3月5日，第十三屆全國人民代表大會第四次會議開幕，中華人民共和國國務院總理李克強代表國務院向大會作政府工作報告。房地產涉及的內容包括住房、城市更新、長租房、新型城鎮化以及如何解決新市民和年輕人的住房問題。
“十四五”開局之年，房地產內容的提法與往年有何不同，將如何影響未來房地產政策走向？新京報邀請房地產行業專家對2021政府工作報告中關於房地產的內容進行了解讀。嘉賓包括中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒華林和58安居客房產研究院分院院長張博。
在“三穩”目標下，樓市調控政策更加精準。
“不炒住房”已連續多年出現在政府工作報告中。在今年的政府工作報告中，除了“不要炒房”外，還提到了穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標。
對於“房住不炒”，鄒華林認為，目前，中國正處於城市化和經濟快速發展階段。大城市的住房供需矛盾將長期存在，因此需要防止居民的住房水平受到投機的影響，這也是對家庭改善性需求的支持。此外，房地產風險壹直是金融風險的重要方面。在復雜的國內外經濟形勢下，“房住不炒”也是防範風險的重要政策。
值得註意的是，今年以來，熱點地區房地產調控不斷加碼，杭州、上海、深圳等城市密集出臺收緊政策。從監管政策來看，特征明顯。
張博認為，首先是填補漏洞。年初，上海率先堵住假離婚漏洞，其他城市陸續出臺相關“打補丁”政策。整個監管正朝著更深入、更精準的方向發展。在防範金融風險方面，去年出臺了“三道紅線”，今年出臺了房貸集中度管理制度，形成了長效管理機制。在土地方面，22個城市“兩集中”政策的實施將對穩定土地市場和確保房地產市場健康發展發揮重要作用。
在張博看來，目前的政策在規範市場方面更加細致。去年，壹些城市出現了許多炒作房價和提高預期的案例。今年推出了有針對性的規範措施，在穩定地價和房價的基礎上進壹步穩定市場預期。從目前來看，在“房住不炒”的政策指導下，這些城市受到了嚴格的調控。比如深圳二手房參考價就是壹個非常明確的信號。
增加租賃住房和共有產權住房供應，緩解結構性失衡。
值得關註的是，今年的政府工作報告明確指出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等方式，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給。
鄒華林認為，增加租賃住房和共有產權住房的供應，以滿足當地家庭的基本住房需求，這不同於以往更多地關註商品房供應的情況。從目前來看，雖然市場提供了充足的商品房，但會出現結構性供應短缺，而共有產權住房是政府給予優惠的保障性住房，保障性租賃住房也由政府補貼，有利於提高中低收入家庭的生活水平，從而解決住房市場的結構性供需失衡。
近年來，北京、上海等地正在探索共有產權房的實踐，解決了很大壹部分中低收入者的住房問題。張博認為，通過近年來對共有產權住房供應的持續實施和試點項目，已為共有產權住房的分配定價、產權劃分、使用管理和產權轉讓梳理出壹套方法，可推動其他城市的共有產權住房住房保障和供應體系建設。此外，它將明顯促進房價和整個市場的穩定。
除了商品房和公共產權外，租賃住房是解決新市民住房問題的重要渠道。張博表示，長租公寓是近兩年的熱門話題，但從市場情況來看，大部分租賃住房的來源依賴於市場化。政府在2021年推出了保障性租賃住房，以前數量並不多。
至於租賃住房中的長租公寓，張博認為它是住宅租賃市場的有益補充。不過，在長租公寓的不斷探索和創新中，也出現了壹些財務、租賃運營等方面的問題，各地政府現在也在及時給出規範。未來，在既管理又推進的前提下，長租行業將更加健康穩步發展，為市場貢獻更多適合新市民的房源，整體居住品質也將更加符合新市民需求。
值得關註的是，在解決大城市住房問題方面，政府工作報告重點提到幫助新市民和年輕人緩解住房困難。鄒華林說，這也意味著在供應方面將會有更多的傾斜。因為相對來說，老市民的住房問題沒有那麽突出，但對於壹些新市民或年輕人來說，如果收入有限，房價和租金相對較高，那麽買房和租房就會相對困難。作為緩解住房困難的重點群體，這類人群是符合當前住房發展實際的。
新型城鎮化優化城市空間，有效利用住房資源。
目前，中國的城鎮化率已超過60%。2021政府工作報告提出，“十五”時期的目標是城鎮化率提高到65%。
對此，鄒按照城鎮化率目標計算，“十五”期間，每年約有12萬人進入城市，相當於中國每年增加壹個中等城市的人口規模。在城市人口持續增長的同時，空間戰略也將優化整個城市人口的空間布局。
對於政府工作報告中提到的城市群和都市圈的發展，鄒華林認為，推動區域壹體化、放開落戶限制、促進公共服務精準化，對城市群都是有利的，無論是中心城市還是非中心城市，都可以讓住房資源得到更有效的利用。
從目前來看，雖然住房總量充足，但由於公共服務分配不均，壹些城市的住房供應不足，壹些城市的住房滯銷。新型城鎮化將有助於解決這些問題，同時，它將使住房市場有壹定的可持續發展空間。
此外，鄒華林表示，公共服務的均等化和基礎設施的精準化可以促進城市群和都市圈的發展。對於房地產市場來說，最重要的是交通，尤其是市郊鐵路的發展。這樣可以促進人口的自由流動和資源的有效配置，許多人不需要擠在中心城市。同時，住房問題將得到極大緩解。
舊住宅區改造提高了生活質量，刺激了經濟增長。
為提高城鎮化發展質量，2021政府工作報告首次提到要實施城市更新，完善住房市場體系和住房保障體系。
關於城市更新的實施，鄒華林表示，中國的城市化發展迅速，現在有大量的舊建築，缺乏針對老人和兒童的設施，因此有必要進行大規模的升級。
事實上，目前北京、上海和深圳的壹些大城市已經率先進入存量房市場，這也意味著城市更新將逐漸取代新建商品房的建設，成為房地產市場的主力軍。
在鄒看來，城市更新更有利於穩定住房需求。從短期來看，翻新可以提高居住質量，而從長期來看，它更有利於支撐房價。從經濟角度來看，城市更新是壹個萬億級的市場，是拉動經濟增長的重要方面。
作為城市更新的重要組成部分，近年來改造的老舊小區數量也在不斷上升。2020年全國新開工老舊小區超過4萬個，超額完成3.9萬個的年度目標。今年新開工老舊小區5.3萬個。
張博表示，老舊小區將給房企帶來很多機會。例如，老舊小區需要更好地改造，需要各種商業設施和其他資源跟進。這將是壹個細分市場。同時，也會給很多下遊行業帶來機會，比如家居裝飾。
長期以來，中國房地產壹直在粗放式發展。在這個市場中，“快進快出”或“快速規模化”以前很常見，壹些小領域很少受到關註。不過，當前市場已經從增量進入存量階段。張博認為，未來房地產行業面臨的新常態將是在新的增量之外更加關註房地產相關領域。