文| AI 財經 社 李逗
編| 董雨晴
2021年3月23日，張亞東攜新任行政總裁郭佳峰，亮相綠城中國2021年業績會現場。在張亞東執掌下，過去壹年，綠城中國的銷售規模達到2892億，不僅完成張亞東之前2000億的業績承諾，也成功擠進了行業第八名，重回行業前十。
綠城曾被視為中國地產企業的另類，以註重品質聞名，業內素有中國地產界“蘋果”之稱。創始人宋衛平認為“藝術是無價的，不要考慮成本”，在打造項目產品上不計成本。坊間流傳最廣的那句"產品都做不好，可以去跳樓了"便是出自宋衛平之口。
在宋衛平的嚴苛標準下，綠城成為了中國房地產行業品質的代名詞。2015年，壹場資金危機下，宋衛平的控制權旁落，中交成為綠城中國單壹大股東，但綠城中國也陷入了業績下滑的泥潭。如今，走過了壹段曲折的路後，綠城的新任高管團隊，又將帶領其走向何方？
業績會前夕，免職兩位執董
與去年壹樣，今年的綠城中國業績會依然采取線上模式，但業績會的高管陣容卻發生了改變。
3月23日，綠城中國3位高管出席線上業績發布會，分別為張亞東、行政總裁郭佳峰和董事兼執行總裁耿忠強。而去年還坐在張亞東左側的執行董事周連營，卻消失在公眾視線之外。
周連營的“消失”，其實是因為被免去了董事職務。業績會召開前日，綠城中國突然公告宣布，兩位執行董事周連營和劉文生同時被免職，不少於四分之三的綠城在任董事簽署了書面通知，確認了這壹事實。
被罷免的周連營和劉文生，均為中交系出身。周連營於2019年7月調至綠城，此前在中交任職物資采購管理中心總經理，而劉文生於2015年中交集團入主綠城的操盤手，此前在中交擔任董秘兼總經濟師。
對於周連營與高管間的具體分歧，綠城方面並未提及，但對於綠城的高管層而言，兩位執行董事的罷免，意味著綠城的6名董事會名單中，換掉三分之壹。
罷免兩位執董的當日，綠城中國發布公告稱,委任吳文德和洪蕾為執行董事，二人皆為中交系出身。
壹位行業分析人士表示，更新後的綠城中國董事局主席，其實依然是中交主導，中交的話語權並未降低。不過，隨著綠城“老人”郭佳峰重新返回權利中心，有利於發揮原有綠城團隊的優勢。
至此，綠城中國更新後的6名董事會名單中，包括張亞東、耿忠強在內的4名執董均為中交系出身，而郭佳峰及李駿則為老綠城人。
三年連換三任行政總裁
對於綠城而言，管理層的更替曾經極大程度上影響著它的發展進程。
綠城中國的高光時刻，還停留在2009年。2009年，綠城中國也曾登上過房地產行業的巔峰，首次公司實現銷售額510億元，距離第壹名萬科銷售額僅有120億元的差距，排名行業第二。那個時候，意氣風發的宋衛平甚至放出豪言，壹定要超越萬科，"從小學開始，我就沒考過第二名。"
然而，時過境遷。2015年，受困於資金緊張的宋衛平，被迫交出了綠城控制權，中交集團成為綠城單壹最大股東。這之後，中交集團也開始漸進式入駐綠城管理團隊。隨著中交集團的入主，綠城開始進入“去宋衛平”化階段，多位早期創始元老相繼離開。
2018年8月，中交代言人張亞東，站在了綠城中國中期業績會現場，正式從“綠城老人”曹舟南手中接過總裁壹棒。也正是那年，綠城誕生了史上最尷尬的成績單。2018年，綠城中國銷售額增速僅為6.9%，排名下滑到17位。2019年銷售額2018.3億元，排名第15位。
排名和增速下降的挑戰，壹直持續到2019年。2020年業績會時，因業績沒有達到投資者預期，張亞東在業績會尾聲連連道歉，致歉次數不少於3次。不過，壹年後，綠城中國2800億的銷售業績，終於讓這位接任了兩年半的董事局主席，有了足夠的信心。
直至2020年，綠城終於憑借2892億元的銷售額重回前十。對於張亞東而言，他不僅如約兌現了承諾，完成了銷售目標的115.68%，還讓綠城重返房企銷售排行榜前十，排名行業第八。
到2020年年底，綠城中國管理層再次迎來交接。2020年末，張亞東又將執行總裁職位再度交回"老綠城人"手中。12月18日，郭佳峰"接棒"張亞東，擔任綠城中國行政總裁壹職。
郭佳峰早在2000年便加入了綠城，是綠城早期團隊的壹員大將，後於“融綠大戰”時離開綠城。對於郭佳峰的回歸，張亞東曾表示，是他三顧茅廬請回綠城的，足以可以對其看重。
增收不增利，凈利潤改善有限
“產品開發周期長、成本高，這是我們要面對的問題。” 2019年業績會上，張亞東直言公司最大的短板就是投資和運營。
這曾是讓張亞東最頭疼不已的問題。綠城中國註重品質的基因中，也隱藏著兩大難題：項目周轉慢，拿地成本高。解決投資和運營短板，成了張亞東過去壹年工作的重心。
數據顯示，2021年，綠城中國的運營效率明顯增強，從拿地到開工、開盤、股東投入回正到交付，分別提速27%、29%、21%、7%。從拿地至設計方案定稿，同比提速27%。
運營之外，張亞東也對綠城的投資進行了壹番梳理。過去綠城的投資有多差？張亞東曾經提到，他逢開會就批評投資。“前三年我們的投資太差了，結構前低後高，嚴重不平衡，導致我們上半年沒有貨賣。”2019年上半年，綠城銷售金額首次出現同比下降，排名也跌至19位。
為了應對這壹難題，2021年，綠城中國壹改往日的保守投資態勢，拿地越來越猛。2020年，綠城在41座城市新增項目85個，總建築面積約2041萬平米，同比增加65%。
但即使如此，對於綠城中國而言，仍有壹些問題始終懸而未決。自從2018年8月接任董事會主席壹職以來，凈利潤下滑的局面，壹度讓張亞東承受了不小的壓力。2018年，綠城中國凈利潤數據遭腰斬。而從2020年數據來看，盡管營業收入有所上升，但凈利潤數據改善依然不明顯。
年報數據顯示，2020年綠城中國實現營業收入657.83億，同比增6.8%，但股東核心凈利潤從2019年的43.36億下降到了2020年的39.93億。
或許正因如此，即便重回行業前十，業績發布會後，截至當日收盤，綠城中國報收10.38港元/股，跌幅達12.48%；3月24日，再度大跌4.53%。
此外，橫亙在綠城中國面前的，還有“三道紅線”的關卡。盡管綠城中國2020年的總借貸加權平均利息成本較2019年的5.3%下降40個基點降至4.9%，但其仍踩中了"三道紅線”中的壹條。