證券時報記者梳理了兩會期間房地產相關政策的表述，包括政府工作報告、行業高管和監管部門的官方表態，提煉出房地產調控政策、房地產金融政策、房地產稅立法、新型城鎮化、房地產市場形勢等5個關鍵詞。圍繞這五個關鍵詞，我將幫助您分析今年的房地產政策和市場信號。
房地產調控政策:堅持“房住不炒”，保持政策的連續性和穩定性。
目前，房地產市場整體降溫。去年年底，壹些城市對房地產調控政策進行了微調，這被壹些人解讀為調控或松動的信號。因此，今年調控政策的走向備受關註。
關於房地產調控政策，政府工作報告中的表述是:“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。持續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本住房需求。”
由於政府工作報告中對房地產的描述比往年少了壹些字，措辭也平和了許多，特別是沒有提到“房住不炒”“調控”“房價”等關鍵詞，這被許多人解讀為今年調控政策將放松的信號，甚至被壹些房地產中介和房地產銷售用作吸引買家買房的宣傳口號。
然而，當住房和城鄉建設部部長王在和的最後壹場“部長通道”上走出來時，他被問及:“這是否意味著對房地產行業的監管有所調整？”他明確表示，今年要穩步實施房地產市場平穩健康發展長效機制工作方案，具體要做到五個“堅持”。壹是堅持“房住不炒”定位。第二，堅持完善住房市場體系和住房保障體系。三是堅持城市主體責任。因城施策、分類指導，需要不斷完善市場監測、預警和評估機制，特別是要落實穩地價、穩房價和穩預期的責任。四是堅持調結構、調方式，特別是大力培育和發展住房租賃市場，著力解決新市民住房問題。五是保持政策連續性和穩定性，防止大起大落。
王孟慧對今年的房地產調控政策做了更詳細的表述，其中“房住不炒”、穩定地價和房價預期、培育和發展住房租賃市場、保持政策連續性和穩定性、防止大起大落等關鍵詞再次被提及，相當於間接否定了“行業監管有所調整”。
業內人士認為，這壹表述與去年65438+2月底的住房和城鄉建設部年度工作會議和中央經濟工作會議壹致，這意味著房地產行業管理者不希望樓市過快放松，但仍需保持政策的連續性和穩定性。這個大政策目前基本保持不變。未來，樓市政策仍將打擊投資投機和保護真正的居住。即使壹些城市政策繼續調整，地方主體責任要求房地產市場穩定的原則將保持不變，以防止房價波動。
房地產金融政策:大政方針不變，嚴控高杠桿房企和投機性住房貸款。
在今年6月5438+10月央行全面RRR降息後，業內普遍預計寬松的流動性將為急需資金的房地產行業帶來巨大利好。壹方面房企的資金壓力有望緩解，另壹方面房貸利率有望降低。與此同時，今年以來房企融資計劃密集發布，部分城市下調首套房貸利率甚至下調首套房貸首付比例，再次引發市場對房地產金融信貸政策放松的預期。因此，今年的房地產金融和信貸政策備受關註。
對此，央行黨委書記、中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清明確表示，下壹階段房地產金融政策的總方針不會改變。他還表示，結構性去杠桿是為了降低企業杠桿率，穩定居民部門杠桿率。因為近年來居民杠桿率上升較快，這部分杠桿大多涉及個人住房貸款，這可能與居民購房和房地產投機有關。政府部門要控制隱性債務增量，化解存量。
對於是否會對房地產貸款規模進行限制，中國銀保監會副主席王兆星表示，在房地產貸款領域，監管也采取差異化的態度，支持力度是基於風險的。加強對房地產貸款的監控，那些資質差、杠桿率高的房地產企業應控制其貸款；加強對投機性房地產貸款的嚴格控制，同時防止房地產通過影子銀行渠道進入，以確保房地產健康穩定發展；繼續保障住房貸款的基本需求，同時也嚴格控制按揭貸款的投資和投機行為。房地產金融是防範風險的重點領域。
13月6日，中國銀行保險監督管理委員會發布《關於進壹步做好2019年度小微企業金融服務提質增效工作的通知》，要求各銀行業金融機構加強對小微企業貸款資金流向的監測，做好貸後檢查，確保貸款資金真正用於支持小微企業和實體經濟， 並防止小微企業貸款資金被挪用到政府平臺、房地產等監管領域形成新的風險。
上述官方聲明已經非常清楚地表明，今年房地產金融政策的總政策將保持不變，並將根據風險區別對待。那些資質較差、負債率較高的房企和投機性個人住房按揭貸款應受到嚴格控制，但優質房企的融資和基本住房需求貸款仍將得到支持和滿足。然而，那些期望流向小微企業的“水”被分流到房地產領域的人可能會失敗。
房地產稅立法:穩步推進。目前，法律草案正在完善中。
房地產稅關系到每個人的利益，房地產稅的每壹次官方表態都能觸動人們敏感的神經。然而，房地產稅已經“喊”了很多年，並沒有取得進展，它已經成為懸在人們頭上的“達摩克利斯之劍”。直到去年9月，房地產稅正式列入全國人大五年立法規劃，才取得實質性進展。因此，房地產稅的最新進展也備受關註。
3月5日政府工作報告中的表述是“完善地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”。這壹表述與去年政府工作報告中的表述僅差壹字之差，由“穩妥”改為“穩健”，但並無實質性變化。
3月8日第十三屆全國人民代表大會第二次會議期間，傳出“房地產稅法將於今年制定”的消息，這被許多人誤解為房地產稅將於今年出臺，隨後香港地產股暴跌的消息。
實際上，全國人大常委會委員長李的原話是:“集中精力落實黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十壹）、基本醫療衛生促進法、房地產稅法、出口管制法、社區矯正法、軍民融合發展法、退役軍人保護法、行政處罰法， 修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法和全國人民代表大會。 他只是說，今年是幾部法律的立法調研和起草工作，房地產稅法只是其中之壹，這也是政府工作報告中“穩中求進”的步驟之壹。
隨後，3月9日，NPC財政經濟委員會副主任烏日圖對房地產稅給出了明確的進展:“根據中央的要求，房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部共同起草。目前，有關部門正在抓緊完善法律草案和重大問題論證，待條件成熟時提請全國人大常委會初步審議。”
同壹天，全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣也表示:“根據全國人大常委會的立法計劃，有關方面正在研究起草房地產稅法草案，相關工作正在穩步推進。”
從最新的表態來看，房地產稅法草案可能已經寫入。內部征求意見後，仍存在壹些重要分歧和問題，需要反復論證、協商壹致後修改完善。何時提交初審，我們將仔細考慮所有影響因素，然後我們將公開征求社會意見並進行重新審議。最終審議通過後，待立法完成後，各地將制定實施細則進壹步落實。可見，距離真正實施還有壹段距離。
新型城鎮化:堅持中心城市引領城市群發展，城鎮化速度仍將加快。
在因城施策、分類調控的影響下，全國房地產市場整體降溫，部分房企對行業未來市場發展前景並不看好。然而，壹些房企認為，中國的城市化尚未結束，房地產市場仍有發展空間。
對於新型城鎮化，政府工作報告也明確提出:“深化新型城鎮化。堅持以中心城市引領城市群發展。做好農業轉移人口落戶工作，推進城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。城鎮中有大量的老舊小區。要大力進行改造提升，更新水、電、氣等配套設施，支持加裝電梯，完善便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。”
業內人士認為，報告多年來強調“深化新型城鎮化”，但缺乏具體措施。此次明確提出“堅持以中心城市引領城市群發展”，印證了都市圈發展的邏輯。這意味著未來以中心城市為核心的都市圈將吸引更多的產業和人口，而中心城市及其都市圈以外的城鎮未來發展將更加慘淡，城鎮兩極分化格局將不可避免。
對於中國新型城鎮化的發展，多位部委官員明確表達了樂觀預期。
國家發展和改革委員會主任何莫礪鋒表示:“中國的新型城鎮化正在加速。現在中國有600多個城市，其中400多個是大中城市，其他是小城市。去年常住人口城鎮化率達到59.58%。城鎮化率每提高壹個百分點，就有近14萬人從農村轉移到城鎮，這不僅增加了城市公共服務設施的投資，還釋放了衣食住行等巨大的消費需求。同時，為補齊發展短板，加快棚戶區改造和加快城鎮老舊小區改造，將進壹步釋放巨大的潛在市場。”
國家統計局局長哲也表示:“2018年末，中國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上年提高1.06和1.02個百分點，與《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》非常接近。未來兩年，中國城鎮化的速度仍將加快。”
房地產市場形勢:穩地價、穩房價、防大起大落的預期。
今年2月，受春節假期和三四線城市返鄉置業低潮影響，重點城市成交腰斬，同比下降30%，氣溫明顯下降。
不過，春節過後，部分城市樓市成交出現回暖跡象。部分樓盤開盤再現千人搶房現象，部分樓盤釋放漲價信息...這被壹些人誤認為是房地產市場正在回暖的信號。因此，除了政策走向外，房地產市場的走勢也備受關註。
對於房地產市場的現狀，住房和城鄉建設部部長王在兩會最後壹場“部長通道”壓軸發言時說:“去年以來，我們堅決貫徹落實黨中央、國務院的決策部署。在各方共同努力下，房地產市場總體保持平穩運行態勢，市場預期也發生積極變化。主要體現在三個方面:壹是住房成交面積增速放緩；二是住房成交價格總體穩定；三是住房預期，即市場預期正在逐步趨於理性。”
盡管王沒有直接談到今年的市場走勢，特別是房價走勢，但他在今年穩步實施房地產市場平穩健康發展長效機制的工作計劃中強調了五個“堅持”:“要不斷完善市場監測預警和評估機制，特別是要落實穩地價、穩房價、穩預期的責任”和“保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落”。
這意味著，今年的房地產市場仍以“穩”為主，而地價、房價和預期必須“穩”。穩定的房價意味著不能大起大落。也有業內人士認為，春節後整體市場向下調整的大趨勢難以改變。未來壹二線城市有望低位企穩，部分三四線城市將面臨壹定壓力。？