9月23日，東莞市住房公積金管理中心發布《關於調整部分住房公積金貸款和提取規定的通知》。自2020年6月5438+10月65438+9月起，東莞首套房最高貸款額度由1.2萬元調整為90萬元。二套房最高貸款額度由80萬元調整為50萬元。
同時，應增加申請提取其他城市二手房的條件，在申請提取之前，應在其他城市購買二手房滿6個月。此外，停止受理物業管理費的提取。
這是東莞在過去三個月內第五次調控樓市。事實上，受調控政策影響，此前火熱的東莞二手房市場已經迅速降溫，降價幅度達到5-10%。
東莞中原戰略發展中心總經理車德瑞9月24日表示，東莞公積金貸款額度的調整使首套房和二套房減少了30萬，相當於提高了公積金貸款買房的門檻，這肯定會對樓市產生壹定的抑制作用。
三個月內五次監管
因為5月第四周二手房價格漲幅首次超過深圳，位居全國第壹，東莞樓市瞬間成為市場關註的焦點。但隨後，火熱的樓市催生了壹系列政策法規。自7月2日以來，東莞通過加快供應、加強銷售價格指導、延長轉讓期限、打擊出售“住房指標”等方式為樓市降溫。
統計和制圖:時代財經
對於住房公積金貸款額度的最新調整，車德瑞認為，這是意料之中的事情，而調整的主要原因是東莞公積金不足。
據了解，自8月以來，東莞公積金壹直捉襟見肘。08月14日，東莞市住房公積金管理中心公開發布資金流動性風險壹級預警。
數據顯示，截至8月末，東莞公積金余額較上年末出現-28%的歷史負增長，個貸率從去年同期的72.95%持續攀升至87.69%，增幅近15個百分點，已超過85%的流動性警戒線。
針對下調最高貸款額度的原因，東莞市住房公積金管理委員會也明確指出，近年來，壹方面，隨著公積金“簡政放權、加強監管、改善服務”改革的深入推進和年初修訂後的《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》的頒布實施， 東莞的公積金管理壹直在積極朝著大灣區最佳使用政策和最佳政府服務的方向發展，公積金貸款越來越受市場歡迎； 另壹方面，2019年中美之間的貿易摩擦給東莞的經濟發展帶來了新的挑戰，尤其是在今年新冠肺炎疫情之後。共克時艱可以預見，從今年到現在的很長壹段時間內，公積金的供給端壓力都將較大，歸集資金難以持續快速增長。由此，公積金資金供需矛盾突出。
“東莞公積金本身的繳費比例就比較高，提取額度也高（廣州首套房壹人最高提取額度為60萬，兩人及以上購買同壹套房最高提取額度為1萬），所以很多人在買房時會選擇公積金貸款。前8個月公積金的透支反映了樓市的火熱。”車德瑞認為。
進壹步分析可知，此次調整使首套房和二套房的額度均減少了30萬，相當於提高了公積金貸款買房的門檻，肯定會對樓市產生壹定的抑制作用，其中單價2萬元左右的剛需交易受到的影響將最為明顯。
二手房市場降溫
經過四輪調整，東莞樓市有所下滑。壹開始，房價漲幅領先全國的二手房價格開始下降。
據貝殼網報道，位於松山湖的萬科金域松湖花園自8月以來多次降價。其中壹套80平方米的房子於今年9月1號首次掛牌，價格為400萬元。然而，從9月16到9月22日不到壹周的時間裏，連續三次降價，現在已降至393萬元。
另壹套面積約98平方米的房子的價格也明顯受到了該規定的影響。7月，19的初始價格為520萬元，然後在8月和9月進行了兩次降價，最高價格為65438+萬元，當前價格為498萬元。壹些樂觀的業主曾在7月和8月調控開始時將價格提高了654.38萬元以上，但他們也在9月後回調，兩套房子分別下降了654.38萬元和5萬元。
類似的情況也出現在二手房熱銷的程楠區。貝殼。com顯示，金地綠城的壹套房子在過去壹個月內展示了30次，仍未售出，在8月27日和9月9日降價5萬元。7月23日至7月27日，市區某景區壹套房子在4天內降價兩次，總降價4萬元。
“有些房子之前要價較高，但新政出臺後，交易量肯定會有影響，那些著急賣房的業主會適當降價。”東莞壹位房地產經紀人分析。例如，壹位急著賣房並取得配額的業主在掛牌三天後就降了5萬元。
根據東莞中原戰略研究中心監測數據統計，8月東莞二手房成交量大幅下降，環比下降54%，同比下降39%，二手房均價環比下降4.45%至16201元/平方米。
車德瑞表示，目前二手房熱點就是這個趨勢，調控以來價格下降了5-10%。但其同時強調，二手房市場依然樂觀。雖然有些業主多次降價，但房子的掛牌價很高，降價後仍然可以獲利。
據了解，萬科金域松湖花園目前二手房掛牌價約為4.7-5萬元/平方米，但該項目二手房均價在2019年和12年僅為約2.7萬元/平方米。換句話說，經過多次降價後，項目的價格仍比去年高出近壹倍。
供需嚴重失衡是東莞樓市火爆的根本原因。車德瑞透露，目前東莞樓市的供需比為0.6: 1。至於二手房，自從2007年4月201日開始實施限售政策（限售兩年）以來，大量房屋未能實現這壹目標。新房方面，很多街鎮之前賣的項目不超過三個，而且很多都是後期，供應嚴重不足，但受到調控。
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，8月東莞新建住宅供應創三年新高，供應約77萬平方米，環比上漲17%，同比上漲109%。8月東莞住宅網簽成交量止跌回升，達到約86萬平方米，環比增長6%，同比增長66%，創2017年以來新高。土地供應面積也從7月的37.26萬平方米增加到8月的40.95萬平方米，9月將有10的商住面積。
車德睿預計，隨著供應量的增加，明年年中東莞的供需比應該會達到1:1，恢復到健康水平。其中，隨著限售期的結束，將有超過4萬套限售和禁售房源進入二手房市場。