首先，從70城房價指數的月環比數據來看，5月環比負0.51%，6月環比負0.48%，7月環比負0.5%。從 歷史 上看，樓市跌到某個低點，下跌幅度就會開始收窄。比如2008年12月、2014年9月，樓市上演V型反彈，但這次並不是，目前仍在不斷向下盤整的過程中，連下跌速度都還沒有反彈，怎麽能說樓市已觸底呢？再看今年上半年百強房企的銷售情況，數據顯示，上半年百強房企累計業績規模同比降幅高達50.3%，較2020年同期降幅也達到27.8%，近八成百強房企累計業績同比降幅高於30%，2022年上半年百強房企的銷售入圍門檻較上年下降60.4%，去年上半年為177.7億，到了2022年上半年已經不到百億。今時今日，對開發商影響最大的就是銷售回款，尤其是再融資受限和償債高峰的背景下，回款不暢稱得上是壓死開發商的最後壹根稻草。
正因如此，我們可以看到，今年上半年百強房企中有60%並未參與拿地。上半年土地市場罕見降溫，壹部分根源就在這裏。7月5日經濟觀察報報道，2022年上半年，全國195個城市土地累計成交14392.13億，與2021年上半年相比下降58%，創下2016年以來的新低。而即便是這樣，還得靠國企、城投的不斷托底。然而，地方國企和城投拿地對於地方來說，根本不能解決財政吃緊的問題，因為地方國企城投。是官方自己的平臺，他們拿地基本等同於左手倒右手，本質上就是官方的遮羞布，不想讓市場看到土地出現大規模的流拍。這種兩手倒的方式除了能讓數據看起來沒有那麽糟糕外，本質上是不產生什麽賣地收入的。而如果扯下國企城投這塊遮羞布，那麽很多城市上半年的賣地收入基本是沒法看收回。房企這邊，他們的外部融資也出現大幅腰斬。
2022年6月，房企債務發行總規模為908.9億元，同比下降51%。上半年房企債務累計發行4825.5億元，同比下降54.9%。其中海外債的發行更是陷入絕境，2022年壹至六月，房企海外債***發行195億元，同比下降90%，借不到錢的同時，要還的債還越來越多。今年下半年。房企債務到期規模依舊較大，七至八月將迎來年內第二次償債高峰。數據顯示，2022年下半年房企信用債到期規模3177億元，海外債到期規模1743億元，房企下半年平均每月到期債務超過800億，其中七至八月平均每月到期金額超過千億。房企償債壓力依然普遍存在，爆雷風險絲毫未減。
分城市來看，根據中國統計局的數據，五月份33個城市二手房價格跌回兩年前，不僅僅是牡丹江、安慶、北海、錦州這類三四線城市，還有哈爾濱、太原、天津、南昌、青島等省會國家中心城市。這些房價下跌的城市無壹例外都有壹個***同的特點，庫存高居不下，需求嚴重不足，疊加成交量大幅下滑，買房人更加捂緊錢包已清。為例，2022年6月新房庫存位居全國之首，庫存面積超過2500萬瓶。再比如南昌，新房庫存足夠消化五至六年。再看央行近期發布的城鎮儲戶問卷調查報告，當前時期購房者的買房信心不僅未見好轉，而且還在進壹步惡化，未來三個月只有16.9%的居民打算購房。該比例低於今年壹季度的17.9%，同時創下2016年三季度以來的新低。壹句話總結就是，房價下跌後，人們的購房熱情也跟著大幅下降。
事實上，如果去看壹些房企近期發布的銷售數據，就會發現，他們很多只說環比而不講同比數據。這裏面其實大有文章，因為和基數低的五月份相比，六月份的數據自然好看很多，但實際上六月份甚至都不到往年正常水平的60%。也就是說，如果現在有人壹個勁誇市場大幅好轉，顯然是另有所圖。但是，不懂行的購房者如果看到這樣的信息，就會誤以為房價又要開始暴漲，可能會在焦慮的情緒下著急進場接盤，這就是所謂的信息不對稱。
那麽，下半年的樓市該怎麽看？首先我們要知道中國的房地產資源已經過剩，據中國統計局公布的。數據顯示，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米，即便扣除城鄉居民的數據壹樣也不低。這意味著未來房地產增量市場的規模大概率會不斷縮減，商品房銷量緩慢減少是個大趨勢，在市疫情何時結束還是個未知數。
最近幾天，國內多地再現本土疫情，而在西安、北京新發疫情中，感染者病毒基因測序接連指向了傳播力更強的BA.5分支，其也被稱為迄今為止最糟糕的新冠突變毒株，這主要是因為BA.5遠超前輩的逃逸能力以及更加快速的內在傳播力，這或許是新冠病毒進化史中又壹次重大突變，而BA.5的突變也使其成為新的全球毒株霸主。顯然，疫情爆發以及隨之而來的防控政策對房地產的影響極大，正如。越那樣，開發商的售樓處必須關停，新房銷售受阻，有些項目壹兩個月都可能賣不掉壹套房子，疫情反復，很多行業遭到沖擊，關門閉店、裁員減薪的背後，是數以萬計的居民家庭經濟來源的大幅銳減。
在收入不穩定的情況下，不少人只能放棄原本的買房計劃，尤其是壹些企業可能需要通過賣房來維持自己的現金流在世如今持有房產也是虧本的買賣，很多人正計劃賣房止損，會這麽說並非武斷下結論，從多方面的數據來看，其實從2021年下半年起，很多城市的房價都沒漲過，有些已經連續跌了很久，甚至包括壹線城市的部分區域。以前人們總說買房抗通脹，買房升值賺錢，現在回過頭來看，過去這壹兩年很多人買房不僅沒賺錢，還虧了壹大筆，因為持有房產也是有資金成本的。貸款也是有利息的。
更重要的是，現在房地產市場不景氣，很多地方的房子已經徹底變成“不動產”，很難脫手。實際上，當下很多城市甚至出現了拋售潮的苗頭。7月5日第壹 財經 報道多層二手房掛牌量激增，其中成都、重慶破17萬套。安居客的數據則顯示，六月全國重點城市二手房新增掛牌房源量環比上升6.8%，南昌、哈爾濱、長春、濟南等城市掛牌房源量增幅也較為顯著。各地掛牌量雖然激增，但成交卻明顯分化，壹線城市大多數房子不愁買家，234線則面臨不同程度的區劃難問題，很多房子即便割肉都難尋買家，有些力度大的，壹口氣能將20萬乃至50萬，其他房源也都是兩萬三萬的。將基於以上幾點預測，未來六個月整體房地產依舊唄。年內也難言觸底，但具體而言，城市間會嚴重分化，壹線，強二線等有潛力的城市房子仍然不愁賣，即便市場不景氣的情況下，房價仍然會有可能超過5%的漲幅。
數據顯示，雖然五月末全國商品房待售面積5.54億平方米，同比增長8.6%，但庫存主要積壓在三四線城市，大多數強壹二線城市庫存比較合理。另壹方面，六月份二線城市松綁調控火力全開，尤其是限購政策放松，勢必會吸引大批購房者入市。按照 歷史 規律，需求壹旦集中釋放，也容易推升房價。而從需求端的角度來看，中小城市的購房群體以本地為主，具有壹定的局限性，而且很多城市的家庭住房擁有率已經超過90%以上，同時因缺少產業的支持，人口流失嚴重，外來。的數量也較為有限。這意味著這類城市的庫存去化難是長期性的，普遍會維持在五至六年，住房處於供大於求階段，無論地方如何政策刺激，房價也很難支撐住。同時，在強二線的爭搶下，庫存龐大、需求消耗殆盡的中小城市房價很可能會滑向深淵。