近日，第壹財經記者獲悉，央行、銀保監會聯合向金融機構下發通知，要求銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、業務可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目M&A貸款業務，重點支持優質房地產企業收購存在經營風險的優質房地產項目。
通知內容主要涉及六個方面，即穩步有序發展M&A貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供M&A融資咨詢服務、提高M&A服務效率、做好風險管理、建立報告制度和公示機制。
市場分析人士認為，監管層此舉意在緩解危房企的流動性壓力。未來隨著政策的多維度發力，優質房企的優勢有望進壹步擴大。受此消息影響，地產股20日早盤強勢開盤。行業指數上漲0.95%，位居行業漲幅榜第二位。
盤活危中房地產企業資產
並購重組壹直是危在旦夕的房企盤活資產的重要手段。然而，值得註意的是，與房地產行業前幾輪M&A和重組交易不同，大多數目標都是基於股權的。此次通知明確，重點支持優質房企並購危困房企優質項目，而非企業自身。
通知明確，銀行業金融機構應當按照依法合規、風險可控、業務可持續的原則，穩健有序開展房地產項目M&A貸款業務，重點支持優質房地產企業並購流動性困難房地產企業的優質項目。
“過去，房地產企業也存在壹些經營困難。中國每年都有大量中小房企倒閉，但這些房企的退出不會對市場產生影響。化解風險的重要手段之壹是並購，即被其他大型企業收購或收購。目前壹些比較大的房地產企業出現了風險事件，並購也是做好風險化解的壹個非常重要的手段。”第壹財經從接近監管部門的人士處獲悉，《通知》中的並購主體應具備良好的條件，否則也會拖累參與並購的房企。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，M&A的目的是化解困難房企的項目，包括可能存在未完成業務的房企項目，與收購企業股權無關，屬於業務範圍。“預計銀行並購貸款和並購相關債券將顯著發揮作用，為這類並購提供更好的金融服務。”
平安證券研報指出，《通知》意在加快助力危化房企完成項目轉讓並緩解危化房企的流動性壓力。從收購標的和收購主體來看，《通知》強調，收購標的為存在風險、經營困難的大型房地產企業優質項目；收購主體自身條件較好。
在當前的房地產行業中，M&A可能是壹種速效藥物，是激活企業和盤活資產的重要途徑。20日，據市場消息，融創中國近日成功出讓上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心區酒店及寫字樓等三個項目，預計成交總價26.8億元。在過去的兩個月裏，融創通過項目處置和資本運作籌集了超過200億元的資金。
2月8日，招商蛇口在交易商協會註冊了M&A票據，為房地產項目的並購籌集資金。
在風險控制方面，《通知》進壹步明確銀行業金融機構應當按照穿透原則對項目的合規性進行評估。我們不僅要看項目的表面，更要深入底層，看項目是否合規。同時，嚴格遵守房地產開發貸款監管要求，加強M&A貸款的風險控制和貸後管理，監控資金使用情況。
根據《商業銀行M&A貸款風險管理指引》，商業銀行對單壹借款人的M&A貸款余額不得超過同期本行壹級資本凈額的5%；M&A貸款占M&A交易價格的比例不應高於60%；M&A貸款的期限壹般不超過七年。
行業格局有望被重塑。
2021 9月以來，房企信用事件時有發生，銷售下行的融資困境讓不少大型房企陷入流動性危機。這也使得M&A房地產企業的融資陷入了壹個“死循環”。例如，壹些房地產企業擔心經營困難的房地產企業的負債M&A可能會影響收購方自身的債務指標；同時，銀行受到監管指標的管理限制，在放貸方面也有壹定的限制。
融資環境的改善是房企開展項目並購的直接動力源。四季度以來，金融部門多次發聲“滿足住房信貸合理需求”“促進房地產業健康發展和良性循環”。
與此同時，金融管理部門的許多重要會議相繼召開，以促進房地產業保持良性循環。據悉，近日，央行和國資委召開了房地產企業座談會。參與主體主要為優質大型民營房地產企業和國有房地產企業，鼓勵優質企業按照市場化原則收購有風險的大型房地產企業的優質項目。
此外，央行和中國銀行保險監督管理委員會最近召集了壹些銀行業金融機構進行討論，希望銀行業金融機構能夠積極推廣和提供M&A貸款，不要盲目從有風險的大型房地產企業收回貸款。
平安證券認為，隨著相關政策的落實，除了盤活出險房企流動性外，優質民企和央企國企有望借助政策東風擴大優勢。同時，在項目選擇、融資支持、風險管理等方面給予政策支持。也有望幫助受讓房企控制並購風險。
據Wind數據統計，截至2009年6月和2月，2026年第四季度房地產行業M&A為2678.4億元，同比分別增長65438.003%和765438.5%。
平安證券預計，從美國和日本的經驗來看，行業將迎來並購高峰後的陣痛期。這壹政策的出臺有望加速行業洗牌。“劣幣”出清後，行業格局有望重塑，優質房企的優勢有望進壹步擴大。隨著更多支持政策的出臺，行業並購有望進壹步增加。