美國聯邦調查局辦公大樓，開發商老板是壹個響當當的人物，名字叫Irwin Molasky.他是何許人也？他跟他的生意夥伴Moe Dalitz***同締造了Paradise Development(天堂開發公司），生意在維加斯暴徒無法無天的年代走到了頂峰。Moe Dalitz是底特律臭名昭著的紫邦（Purple Gang)的創始人之壹，該幫派聚集了壹幫中學輟學生，通過謀殺，綁架和販毒積累了大量的財富。現在，他們開始為FBI修建辦公大樓。律師Roy Grutman在1990年的備忘錄上Dalitz是犯罪史上有重要地位的人物,在黑社會歷史上能有同樣印記的只有LUCKY LUCIANO 和BUGSY SIEGEL. 在上世紀40年代，他甚至有被Cleveland市的公***安全主任在市政府的慶典中驅趕離場的經歷。
現在，84歲的Molasky患了晚期骨髓癌，急於解決他的生意難題。同時，他不得不照顧他兒子，他於2008年金融危機中欠下5.5千萬美金的無擔保債務宣布破產。他女婿在1994年的壹宗電信咋騙案中承認有罪，現在，女婿和女兒又被控告在使命海灘公寓地產項目中違約，單方面撕毀合同。
開發商Molasky竟然並沒有擁有該地塊！意味著無法從銀行融資來建造。2012年2月17日，美國移民局明文規定，任何用租約產生的就業都不會被視為EB5投資者所創造的新的就業機會。聯邦調查局辦公大樓就是屬於明文禁止之列。這意味者，如果我們把聯邦調查局的員工崗位去掉，再減去建築崗位數（工期在2年以內的建築崗位不被視為新增就業），整個項目還能有多少就業呢？是否能夠滿足80個EB5投資者所需的800個？這是任何EB5投資者在投資前必須弄清楚的。項目已經開工了，那麽，等到EB5資金進入項目時（明年中），項目已經完成壹大半，有多少就業機會是可以歸於EB5的，我們拭目以待。
因為目前Molasky並不擁有該地塊，無法從銀行融資。這意味者，必須靠私人投資者的過橋貸款，然後用EB5資金來還貸款。而我們EB5投資者所擁有的49%股權抵押，其實，僅僅是擁有地面以上的建築物，而在美國，地面以上的建築物，如果不連上地塊，根本就是沒有價值的使用權，到時又如何套現還本呢？這個意義上的投資安全，又如何來呢？如果募資意向書中沒有鎖定4年租金收入的用途，那麽至少要有固定的再融資途徑，否則，5年時候本金的歸還始終還是壹個美好的願景。每年不足1千萬的租金收入，五年歸還EB5本金的話，意味著，建成後的4年租金收入都必須為純利潤。我們可以估算，其實除去維修和運營成本，壹年留下來的利潤大概是不足6百萬，哪怕按照聖地亞哥當地地產服務業歷史最高的市盈率10倍來算，整個租賃生意的估值還不到6千萬。註意，因為不擁有土地，很不幸的，我們只能把它當做租賃生意。那麽，49%的股權就連3千萬都不到。如何能夠去再融資來歸還4千萬的EB5借款呢？我們還是翹起手來，等待這位大亨90歲時帶領EB5投資人創造又壹個資本神話吧。
美國吵得沸沸揚揚的1億建造成本，來到中國，成了宣傳的1.5億。很有必要了解壹下其他項目資金的來源。因為不擁有地塊，沒有融資能力，如果其他項目資金6千萬（1億-4千萬EB5)沒有著落的話，如何能保證項目的按時完工呢？如果Molasky先生不歸還EB5的借款，也采用高壓手段讓法庭作出對他有利的判決的話，遠在中國的妳該如何辦？投資壹個不擁有土地的地產項目，妳準備好了嗎？
聯邦調查局大樓，妳也準備好了嗎？