從壹線開始到二線，那麽17年全國調控不斷升級之後，全國絕大多數二線城市都已經有50%左右的漲幅，僅有幾個啟動比較晚的二線城市僅有30%左右的漲幅，長沙是壹個典型的啟動較晚城市。
長沙樓市從16年中預熱，到2017年520調控新政，長沙隨後跟進了人才新政，憑學歷隨時遷戶口，簽了戶口就能買房。
但距離大行情啟動似乎總差點火候。
直到2018年春節前後，長沙的銷售中心開始人頭攢動 ，當地媒體稱，2018年返鄉置業火爆！
但其實，這是長沙行情啟動前的征兆。
特別是3月8日，北辰三角洲低調開盤卻引發哄搶，成為長沙上輪行情正式啟動的標誌性事件。
隨後長沙開啟房價急速上漲模式，從4月到6月，長沙房價上漲超過15%；熱點片區，如濱江、梅溪湖，房價壹度越過2萬，多個樓盤走出獨立的熱點行情。
緊接著就是全國628事件，長沙就祭出了樓市最強調控。
以下劃重點：
就回到本文開頭，長沙房價上漲勢頭逆轉。
所以長沙的上漲勢頭是嘎然而止的。
我們講壹輪樓市行情上漲，主要分為四個階段：
啟動前蓄力上漲20%
啟動中上漲30%
迎來主升浪上漲40%
冷著陸窪地補漲10%
那麽，長沙在6.28之前是走到那個階段呢？ 第三個階段末端，也就是說長沙還有30%漲幅沒來得及釋放。
但，這還不是最重要的，最重要的是長沙同時執行了全國最嚴格的限價政策——
用地價反推房價，並對精裝亦嚴格限價在2500，這樣的結果就是房價極端的扁平化。
我們知道（毛坯）房價中地段價值占比在70%以上，而在壹個城市裏面地段梯度基本上是反映價格梯度。
從房價基本面看，在壹個城市中房價分成三個梯度，其中均價代表壹個城市房價的第二梯度；那麽結合長沙極致扁平化限價政策， 長沙有50%的房源是有超過30%的漲幅，至少有30%的房源是有50%甚至更高的上漲空間的。
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1、長沙即使未來補漲，漲幅也僅是拉平二線城市平均水平，二手流動性壹般。
2、對於投資客，記住兩不買，壹必選：不買偏遠，不買小，除了不限價的CEO，必選濱江-市府、梅溪湖、武廣新城板塊品質盤。
3、 在長沙首選新房。 自16年購買的新房二手房交易全部凍結。 可交易的二手房因為奇貨可居，二手報價高，但評估價普遍跟不上，所以目前長沙新房遠比二手便宜。
4、買長沙壹定是長線投資。 通過這次調控，許多人要對長沙絕望了。目前營商環境反反復復，會讓資本忌憚，會有負面情緒，會對這個城市失去信心，會導致長沙在新壹輪的城市格局塑造中落後。
因此，長沙需要等待壹個轉變的機會。
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