2022土地出讓收入降三成，為何下降?
靠賣地發展經濟的時代已經過去了，依托經濟創新發展新經濟，是實現長期可持續發展的必然選擇，那麽今天小編在這裏給大家整理壹下經濟的相關知識，我們壹起看看吧!
土地出讓收入降三成，為何下降?
對於土地出讓金大幅下降的原因，朱道林認為，土地作為生產要素，其市場需求必然受到實體經濟發展、宏觀經濟走勢等直接影響，因此不同時期的土地出讓規模存在壹定的波動是正常現象。
“此外，今年以來，受新冠疫情、國際政治經濟局勢等影響，我國的經濟增長速度有所下降，相應的土地市場需求也有下降。而且，中國改革開放40多年來，已經進入城市化、工業發展的後期，各種建設用地需求也在下降。在這些綜合因素下，土地出讓規模下降是必然的。”朱道林說。
蘇州大學王健法學院副院長程雪陽也持類似觀點，“2022年上半年土地出讓金大幅下降背後有偶發性的原因，也有長期必然的原因。偶發原因是疫情導致多個城市行政部門運行受到影響，房企線下開工困難，影響了市場信心;必然原因則是中國的住宅市場已趨近飽和”。
在受訪的學者們看來，著手深化改革已迫在眉睫。
但是，地產研究機構中指研究院綜合全國主要城市2017年至2021年土地出讓金占壹般公***預算收入的比例，對全國主要城市對土地財政依賴度進行了分析，其中杭州、佛山、南京、武漢、廣州、西安等城市的數值均超過了100%，成都、鄭州、三亞、廈門等城市的數值則超過了80%。
這意味著即使在城鎮化進程的後期，土地出讓金仍遠遠超過稅收收入，是地方財政的主要來源。
對於地方的土地依賴慣性，中國人民大學經濟學院院長劉守英此前在接受《財經》記者采訪時指出，在過去數十年中，急劇膨脹的“土地財政”幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。同時，土地出讓金支撐了中國數百座城市的基礎設施建設，有力地推動了中國經濟發展和城鎮化、工業化進程。但是，隨著城鎮化速度減緩以及“以地謀發展”模式潛在的諸多問題不斷累積，土地作為經濟增長發動機的功能將難以延續。
朱道林也認為，“城市的土地是有限的，地方政府不可能永遠有地賣;即使尚有土地可賣，還需要仰賴土地需求方，即是否有人願意購買;再者，土地市場總會受到經濟波動的影響”。
其實從十多年前，就有觀點呼籲地方著手經濟轉型、擺脫土地財政依賴，並指出土地財政潛在的負面影響。但是，這些呼籲收效甚微。近十年來，土地出讓金占地方本級財政收入的比重從2013年的近60%升至2021年的高於90%。
對此，程雪陽表示：“長期以來，地方政府的態度壹直都是，‘收入還可以’‘日子還過得下去’，從而缺乏改革的動力，感覺不到改革的必要性。改革是由危機來驅動的，‘沒錢’作為壹個誘因可以在很大程度上改變地方政府得過且過的態度。因此，在我看來，這次土地出讓收入的下降對地方政府而言，與其說是危機，不如說是促進改革、增加地方經濟轉型動力的機遇。所以這並不是壞事，其實是順應了變革的要求”。
但程雪陽同時承認，短期內，賣地收入的減少無法通過其他產能的增加來補足，而這意味著地方發展將進入壹個“陣痛期”。
過緊日子與擺脫路徑依賴
溯源土地財政模式的起源，不難發現，在1994年分稅制改革後，地方政府財力和事權不對等，迫切需要擴充收入來源。加上房地產市場發展迅猛，帶動與土地相關收入的快速增長，使得地方政府在既得利益的驅動下增強對土地財政的依賴。這也造成了地方政府行為“短期化”，專註追求眼下的經濟增長。
基於上述前提，多位學者認為，“土地紅利”於地方政府而言，已形成了路徑依賴和思路依賴。
壹面是長期的路徑依賴，另壹面需要面對土地出讓金大幅下降的現實，中央財經大學經濟學院副教授、公***政策研究中心主任路乾表達了他的擔憂，“這很可能會對地方的教育、社保、醫保、基建等公***服務帶來影響，比如工作人員的積極性受到影響，行政效率會因此降低等”。
對此，程雪陽建議，面對財政收縮，政府應該縮減開支，把資金用到最急需的領域。“手裏沒錢了，應對的方法其實就是開源和節流，開源說白了就是增加稅收，但這肯定不行，國家壹直在加大力度實施大規模增值稅留抵退稅政策，不可能再讓大家多繳稅。重要就是節流，對於不那麽緊急的項目，比如擴寬馬路、修地鐵這種中長期的規劃項目，地方政府沒必要壹定要在近期內撥款、開工”。
此外，與土地財政嚴密捆綁、相伴相生的房地產行業可能會引發的風險更值得深入思考和研究。
復旦大學經濟學院教授蘭小歡曾公開表示，土地真正的力量並不完全體現在“土地財政”上，而是以土地為抵押撬動的銀行信貸與其他各路資金。在他看來，“土地財政”壹旦嫁接了資本市場，加上了杠桿，就形成了“土地金融”，像滾雪球般越滾越大，推動經濟飛速發展同時，也造就了地方政府越滾越多的債務。
在中國，房地產企業壹直以來多憑借高杠桿、高周轉實現快速擴張，即使是房地產頭部企業，也運用的是這種模式。具體操作則為，房企拿地後，火速開工以使項目達到預售條件，拿到預售款後，則通過種種方式提前支取預售款，然後開啟新壹輪拿地、開工、預售、支取預售款的流程。
在程雪陽看來，過去的房地產發展模式對地方經濟的轉型帶來了風險和阻礙。
“中央正是因為看到了背後的風險，所以要著手進行改革，下了很大的決心要擺脫房地產的舊有發展模式。”程雪陽說。
近幾年，中央對房地產市場出臺的多項調控政策壹直堅持“住房不炒”的基本原則，以便讓市場供求關系真正發揮作用，同時引導資本流向其他產業。並且要求負有調控主體責任的地方政府精準施策、壹城壹策，既避免市場過熱，又防止大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。
倒逼發展模式轉型
2022年4月12日，中國建銀投資有限責任公司和社會科學文獻出版社在北京***同發布了《中國投資發展報告》(下稱《報告》)。
《報告》指出，盡管房地產市場的全面觸頂已經為時不遠，但這並不意味著當前中國經濟發展不再需要房地產，甚至不意味著對房地產的依賴度快速下降。在過去十幾年中，隨著房地產市場的火爆，賣地收入已經成為大多數城市最主要的財政收入來源，而替代土地財政的，只有房地產稅壹種可能。在歐美等國，房地產稅是最重要的地方財政收入來源。
朱道林表示，房地產稅本質上是壹種“稅收性土地財政”，是依靠收取各類土地稅收支撐的財政收入。“從古代歐洲的‘什壹稅’到現代歐美國家的不動產稅，以及中國歷史上多個朝代的稅收均是這種性質的，這也是這些朝代和國家的主要財政來源。更重要的是，相較於現在地方政府獲得的‘財產性土地財政’，‘稅收性土地財政’是更可持續的。”朱道林認為。
但是上述《報告》同時指出，雖然中央已經開始引導土地財政的根本性改革，但需要相當長的壹段時間，目前僅能做到抑制地方過度投資的沖動，但斬斷地方對於土地財政的依賴還為時尚早。
因此，相較於發展“稅收性土地財政”，朱道林認為，踏踏實實發展實體經濟才是更現實的選擇，同時他強調，即使短期內發展速度放緩，甚至經濟下滑，但只要及時轉變發展模式，發展高科技產業、實體經濟，未來的發展是會有出路的。
路乾則提醒，地方發展高科技產業需要實事求是，“現在所有地方的招商引資都聚焦於芯片、半導體、新能源汽車，但是並不是所有地方都適合發展這些產業。有些地方政府能把小微企業搞好就很不錯了，不能好高騖遠，否則最後不僅產業沒發展起來，還搭進去不少錢，得不償失”。
在此基礎上，路乾與程雪陽均認為，當下地方政府應盤活存量資產，在厘清產權的基礎上，制定相應的規章制度、完善法律法規以實現存量發展。
“壹些存量資產可能產權已經被抵押出去了，在這種情況下，如何盤活資源，物盡其用，需要更細致的規章制度。但現在這壹塊兒是空白，地方應盡快補足，這樣才能盡快優化產業結構。”路乾說。
此外，在2022年，作為夯實數字經濟發展基礎、擴大有效投資的手段，“新基建”被多次寫入各地政府工作報告，成為打造新經濟增長引擎的重要抓手。在程雪陽看來，新基建完全可以滿足原先依賴房地產市場諸如水泥、鋼筋等上下遊企業的業務需求，維持經濟增長的同時，也會穩定就業。
“對今天的中國來說，花錢建鐵路，比買地建住宅更值得鼓勵。”程雪陽表示：“現在需要激活龐大的、慣於路徑依賴的地方政府。得讓它動起來，不僅腦子要動起來，身體也得行動起來”。
對此，路乾建議：“可以就地方轉型設立實驗區，實驗區內，官員的考核標準和地方政府的責權架構都進行重新設計。這樣在進行全新探索的同時，風險也是可控的”。