5月22日，十三屆全國人大三次會議開幕，國務院總理李克強作《政府工作報告》。在這份壹萬余字的報告中，與房地產相關的內容僅有200余字，篇幅不多卻意義重大，主要包括：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展；新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。
今年的《政府工作報告》首次未對全年經濟增速設置具體目標。李克強總理指出，這主要因為全球疫情和經貿形勢不確定性很大,我國發展面臨壹些難以預料的影響因素。他強調，無論是保住就業民生、實現脫貧目標,還是防範化解風險,都要有經濟增長支撐,穩定經濟運行事關全局。
時隔兩年重申“房住不炒”
時隔兩年後重新提及“房住不炒”，與近期地方政府刺激樓市的相關舉措頻繁出現有關。
對樓市“房住不炒”的定位，首次出現在2016年12月的中央經濟工作會議中，隨後，又提出了“不再將房地產作為短期刺激經濟的手段”等調控論調。多地相繼出臺並不斷升級樓市調控政策，調控效果也日趨顯著，為近幾年樓市的相對平穩發展奠定基礎。
房地產業作為國家經濟重要的組成部分，維護市場穩定是人心所向、大勢所趨，房地產發展只有兼顧民生、服從國家發展大局，方能行穩致遠。
2018年，“房住不炒”出現在《政府工作報告》中，但2019年卻短暫“缺席”，盡管當時報告要求“落實城市主體責任”，今年來隨著新冠肺炎疫情被有效遏制，房企復工、房地產開發經營逐步恢復熱度。
國家統計局發布的4月份數據顯示，商品住宅銷售指數中，70城裏面有50個城市環比上漲；二手住宅銷售指數，更是有3個壹線城市漲幅均躍入前十，通過房地產刺激經濟發展的言論時而可見。
時隔兩年後重新提及“房住不炒”，與近期地方政府刺激樓市的相關舉措頻繁出現，不過這些政策多以“壹日遊”草草了結。3月4日，廣州市政府關於樓市放松的相關政策被叫停；3月5日，駐馬店政府發布的17項穩樓市政策已從官網撤下。廣州和駐馬店先後撤下相關文件，再次引發大眾對樓市調控走向的關註。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁向《中國經營報》記者分析，“房住不炒作為國家樓市調控上的核心方針，盡管近期受疫情影響，經濟比較低迷，但是和強調房住不炒沒有矛盾，這是壹個長效機制。”
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林則指出，“疫情影響下，無論是土地收入還是對房地產企業紓困來說，地方政府都有為房地產政策松綁的沖動。但是從宏觀政策來看，中央依舊堅持‘房住不炒’，當前房地產市場的杠桿達到壹定高度，壹旦政策松綁，可能會進壹步擠壓實體經濟。因此，地方政府如何拿捏房地產調控政策是較為敏感的。”
本次《政府工作報告》關於房地產的表述與以往有較大不同，明確要求“深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。完善便民設施，讓城市更宜業宜居”。
盤古智庫高級研究員江瀚認為，“再次強調了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，但是也明確了因城施策的房地產主基調，壹方面，保證了房地產市場的供給穩定，另壹方面，通過城市群綜合帶動作用推動城市功能的分散，從而降低集聚所產生的過高房地產壓力。”
今年擬安排地方政府專項債券3.75萬億元，比去年增加1.6萬億元，提高專項債券可用作項目資本金的比例，中央預算內投資安排6000億元。重點支持既促消費惠民生又調結構增後勁的“兩新壹重”建設，主要是：加強新型基礎設施建設，發展新壹代信息網絡，拓展5G應用，建設充電樁，推廣新能源汽車，激發新消費需求、助力產業升級。
加強新型城鎮化建設，大力提升縣城公***設施和服務能力，以適應農民日益增加的到縣城就業安家需求。新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。
佳兆業集團首席戰略官劉策表示，“預計今年房地產調控不會有太大的放松，但也可以看到政府報告中提及了新型城鎮化，改造城鎮老舊小區，這對於城市更新領域是較大利好。”
破解老舊小區改造難題
存量時代的房地產發展邏輯，與過去相比有所不同。
城鎮化進程無疑是房地產發展的壹大動力。2019年，我國常住人口城鎮化率首次超過60%。
隨著城鎮化率加快，房地產行業步入存量時代。原本以“增量開發”為代表的地產行業上半場，逐漸過渡到“存量運管”為標誌的下半場，伴隨著這壹變化，城市更新越來越受到關註。
存量時代的房地產發展邏輯，與過去相比有所不同。劉策表示，“增量時代可能以住宅開發為主，房子建好賣掉就完事了，但現在情況已經發生了變化。未來更多地註重項目的持有運營，在這壹階段，能帶來充足現金流的利潤型項目很重要，而城市更新項目恰好符合這壹要求。”
新型城鎮化建設將成為今年的投資重點之壹。中國指數研究院報告指出，今年以來，中央在重要會議上已多次強調要加強存量住房改造提升，本次《政府工作報告》中明確提出新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加壹倍，力度明顯加大，改善居民居住條件的同時，亦可擴大內需，促進有效投資。
貝殼研究院相關分析指出，對於舊改的體量，根據住建部之前公布的數據，17萬個老舊小區拉動5萬億元投資，按照比例計算，此次推進的3.9萬個小區，預計可以拉動投資1.2萬億元左右。
老舊小區改造並非輕而易舉，往往出現眾口難調的問題，如加裝電梯高低層利益沖突、停車場改造有車無車利益博弈等。
全國人大代表於普松認為，改造過程中做好各方面的溝通協調至關重要。“其實難點主要還是溝通協調。牽頭人很重要，包括業主委員會或居委會應該充分發揮他們的協調作用，除了手續辦理等方面的協調，最主要的是鄰裏之間、業主之間的協調。”
考慮到很多老舊小區面臨“老齡化”人口居多的情況，全國人大代表姜明建議：“在社區改造中，能夠有200平方米到500平方米的壹個養老空間，政府支持市場化運作，家庭購買服務。”
在老舊小區改造過程中，全國人大代表、山東省住建廳廳長王玉誌建議從加大頂層設計、財政金融支持、引進長效服務機制等方面發力。“創造性地出臺壹些政策，比如土地政策，山東有壹個和低效用地有機結合的政策，主要是用於老舊小區改造性配套服務設施建設。再壹個就是規劃的政策，在不違反規劃強制性規定的情況下，能夠適度地放開壹些。”
據貝殼研究院統計，前50強房企半數以上已開展城市更新業務，其中包含碧桂園、萬科、恒大、保利等等。但目前城市更新和舊改項目在空間分布上存在顯著不均，房企在此方面的投入還有較大空間。
存量時代房地產調控常態化
在當前經濟不確定性的情況下，房地產稅近幾年可能難以落地。
在此次《政府工作報告》相關內容以外，關於房地產稅何時推出以及房企融資利率下降等問題也頗受關註。
國家統計局數據顯示，去年全年，全國房地產開發投資132194億元，同比增長9.9%。其中，住宅投資97071億元，較2018年增長13.9%。多地仍有房價上漲壓力。
5月18日國務院發布的《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中關於房產稅曾提到“穩妥推進房地產稅立法”。長城證券分析師陳智旭認為，本次《政府工作報告》未提及房產稅，為三年來首次，上年《政府工作報告》中關於房產稅的表述為“穩步推進房地產稅立法”，房產稅的進程可能將有所放緩。
“房地產稅是中國稅收的重大調整。隨著新房大量上市，房地產存量時代下，土地財政難以為繼，通過居民已經持有的大量房產進行征稅是未來的趨勢。”宋丁指出，在當前經濟不確定性的情況下，近幾年可能難以落地，但作為大的趨勢，國家也壹直在完善和醞釀，估計3～5年後可能有大的突破。
“房地產稅立法的目的是改變現有稅賦重流轉、輕保有的現狀，達到優化房地產稅制效果。目前流轉稅壹方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應；另壹方面本應賣房者承擔的稅賦容易轉嫁到買房者，變相擡高房價。”58安居客房產研究院分院院長張波指出，房地產稅立法後，誰持有誰納稅的方式會更合理，但由於房地產稅本身涉及的環節和影響面極大，推進過程不但需要在制度層面做好保障，也需要結合國內房地產發展的情況。