關於商品房預售款的監管，成都市曾於2009年出臺相關政策，並於2015進行了修訂。此次發布的新版《辦法》監管力度大、措施細致，可有效保障購房人買房後的權益。
半個月前，成都政府相關部門頻繁出手調控房地產市場，從供需兩方面入手，先後打出“限地價、限房價雙限地”和“修改商品房搖號規則”組合拳。
成都為何近期收緊樓市調控？據業內人士反饋，近期成都房價上漲態勢突出，消費者買房熱情高漲；土地成交價上漲了，房企買地的積極性也上升了。樓市基本面向好的背後，市場基礎是否紮實？
今年9月，壹則成都市金融機構禁止向和記黃埔地產（成都）有限公司提供新的融資和貸款的消息轟動壹時，同時也撕開了房企此前在成都賺取高額利潤的冰山壹角，樓盤囤積等問題隨之浮出水面。和記黃埔將2014的壹塊土地轉讓給禹洲集團，直接獲利38億。
今年國內疫情穩定後，成都也加入樓市復蘇大軍，不少樓盤開始出現購房者在售樓部排隊看樣板房的現象。多個樓盤開始搖號，甚至出現“萬人搖”。
成都將中簽率分為三類:拆遷、剛需、普通等。在普通彩票中獎率中，最低的也只有0.62%。熱銷樓盤基本都是壹二手倒掛盤。比如青羊區外光華的綠地新力城，均價1.74萬元/平方米，54套房源吸引了3000多人，平均中簽率只有0.62%。
天府新區恒大天府半島有360套房源，均價1.25萬元/㎡。網上報名第壹天就有3000多組客戶，最終參與抽簽的人數達到1，654，38+0.29，平均中簽率為3.23%。
東二環首推天璽，均價21萬元/平方米，共計321套房源，吸引超1萬組客戶參與搖號。
疫情過後，被壓抑的需求噴湧而出。雖然成都部分樓盤因為報名人數不足取消了搖號，但因為壹個二手倒掛樓盤的存在，樓市的成交依然向上。
在這樣的市場形勢下，市場亂象也頻頻發生，如“收取茶水費”“未備案全款”“開發商自主抽獎造假”等也會出現在壹些監管不嚴的項目中。事實上，不公平的市場環境是對消費者利益的最大損害。
同策研究院分析師謝孟賢認為，2015年，成都政府還發布了關於預付款監管的相關政策，要求房企監管的建設資金應達到總額的1.1倍，且在取得工程竣工驗收備案表之前，只能用於建築材料和設備購置等土建費用、設備安裝費用以及項目建設所必需的其他工程建設費用。
新出臺的商品房預付款監管辦法將對預付款監管實行銀行賬戶監管制度，預付款監管額度與開發企業信用等級掛鉤。對於信用良好的大型房企來說，對預付款的監管更加寬松，在工程建設的各個進度節點，預付款的使用更加靈活。對於買家來說，對預付款的監管將最大限度地減少拍賣未完成的可能性，降低購買拍賣的風險並提供更大的保護。
根據成都住建發布的官方信息，為確保預售商品房項目建設，維護購房人合法權益，成都市相關部門將對預售款支付進行全過程監管。預售款是指房地產開發企業按照商品房預售合同約定，將已取得商品房預售許可證且未完成項目並聯竣工驗收的房屋提前銷售給中標人所支付的購房款總額。“預付款全部進入專用賬戶，監管額度內的預付款支取實行節點余額管理”，這對成都房地產行業的影響最為直接。
對預付款進行全過程監管，簡單來說就是對行政部門和金融機構向開發商收取的預付款進行監管，以防止開發商隨意挪用預付款，確保商品房項目建設防止“爛尾”，維護購房人的權益。
業內人士指出，由於受到監管的資金，房企仍然可以使用它們，這相當於給企業戴上了壹個魔咒。在2015發布的政策中，住建部門僅負責制定監管規則，對商品房預售款監管僅“指導和監督”；《辦法》明確規定，監管協議必須由開發商、住建局和銀行三方簽署。
在住建部門的強力幹預下，銀行基本上成了保管資金的“工具人”，向開發商撥付監管資金必須得到住建部門的授權。這種操作可以有效防止開發商隨意挪用預售資金，降低因資金斷裂而導致“爛尾”樓盤的風險。
對於房價，《辦法》規定，應當以商品房預售掛牌總價為基準。當工程達到正負零時，監理金額不應小於25%，其他階段監理金額不應小於65，438+05%。以商品房預售掛牌總價為基準，可以防止房地產掛牌價格虛高。據報道，目前成都的壹些商業項目實際售價為65438+萬元/平，但開發商在住建部門以5萬元/平甚至更高的價格註冊和上市。
《辦法》規定了預售款的監管期限，從房地產預售開始至集中交付結束，涵蓋了從購買房屋到交付房屋的全過程。因為只有集中交付才能結束對預售款的監管，開發商必須在包括景觀、公共區域和裝修在內的項目質量和細節方面做得更好。如果產品“貨不對板”，被業主廣泛投訴，開發商想要拿到“尾款”就沒那麽簡單了。
據成都市業內資深人士分析，《辦法》規定了行政部門參與監管的具體實施方式，以更好地確保開發商資金專款專用，降低爛尾樓盤風險；監管期限延長至樓盤集中交付，相當於開發商壓著房子的尾款不放，倒逼開發商保證工程質量，這對於未來三年高價拿地的房企來說非常重要。壹旦以次充好，就有拿不到尾款的風險；將監管額度與開發商信用等級掛鉤，將減少市場亂象，有助於建立更加公平的市場交易環境；在外地開發商在成都設立分公司的情況下，分公司的建設資金可以有效地用於當地項目，以防止集團總部侵占和挪用成都項目的建設資金。壹些“分行沒錢，不得不偷工減料”的情況將得到極大改善，最終將使成都的購房者受益，減少他們的後顧之憂。
更重要的是，成都在預售資金監管中祭出“尾款人”制度，對房企的現金回籠影響巨大，這就像通過設置“條件”倒逼房企加快開發節奏、強化內部運營體系、提高項目高質量管理。這也意味著房企拿地的可能性將大大降低。
壹位在成都深耕多年的房企相關人士表示，三道紅線後，行業去杠桿將是趨勢，迫使開發商在產品質量上下功夫，以提高單個項目的盈利能力。
從近期成都土地市場來看，市場存在供需失衡現象。中指院數據顯示，2020年6月成都商品房成交面積同比增長，成交面積1.998萬平方米，環比增長591%，同比增長7.6%。但成都市中心城區供應略顯不足，供應面積為97.3萬平方米，環比下降3.6%，同比下降60.3%。中心城區商品房庫存面積為1591.1萬平方米，環比下降1.9%，同比下降1.6%。出清周期為10.2個月，較去年同期縮短5.5個月。放眼大成都區域，去化周期同樣為10.5個月，較去年同期縮短3.6個月。
然而，成都的土地供應開始上升，但交易量開始下降。165438+10月當月，成都推出住宅用地33宗，約139.8萬平方米，同比增長2.8%，環比增長83.8%。談判住宅用地20宗，約89.2萬平方米，同比減少32.7%，環比增加66.0%。此時，土地價格環比上漲。
理由是，“成都有壹些土地被長期覆蓋，已經腐爛；新獲得的土地價格高得驚人。”壹位房地產開發商認為，“作為西南地區的中心城市，成都長期以來壹直是所有房企的必爭之地。招拍掛的高價地真的無利可圖，尤其是主城區。大多數開發商在舉牌結束時放棄了。”
過去，房企通過囤積大量土地來降低持有成本。現在，我擔心隨著發展模式的改變，他們手中的土地會變成風險。杜南大數據研究院監測了65家大型房企，拿地最多的房企總土地儲備已超過2.4億平方米。業內人士認為，對於房企的發展模式來說，成都新政不亞於杭州新政。
與杭州市場壹樣，近兩年成都市場土地拍賣價格上漲，房企利潤也被壓縮。然而，許多房地產企業在成都拿地就像在杭州拿地壹樣。“只要他們進入成都，整個四川都知道我進入成都、四川和西部省了多少廣告費。”成都壹家外資房企人士表示。
成都不僅被外地房企盯上，還積極參與本地拍賣市場。65438+2月1，成都推出4宗純住宅用地出讓，均位於主城成熟區域，總銷售面積113畝。其中錦江區有兩宗地塊，起始樓面價為1.68萬元/㎡。錦江區第二宗地塊競爭最為激烈，最終由錦江統建和法華以“1.93萬元/㎡+23%整體房源無償移交”的競買對價競得。據啟信寶數據顯示，錦江統建是成都市錦江區國有資產監督管理局。
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