目錄
壹、爆雷房企的結局
二、房地產市場回暖的現實難題
三、地產投資機構的避險策略
筆者按：
12月11日，在“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆表示，“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。”
本以為監管層上述表態至少能給行業重新找回信心，卻沒想到周壹、周二（12月13-14日）地產股出現了連續的集體大跌，而且這幾天依舊還有知名房企陸續爆雷，已爆雷的房企也天天處於被投資者、供應商、購房人圍堵的狀態。
壹、爆雷房企的結局
很多地產投資機構的同行說，自從踩雷以來，從來沒睡過什麽好覺。房企爆雷後，債券及各類房地產融資產品的投資人、銀行、信托、私募、金控、小貸、擔保公司等全都在搶跑，由此也引發了更加嚴重的擠兌，包括各類機構的抽貸、斷貸、起訴、查封等動作。悲催的是，如果房企的債務規模到了幾百或上千億，在其他融資路徑都無法維續的情況下，銀行即便是想救也根本救不起，還不如直接放棄。市場普遍認為，如果2022年春節前樓市行情仍舊無法企穩回暖（也即銷售市場無法回溫），大部分民營房企將面臨生死大劫，而且也很難逃過被市場淘汰的命運。
對於高杠桿、高負債、高周轉的“三高”房企來說，這壹次樓市強調控打破了購房人的預期後，房企的銷售端最先受到影響，銷售難疊加回款難後，房企對供應商和投資人的久拖不欠慢慢轉向躺平處理，隨之二級市場引起股債雙殺，做空量壹上來後評級機構馬上下調房企和產品評級，然後是鋪天蓋地的負面新聞，隨之又導致進壹步的股債大跌，最後引起客戶不敢買房、金融機構不敢放款的後果，最終形成惡性循環，房企的銷售現金流和融資現金流全部停掉，時間壹長房企自然就得死掉。
2021年12月9日，華夏幸福發布了壹則公告，“債務重組計劃已獲債委會表決通過”。從化債方案來看，主要是如下五點：壹是賣出壹部分資產，回籠資金後用於償債和項目開發；二是出售壹部分好項目和好地塊，出售的同時捆綁對應的債務；三是優先類金融債務展期5-8年還清；四是以擁有穩定現金流的持有型物業設立信托受益權份額後，用信托收益份額直接沖抵債務；五是剩余其他債務由華夏幸福通過展期、降息和後續經營逐步清償。市場層面認為，華夏幸福的主要金融負債展期5-8年，可以為其後續恢復造血贏得壹些時間，同時在壹定程度上也能增強企業後續應對債務壓力的信心，但債務危機本質上還是未能解除，因債務本身只是在歸還方式、歸還日期及利率等方面得到了債權人同意，最終是否能籌措到資金還債還有待觀察，比如目前華夏幸福的銷售端基本沒有動靜，這為化債方案蒙上了厚厚的陰影。
值得壹提的是，對於大型房企來說，上述債務化解方案確實可圈可點，甚至可能成為可供參考和復制的化債方案，但對於中小型房企來說，上述方案卻很難有實施的空間，這或許也是大型房企和中小房企爆雷後結局的本質差異（大或許真的有大的好處）。當然，就現實壹點的角度來說，上述方案對地產投資機構來說更多的只能是無奈地接受，房企需要以時間換空間，投資人只能慢慢等，展期並降低利息也好，免息且本金打折也好，至少還有個盼頭，至於信托、私募等各類機構自己本身還能撐多久，這個可能得看每家機構自己的騰挪能力了。
二、房地產市場回暖的現實難題
在12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，中央 財經 委員會辦公室副主任韓文秀、國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆等就近日召開的中央經濟工作會議進行了權威解讀。寧吉喆表示，“要加強居民基本住房保障。 房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導， 探索 新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求， 因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展。 ”韓文秀則指出，“房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全 社會 固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。”
12月8日-10日，中央經濟工作會議在北京舉行，關於房地產的表述如下：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導， 探索 新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求， 因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展。 ”從中央經濟工作會議的定調來看，房地產當前已經從“穩市場”調整到了“穩行業”的迫切階段。監管層重申“房地產是支柱產業”，從數據上最能得到直觀的體現。根據統計的數據，以2020年為例，房地產業增加值占GDP的7.3%，房地產及其產業鏈占我國GDP的17%；房地產開發投資占固定資產投資的27.3%，房地產及其產業鏈拉動的投資占全 社會 固定資產投資的51.5%。房地產貸款占各項貸款余額的比重為27.4%（2021年6月），2021年房地產融資增量占社融增量比重為20%。2020年中國住房市值占股債房市值的比例為66.6%，中國住房市值與股債房市值的比例偏高，居民大部分財富都在房子裏。
很多人都不太明白，為何房地產市場的信心回歸會如此的困難。事實上，決定信心回歸的三大因素沒有徹底好轉前，不管是房地產融資產品的投資人信心還是購房人的信心，在短期內都很難轉變。從市場的走向來看，壹是樓市銷售端需要因城施策，對限購、限貸、限售、限價等進行適宜調整，銷售端量、價的回暖是全 社會 對房地產市場信心回歸的基礎，也是實現12月中央經濟工作會議要求的“因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展”目標的基礎；二是信貸政策的松動方面，目前主要是債券融資和銀行融資方向對國央企和優質民營房企有所放開，但對其他房企的信貸政策並未有絲毫放松，因此大部分房企目前仍舊無法實現正常的融資和資金循環，這種情況也會積壓越來越大的市場風險；三是預售資金監管的問題，雖然個別城市已啟用銀行保函等替代的方式，但在“保交付”的壓力下，大部分地方政府還是通過強監管的方式鎖死了銷售回款，也即房企即使有富余資金也面臨無法調取的困境，這種有錢卻無法使用的情況最終也會讓房企的資金緊張面進入惡性循環，尤其是對償債和新增投資的不良影響。
三、地產投資機構的避險策略
在這壹波房企的爆雷潮中，地產基金和股權類信托產品的投資頗為受傷，從房企破產後的償債順序來看，破產費用與***益債務>購房人債權>工程款優先受償權>抵押債權>員工工資>稅款>普通債權。對於我們做股權投資類產品為主的機構來說，交易對手（房企）出現爆雷的情況下，我們其實也會非常被動，壹是房企爆雷後項目賣不動，而且即便是願意降價虧損也賣不動；二是新的融資款進不來，基本沒有機構願意繼續提供資金並置換掉我們的前融資金，而且即便是銀行有放按揭貸款，政府在保交付的原則下也會牢牢鎖住監管賬戶資金，也即很難通過銷售回款償還我們的前融本息。
為了更好地解決融資到期後無法順利退出的問題，我們目前主要是調整了以下的幾點業務策略：
1.引入合作方
比如我們與融資方股東溝通，直接由我們引入接盤方或新的投資方，原融資方股東退出項目公司（房企爆雷後繼續留在項目公司時會影響項目公司的融資和銷售）。
備註：HD在深莞區域的很多項目都是合作方（包括投資機構）直接收購HD持有的項目公司股權，或者合作方（包括投資機構）直接尋找第三方收購HD持有的股權。
2.對賭處理：強制拖售
鑒於退出階段可能存在糾紛或爭議，我們目前已更加註重在前融進入時就通過對賭協議的約定提前明確到期後的強制拖售安排，同時也更加註意投後階段強監管的落實，包括對項目公司章證照、銀行賬戶等的控制，對項目公司的收支管理及資金監控等。
3.***益債處理
如因糾紛或爭議問題最終進入破產重整程序，我們壹般都會考慮引入代建方通過破產重整程序實現***益債的投資，不過前提是我們在前端的投後監管比較到位（比如保險箱沒被融資方搶走），包括項目公司的資產、債權、債務等都在可控的範圍。
4.訴訟處理
該方式較為常規，不再贅述。