3月23日，哈爾濱取消已實施近4年的區域“限售”政策；青島近期也調整了遠郊限購政策。
據不完全統計，全國已有60多個城市出臺政策為樓市松綁。在“房住不炒”的前提下，各地樓市的調控政策變得更加靈活。
在這壹輪樓市政策“松綁”中，河南省會鄭州走在了全國前列。
1 3月，鄭州發布《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，包含19條房地產新政，被稱為鄭州樓市19條新政。
放寬限購，取消“認房又認貸”，棚改實行貨幣安置...鄭州由此成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市，被推到了聚光燈下。
鄭州打響“第壹槍”
“就目前全國樓市政策來看，鄭州的新政力度還是比較大的。”北京師範大學政府管理研究院副院長宋在接受《中國《新聞周刊》》采訪時表示，鄭州不僅放松了限購和限貸政策，更重要的是，鄭州給了市場更多的想象空間。
在具體政策層面上，鄭州率先放寬限購政策，要求子女和近親屬在鄭州工作生活，鼓勵老人來鄭州養老，並允許他們與家人壹起購買新房。其中還明確，擁有壹套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構將執行首套住房貸款政策。
這意味著，以家庭為單位，本市戶口可以購買第三套，單身人士可以購買第二套，外地戶口也可以購買第二套，這實際上取消了限購；針對改善型需求取消“認房又認貸”，放寬了限貸標準。
鄭州19樓市新規還明確，土地拍賣保證金最低比例將降至掛牌價格的20%，土地出讓金可在成交後1年內分期繳納。同時還宣布將集中利用三年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年完成回遷安置。
輿論指出，降低保證金並分期支付土地出讓金可以進壹步降低開發商的拿地成本，減輕資金壓力，提振開發商的信心；重新引入貨幣化安置可以釋放壹些需求，幫助商品房市場去庫存。
宋告訴中國記者，新政出臺後，對鄭州樓市的影響已經顯現。
據他觀察，新房和二手房的交易量都有所增加。宋青香說:“核心區和中心區反響很大，交易量增長很快，而郊區或郊縣的變化相對不明顯。”。
根據多家機構的數據顯示，鄭州新政出臺後，市場確實表現活躍，成交也表現積極。據諸葛找房數據顯示，政策發布後兩周鄭州新房成交2819套，環比前兩周上漲4.3%。鄭州二手房共成交1795套，環比前兩周增加10.9%。
值得註意的是，鄭州是除北京外另壹個嚴格執行高差別稅的城市。即唯壹未超過五年的住宅，差額稅按交易時差額的20%征收。在高額的級差稅下，鄭州二手房市場的活躍度壹直不高。
然而，在鄭州新政發布後不久，二手房稅費政策進行了調整。鄭東新區、經開區和空港區已經開始執行新政。如果個人在轉讓房屋時不能提供完整的房屋原值和相關合理費用證明，將按核稅價格的65，438+0%征收個人所得稅。
這相當於取消了已經實施了7年的20%差別化個稅，這對二手房市場自然是重大利好。當地多家房產中介表示，3月新政出臺後，房地產市場轉熱，交易量有所增加，但房價仍然穩定。
央視財經3月21日報道鄭州樓市新政策時表示:“漲了70%”，“開盤數字”“越來越熱了”。
據報道，新政發布20天後，鄭州樓市已經明顯回暖。新房方面，新政發布後看房人數明顯增加，尤其是核心熱門區域。很多樓盤還沒有開盤，但很多人已經開始排隊。
二手房方面，央視財經的數據顯示，與去年2月的周均65438+相比，3月前兩周的周均到訪人數增長了38%，而成交增速更為明顯，增長了70%。
在宋看來，鄭州的樓市新政仍處於持續發酵的初級階段。他認為，未來1-3個月將是壹個重要的觀察窗口。
“最理想的狀態是交易量上升，大家的情緒得到釋放，對經濟發展的預期增加，但商品房價格沒有大幅上漲或暴漲。”宋對說。
樓市“松綁”背後
事實上，在樓市新政出臺之前，鄭州樓市持續疲軟，且房價已連續四年下跌。
2065438+2006年7-9月鄭州樓市快速發展，但只持續了3個月就開始走下坡路。自2017下半年以來，郊區限購、嚴格限貸、首套利率高企等高壓調控政策讓鄭州樓市壹直處於疲軟狀態。
在過去的壹年裏，由於洪水、疫情和房地產行業自身的原因，鄭州有40多個樓盤宣布延遲交付，許多房企陷入困境。河南當地房企建業地產甚至向政府發出了求助信。
易居研究院數據顯示，2021和1鄭州二手住宅成交套數為2228套，環比上月下降36%，同比去年同期下降44%。據諸葛找房監測數據顯示，2022年6月鄭州新房成交6686套，環比2月下降30.7%。
據外界分析，這恐怕是鄭州樓市新政出臺的重要原因。
宋在接受《中國》采訪時表示，去年經歷了洪災和重大疫情之後，鄭州的房地產市場進入了冰點，整個房地產市場彌漫著悲觀情緒並持續發酵。他說，如果房地產領域的這種情緒蔓延到其他行業，將不利於整體經濟發展，增強信心並提高對經濟發展的預期。
從供求關系來看，鄭州樓市供大於求，去庫存壓力大。
數據顯示，自2016年以來，鄭州市（含所轄縣市）住宅用地成交面積為2.2億平方米，而同期商品房銷售面積為170萬平方米，土地存量較大，去庫存壓力較大。近年來，鄭州推進的城中村改造規模較大，這部分的存量也較為突出。
宋表示，在新的樓市政策出臺之前，鄭州的供過於求現象持續存在，許多樓盤銷售困難。雖然有壹些促銷、打折和降價的政策，但由於多重因素的影響，整個樓市的需求並沒有得到釋放，許多樓盤的銷售並不是很順利。
我愛我家集團前副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受《中國《新聞周刊》》采訪時表示，近年來鄭州新房供應量過大。盡管許多行業和人口已經遷入，但市場需求低迷。如果不進行壹些調整和放松，房地產行業的壓力可能會更大。
宋認為，新政出臺後，需求得到釋放，特別是信貸政策的靈活放開，這為增長提供了更大空間。在這種情況下，大量的閑置建築可以被消化，樓市的供需關系將更加平衡，樓市的這壹積極方面將被進壹步放大。
在2月15日召開的鄭州市委全會暨經濟工作會議上，代市長何雄對鄭州房地產業作出分析研判:“過去鄭州每年凈流入人口40萬人，住房需求非常旺盛。只有兩個大學生和農民工，幾乎可以消化鄭州的存量商品房。”
樓市新政的實施無疑將在壹定程度上釋放上述需求。
今年全國兩會上，國務院市政府工作報告在提及樓市時強調了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，並增加了“支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求”的表述。
這導致許多城市積極嘗試調整樓市調控政策。分析認為，高庫存、供過於求、經濟下行壓力巨大的鄭州在全國率先出臺相對寬松的樓市政策是合理的。
哈爾濱的情況和鄭州差不多。2021下半年以來，哈爾濱樓市下滑明顯，多次受到疫情影響。市場成交量已經見底，買家保持觀望態度。因此，與鄭州壹樣，它也率先出臺了穩定樓市的政策。
哈爾濱市住建局相關負責人表示，取消實施近4年的區域“限售”政策，主要是為了方便市民交易，激發市場活躍度，也有助於促進改善型和剛性需求的釋放。
變化正在發生。
除了鄭州和哈爾濱，很多地方的樓市調控政策也越來越放開，區別只是“松綁”的程度。
據不完全統計，今年以來，全國已有60多個城市松綁樓市政策，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調房貸統計利率、放寬限價等。
其中，北京、上海、深圳等城市均下調了房貸利率；哈爾濱、青島、南昌、寧波等城市放松了限購限貸政策；重慶、福州、溫州、贛州、佛山、寧波、南寧、北海、防城港、駐馬店、唐山、菏澤等城市均下調了首付比例。
3月19日，廣西防城港、北海、南寧同時宣布首付下調。南寧第二套住房的商業貸款降至30%，防城港和北海的首付降至20%。壹天之內，三個城市將同時降低首付，這表明了當地樓市松綁的緊迫性。
在中央層面，多部委也密集表達了積極信號。
國務院金融委表示，要及時研究提出防範化解房地產風險的有效方案。
央行、中國銀行保險監督管理委員會、中國證券監督管理委員會等機構召開會議，對房地產發展作出安排，並通過權威媒體表示支持房地產業平穩健康發展。
財政部也明確表示，綜合考慮各方面情況，今年沒有條件擴大房地產稅改革試點城市。
中原地產研究院數據顯示，2022年以來，全國已有60多個城市出臺各類穩樓市政策超過70次，疊加部委出臺政策接近6543.8+萬次。
在當前的市場環境下，中央政府對地方樓市放開政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴大，這是受訪專家的廣泛共識。
以鄭州樓市新政為例，胡景暉表示，鄭州樓市新政出臺後，沒有像前兩年的壹些政策那樣出現“壹日遊”，央視也進行了報道，這可以視為房地產市場“吹暖風”的積極信號。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，放松將降低購房者認購門檻，增加機會，這將在客觀上釋放積極信號。
在胡景暉看來，為當地房地產市場“松綁”是壹種趨勢。不過，他認為市場的觀望情緒可能會持續壹段時間，而且不會有立竿見影的效果。他表示:“估計需要兩三個月的時間才能得到市場的普遍回應。
鄭州全面放寬限購限貸，打響“第壹槍”。在宋看來，鄭州的樓市新政是全國樓市由冷轉暖的信號，但目前還不能真正回暖，因此還不能下定論。但可以肯定的是，變化正在發生。
（原標題:《鄭州打響樓市“第壹槍”松綁後手》）