我，壹個在房地產市場摸爬滾打多年的小強，通過轉讓新盤預購號賺到第壹桶金，通過出租新盤裙房商鋪而迅速致富，參與過第壹批工業地產轉型為創意園區，見證了多個爛尾項目的幾番浮沈 。
如今，我的身份是“職業土地中間人”，專為那些無法通過正規渠道進行土地開發權交易的公司，進行溝通嫁接。
金錢與土地，就像手中的這兩粒骰子。這是個追逐財富的賭局，我並不知道投出後的結果。這與我無關，我只是個職業操盤手。
下面就是我最近壹周的經歷，談不上變幻莫測，但絕對激動人心。
STEP1生意上門
時間：2009年6月14日星期日上午10點
地點：徐家匯美羅城星巴克
對象：M君，廈門人氏。以加工NIKE運動鞋起家，後與同鄉***闖上海樓市炒樓，主攻聯洋社區和長壽路沿線高檔公寓。
我自認為是個非常守時的人，所以遲到了近半小時的M君給我的第壹印象並不好。這是壹個渾身山寨名牌的怪人，已經擁有3套房產、身家超過千萬的他，依然使用著摩托羅拉V30，機蓋油膩程度與我家廚房有的壹拼。我盡量地去適應他那夾雜著國語、閩南話、英文的交流方式，終於明白了他究竟想要什麽。
簡單地說，M君就是某個小開發商的代理人。由於資質不夠（三級開發資質以下，且註冊資金低於5000萬元人民幣），無法象大開發商那樣在土地拍賣會上指點江山，所以就希望通過各種渠道來得到相對低廉的土地。而我作為這方面還算有壹定資源的人，自然成了M君重點關註的對象。
經過深入交流，M君的某些做法真讓我這個專業人士哭笑不得。他剛接到委托的時候，完全是沒有方向，竟然拿著各類晚報早報的中縫欄“淘寶”，然後打電話聯絡。要知道那些看似物美價廉的土地，大部分都是工業用地，除了改造成已經泛濫成災的創意園區，沒有多大開發價值。而他的委托人希望拿到的土地，基本都是住宅用地（如果是可造別墅的花園住宅用地就更好了），可想而知他為什麽第壹個月壹點進展都沒有。
我為了這次見面，實際上準備了很多符合他要求的地塊，但是我的直覺告訴我，這些資料只有等見到了他的幕後老板才能拿出來。也許M君在炒樓方面是個高手，但對於土地交易他絕對是個門外漢。
STEP2談好上家
時間：2009年6月16日星期二晚上6點半
地點：古北東區古羊路韓國燒烤店
對象：L君，長春人氏。某韓資貿易公司擔任翻譯，其兄長任職於某房地產開發公司，因為公司經營重點由上海轉向蘇北二三線城市，故委托L君處理兩塊已無力開發的地塊（分別位於閔行和寶山）。
L君給人的感覺非常斯文有禮，即便是吃烤肉，也沒有印象中東北人那種豪氣沖天的狂放。L君受其兄長影響較深，對房地產頗有研究，特別是對於前段時間上海又出現的“土地熱拍”現象有自己的獨到見解。
“他們沒有發瘋。現在的形勢是，沒地的比有地的多得多。”L君認為，開發商之所以心甘情願地高價拿地，就是認準了未來上海樓市依然看漲。國家多次強調“控制房價過快上漲”並不是希望房價不漲，而是希望長久持續地漲，類似於“溫水煮青蛙”。開發商拿地成本再貴，最後還是會攤在房價上由老百姓買單。
我知道他這麽說是為了擡高自己手裏兩塊地的價碼。其實大家心知肚明，前幾年樓價瘋漲，成交量超高，實際上已經“透支了”未來5年的購買需求，買得起房子的人差不多都買好了，買不起房子的人如今更沒錢買了。象M君的幕後老板那樣還想來分杯羹的小開發商，實際上是要冒很大風險的。
壹頓飯下來，我和L君基本知根知底。閔行地塊的價格基本可以下浮5%~10%，寶山地塊由於受“高境天價地”影響，暫時先擱置觀望。他可以從賣家收到成交價格千分之壹的平臺費，我從買家收到成交價格千分之壹點八的平臺費（包括M君的傭金），所有平臺費劃入我自己公司的賬號，L君的傭金在到賬3日內劃出。現在是時候和銀行的人聯系壹下了。
STEP3 銀行姐姐
時間：2009年6月19日星期五下午3點半
地點：馬當路新天地北裏
對象：Z姐，上海人。任職於某銀行上海分行信貸部，專門負責企業貸款業務，有望在明年升職至某網點總負責人。
做為壹個純爺們，我很難理解Z姐的品味。年過三十的她，似乎總是幻想自己是生活在十八世紀洛可可時代的貴族少女，將自己往80後甚至90後靠近，也許有人會非常欣賞Z姐的自我主張，但我真的很難認同。
好在Z姐的專業素質是值得信賴的，她為M君制定了壹份非常詳細的抵押貸款說明，並且特意關照了我在劃給L君傭金的時候也進來走公司賬號，這樣可以省去很多麻煩。
另外M君壹方公司還需提供如下審貸資料：
1、省級及以上發改委對L君閔行地塊的立項批復和對項目可研報告的批復文件（全套）兩套。
2、政府對該公司開發項目的授權委托書。
3、項目方公司基本資料：有效地營業執照（即年審完畢）、法人代碼證、國稅地稅登記證、貸款證、開戶許可證、法人身份證。
實際上，M君的幕後老板就是想通過與L君的購買閔行地塊項目公司的協議（已付50%款）去銀行申請開發貸款，然後從這筆開發貸款中的部分資金作為購買該地塊的剩余費用。Z姐壹再叮囑我，在兩方真正會面前，壹定要收取壹點咨詢費。
“做好被跳過的準備。”Z姐說的沒錯，我至今未見過的L君的哥哥和M君的幕後老板才是整個交易的關鍵。這是個需要各方完美配合的計劃，哪怕有壹點點失誤都會破壞全局。雖然我也獨立操作過不少土地交易，但這壹次我真的需要壹個強力外援了。
STEP4 師父出山
時間：2009年6月20日星期六晚上11點
地點：衡山路AGOGO酒吧
對象：D哥，上海人。原知名代理公司拓展總監，是我入行後的師父。曾經身家數百萬，但經過去年股災折磨，個人資產嚴重縮水，現主要收入來源為幫各中介公司培訓新人。
“妳到現在還沒見到兩個要簽字的人嗎？”師父講話壹向直奔主題，“無論如何，必須盡快見到其中壹個，摸清他的底牌，否則到他們見面時候，妳就會象個白癡壹樣被踢掉。跟我這麽多年，怎麽還犯低級錯誤？”
雖然師父罵得兇，但我知道他是在為我著想。其實我也不是沒考慮過被跳開的可能，做中間人經常是被跳開的，所以我只能是盡量少收平臺費，讓交易雙方都覺得沒必要非跳不可。何況這次交易雙方又如此特殊，被跳開的可能性其實很小。
但是為了穩妥地收到我應得的錢，我還是懇請師父與我壹起去和雙方談（當然我也答應了給他壹份）。有他在，至少在雙方談判發生嚴重分歧的時候，師父可以協調好壹些我都無法掌控的局面。實際上壹個月前的壹筆交易，就是有師父幫助才順利完成。而失敗的壹筆交易雖然有各方面因素，但沒有聽師父勸告提早簽傭金協議是其中關鍵。
現在萬事俱備了，最關鍵的時刻越來越近。
STEP5 雙方攤牌
時間：2009年6月21日星期日下午1點
地點：陸家嘴環球金融中心
我終於見到了交易的兩位主角，M君的幕後老板其實就是他的同鄉，曾經壹起靠加工NIKE鞋而發家，對房地產市場也是壹知半解，對土地交易幾乎壹竅不通，在會面前居然還在網站上找地塊。
而L君的哥哥也令我感到意外，他完全沒有房地產開發商老總的那種威嚴和盛氣，感覺上更象某大學的客坐教授。當然在雙方就閔行地塊正式交涉時，他才顯示出與地位相符合的優越感。
由於我向雙方承諾過不對外泄露這次交易具體過程內容，所以我只能簡單的概況這次交易情況。最終L君的哥哥同意在報價基礎上下浮8%成交，M君的幕後老板在轉讓合同簽訂後的15個工作日內支付全部轉讓款的60%，剩下的40%於壹年內分三期付清。
我自己的平臺費在合同簽訂後的5個工作日內轉到我自己的公司帳戶，這壹周的努力沒有白忙。不過師父提醒我，以後做這種生意壹定要事先與其中壹方的拍板人溝通。這次是我運氣好，雙方都比較遵守遊戲規則，否則就真的白忙了。
STEP6 內部討論
時間：2009年6月21日星期日晚上6點
地點：吳江路小楊生煎
對象：Y君，內蒙人氏。原浦東某知名別墅項目案場經理，也是我入行後仍然保持聯系的師兄弟之壹。為人豪爽大方，卻也經常喝酒誤事。現就職於某知名房地產咨詢公司，負責市場數據分析。
“兄弟，我和妳說了這麽多，妳可別亂寫啊！”我趁著Y君還未正式就餐，先給他打個預防針。這人什麽都好，就是嘴巴太快，當初若是低調些，也許已經成了某地產公司老總壹級的人物了。
“我的報告不可能重點寫妳的案例。畢竟妳的生意只是特例，是針對那些資質不足的小開發商來做的。而我更關註大公司的動態，例如這次南京朗詩拿長寧地塊、象嶼置業拿寶山地塊。這可都是可能引發地震的大動作。”
“妳覺得這麽高的價格拿地，會不會象當初真如地塊那樣反復買反復退啊？”
“不好說，連李嘉誠都有走眼的時候呢！這兩塊地真的不好說。”
Y君不敢作出預判，實際上大部分業內人士都覺得這兩塊天價地的前途難料，不過對我來說，無論這塊地越來越旺還是逐漸沈淪，都沒有本質上的不同。
開發的好，那就會刺激更多的中小開發商更加爭先恐後的買地，找我的人會越來越多。開發的差，我就有機會將我的海外基金的朋友介紹給那這兩塊地的持有者。
作為壹個職業的土地掮客，在我眼裏，上海的土地永遠都是機遇。
（《東地產》劉昀整理報道）