265438+20世紀經濟研究院沙麗實習研究員王宇燕8月17日，中央財經委員會第十次會議召開，提出以高質量發展促進共同富裕。完善收入分配結構、實現公共服務均等化是實現共同富裕的題中之義，實現全體人民住有所居是二者的關鍵交匯點之壹。
住房問題關系民生福祉。保障性租賃住房作為住房保障體系的三大主體之壹，具有顯著的民生屬性。發展保障性租賃住房對於緩解住房租賃市場結構性供給不足、解決新市民、青年人等群體住房困難、促進共同富裕具有重要意義。
保障性租賃住房制度的發展重點是人口凈流入的大城市，人口流動與GDP高度相關。因此，21世紀經濟研究院以2021上半年GDP排名前十的城市為樣本，對重點城市保障性租賃住房發展情況進行調研。
解決大城市的住房問題
央行發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債狀況調查報告》顯示，城鎮居民家庭資產以實物資產為主，其中住房占比近七成；城鎮居民家庭債務參與率為56.5%，其中房貸占家庭總債務的75.9%。在壹定程度上，住房支出在影響居民收入分配的因素中占比最大。
2016中央經濟工作會議確定“房住不炒”的行業基調以來，房地產的民生屬性愈發明顯。完善住房供應和保障體系，實現全體人民住有所居，已成為推進基本公共服務均等化和共同富裕的重要內涵。
第七次全國人口普查數據顯示，2020年全國人戶分離人口近4.93億人，其中流動人口近3.76億人，十年間增長近70%，成為城市新市民和青年的重要組成部分。相對而言，大城市的住房問題比較突出。如何解決大城市新市民、青年人的住房困難，促進人城產融合發展，是現階段完善住房供應和保障體系的關鍵問題之壹。保障性租賃住房的發展提供了新的思路。
去年底中央經濟工作會議明確提出，要解決好大城市住房突出問題，高度重視保障性租賃住房建設。今年兩會明確提出，切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。後來，在“十五”規劃、中共中央政治局會議、住房和城鄉建設部座談會、國務院常務會議等文件和會議中，均涉及保障性租賃住房的相關內容。
6月24日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系，首次明確了國家住房保障體系的頂層設計。
保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段、同品質市場的租賃住房。在建設和運營方面，政府提供政策支持，引導多主體投資和多渠道供應，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位閑置土地、工業園區配套用地和存量閑置房屋，適當利用新供應的國有建設用地進行建設，合理支持商業服務設施。
保障性租賃住房在壹定程度上解決了城市“夾心層”的住房問題，這類人不符合中低收入家庭標準或公共租賃住房的申請要求；他們沒有高收入的條件，也無法通過購買共有產權房或商品房來解決住房問題。
上述文件對保障性租賃住房的發展具有指導和引導作用，但具體落實還要看各地。在發展保障性租賃住房的過程中，城市人民政府負有主體責任，需要做好保障性租賃住房的組織實施工作。
10城市聚焦住房問題。
保障性租賃住房屬於政策性住房。在國務院發文之前，壹些城市的保障性租賃住房概念不成熟，但對政策性住房有相關安排。21世紀經濟研究院梳理10城市“十四五”規劃綱要和2021政府工作報告發現，各地明確提出解決住房突出問題和優化完善住房保障體系。
廣州、重慶、成都、杭州、武漢、南京等城市已明確提出推進保障性租賃住房建設。例如，廣州“十四五”規劃建議中提出，增加保障性租賃住房供給，單獨列出租賃住房用地計劃，探索利用國有企業、高校、科研機構等企事業單位集體建設用地和閑置土地建設租賃住房，支持非住宅改造為保障性租賃住房。2021政府工作報告中，南京明確指出，要完善租購並舉的住房制度，健全以保障性租賃住房為重點的住房保障體系。新開工保障性住房650萬平方米、竣工260萬平方米，籌集保障性租賃住房4萬套。
此外，杭州將住房保障工程作為“十四五”規劃中七項“促進共同富裕工程”之壹，這表明解決住房問題在促進共同富裕中具有重要作用。杭州“十四五”規劃建議提出，加大保障性住房建設和供應力度，繼續開展中央財政支持的住房租賃培育試點，規範發展住房租賃市場。
雖然部分城市沒有明確指向建設保障性租賃住房，但文件中涉及相關內容。例如，北京在“十四五”規劃綱要中提出，鼓勵低效商業項目改造，深入推進集體土地租賃住房試點，不斷規範和發展住房租賃市場。在“十四五”規劃綱要中，上海要求多主體多渠道增加租賃住房供給，充分發揮各類市場主體作用，增加城鎮基本服務人員宿舍型租賃住房供給。到2025年，租賃住房（包括房間和宿舍床位）將超過40萬套。
截至目前，上海、廣州先後發布了城市住房發展“十四五”規劃，成都發布了關於加快發展保障性租賃住房的實施意見，進壹步規定了保障性租賃住房建設。
在上海市住房發展“十四五”規劃中，租賃住房被列為重點任務之首，提出加快租賃住房有效供給，加大保障性租賃住房推廣力度，發揮保障性租賃住房服務民生福祉的作用。“十四五”期間，上海計劃形成租賃住房（房間和宿舍床位）42萬套以上，占住房供應總量的40%。其中，出租房22萬套，宿舍床位20萬張。
在廣州市住房發展“十四五”規劃中，與保障性租賃住房建設相關的內容更加細化。在《國務院關於保障性租賃住房的意見》的基礎上，擴展了編制數量、編制渠道、申請人和住房規定等內容。例如，“十四五”期間將籌建60萬套保障性租賃住房（含人才公寓），將有效解決環衛、公交等公共服務行業人群、重點發展行業青年和外來務工人員的住房問題。
在10個城市中，成都率先提出《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確了發展保障性租賃住房的工作目標、申請人、租金標準、建設標準、土地和資金支持政策、保障落實等內容。租金方面，成都市保障性租賃住房租金實行政府指導價，每年漲幅不超過5%，租金優惠根據承租人的人才、住房、工作單位等細分。
其他城市的保障性租賃住房相關政策仍在制定中，但壹些城市在建設規劃和推廣方面取得了進展。例如，北京正在研究保障性租賃住房準入辦法，但顯然沒有對申請家庭的收入和資產進行審查；上海提高了無房租房者的公積金月提取限額，並明確保障性租賃住房應“全額提取”；蘇州鼓勵房地產企業將開發建設的長租公寓用於保障性租賃住房，並成功推動多個項目落地。
由於國家運營的保障性租賃住房文件僅發布了兩個月，大多數城市的保障性租賃住房總體發展計劃和實施仍處於調查和準備階段。如何界定“符合條件的新市民和年輕人”，如何確定“租金低於同地段、同品質市場租賃住房租金”的具體標準，是否有居住年限要求，各種政策支持力度和具體方案仍需細化。
21世紀經濟研究院認為，發展保障性租賃住房是幫助以新市民、年輕人為代表的流動人口實現穩定城市居住的關鍵制度之壹。壹方面有利於促進全體人民住有所居，實現“房住不炒”的目標；另壹方面，保障性租賃住房租金水平相對較低，也有利於調整收入結構，緩解房價上漲壓力，擴大中等收入群體比重，起到促進共同富裕的雙重作用。