鐘芳智庫執行院長柴多
作為房地產行業的中流砥柱，上市房企如何表現和應對疫情挑戰，對行業發展具有風向標意義。新冠肺炎疫情持續了壹個多月，企業被迫停產，銷售停滯，資金回籠受阻。嚴峻形勢下，上市房企主動采取線上營銷、開辟融資渠道、有序復工等多種自救方式，將疫情損失降至最低。從目前的情況來看，疫情雖然對上市房企產生了壹定影響，但影響有限。
壹、資本市場表現:板塊內部分化，物業公司被看好。
受疫情影響，2月3日節後首個交易日房地產板塊幾乎全線下跌。隨後，股市進入復蘇過程。3月4日當月房地產板塊上漲12.19%，完全收復失地，其中物業管理板塊上漲18.68%，住宅房地產板塊上漲13.44%。
從住宅領域來看，盡管疫情對全年住宅銷售產生了負面影響，但近期政府穩定經濟的需求進壹步加強，財政和貨幣政策更加積極。地方“壹城壹策”密集接力，逆周期調控力度加大。此外，居民消費需求可能因疫情而推遲，但不會消失，並將在疫情後逐步釋放。從物業管理板塊來看，疫情期間，物業管理公司承擔了社區壹線的防控排查和保障服務，提升了企業和行業的價值，疫情甚至對物業管理板塊產生了壹定的積極影響。相比之下，工業地產、商業地產和房地產代理三個細分行業受疫情影響較大，難以彌補此前的缺口。
從企業層面看，上市房企大多為行業龍頭或地方龍頭企業，資金穩定，抗疫情能力較好。以a股上市TOP20企業市值變動為例，萬科、保利、招商蛇口、金地、金科、陽光城市值上漲。其中，金地股份漲幅為10.86%。TOP20房企在港股上市的企業中，華潤置地、龍湖、融創、世茂、金茂、旭輝市值增長，其中融創市值增長7.58%。
二是銷售表現:多數企業銷售額大幅下降。
1至2020年2月，受疫情影響，各地新房、二手房線下銷售基本停止，壹季度行業銷售難免受到較大影響。2020年6月5438+10月，TOP 100房企實現單月銷售額5097.05億元，百強房企整體業績規模同比下降近12%。6月單月銷售額超百億的房企有14家，與去年同期相比減少4家。2月百強房企單月累計實現銷售金額3256億元，同比下降37.7%，增速較上月大幅回落25%。1——2月百強房企累計銷售金額9027億元，同比下降23.7%。
從1到2020年2月，除恒大外，上市房企全口徑銷售額均同比下降。恒大逆勢的出色銷售表現得益於其全國範圍內的線上銷售和前所未有的折扣（7.5折），並實現了高性能合同。從1至2月累計銷售金額來看，頭部上市房企中，9成企業2月單月及累計業績同比下降，7成企業1單月及累計業績同比下降。從頭部上市房企來看，恒大2月實現全口徑銷售金額470億元，同比增長125%。萬科和碧桂園2月分別實現全口徑銷售金額285.9億元和300億元，同比分別下降33.8%和49.2%。
根據以往經驗，1-2月是房企的壹貫淡季，銷售額壹般只占全年銷售額的8%左右。3月“小陽春”是房企年後的第壹個銷售小高峰，約占全年銷售額的9%。今年受疫情拖累，不僅6月5438+0和2月市場低迷，3月“小陽春”也將不復存在，這將給房企壹季度甚至上半年的銷售回款帶來壓力。隨著疫情得到有效控制，各地積極復工復產，以及更多寬松政策的持續支持，市場秩序和購房需求逐步恢復，預計3月下旬市場將逐步回暖。
2020年上市房企銷售額TOP20（1 ~ 2月）（億元）
三是拿地表現:現金充足者等待拿地機會，壹二線是熱點。
湖北省以武漢為帶動，是長江中遊城市群的重要組成部分，在中部經濟中具有重要地位。近年來，各大上市房企積極拓展中部市場，布局湖北。近三年湖北省上市房企拿地面積前三名分別為碧桂園969萬平方米、綠地725萬平方米、融創637萬平方米。2019年，武漢市排名前三的房企分別為保利、萬科和中建三局，分別實現150.7億元、1110億元，其中保利和萬科僅分別占其全國銷售額的3.3%和2.5%。考慮到TOP20上市房地產企業的凈負債率和短期現金負債率保持在相對安全的位置，預計新冠肺炎疫情突發事件的整體影響將得到控制。
土地儲備是衡量上市房企能力的重要方面。擁有優質土地儲備的房地產企業即使面臨資金困難，也可以通過項目股權轉讓獲得現金流，從而緩解資金壓力。上市房企中，恒大、碧桂園、保利土儲資源豐富，遠洋、金茂、法華去化周期較長，去化周期均在5年以上。部分去化周期較短的上市房企存在短期補庫壓力，如索尼控股。
受新冠肺炎疫情蔓延和春節假期影響，土地供應減少，需求不足。5438+2020年6月+10月全國土地成交呈現階梯式下滑，房企土地購置面積僅745萬平方米，同比下降53.78%，降幅明顯。但中長期發展來看，上市房企拿地需求依然存在。疫情結束後，房地產銷售將恢復，土地需求將逐步釋放。
2月10全面復工後，各地土地市場逐步“解凍”，部分核心城市通過推出優質地塊、松綁土拍限制等方式提高市場積極性。2020年以來，北京宅地成交16宗，土地出讓金總額達671億，超過去年全年的44%。多個不限價宅地項目引發房企激烈競爭，以華潤、綠城為代表的大型上市房企憑借資金和融資優勢表現積極。不難發現，在上市房企中，拿地房企主要是資金充裕的企業。自6月65438+10月以來，在拿地金額超過50億元的TOP20上市房企中，超過70%的房企現金和短期負債率超過200%，且在手現金充裕，凈負債率大多在70%以下。
2020年2月以來，從TOP20主流上市房企的土地成交區域來看，大多集中在熱點壹二線城市。壹方面，這與2019年房企拿地趨勢相同。房企投資布局回歸壹二線城市，棚改政策收縮對三四線樓市造成不利影響。主要布局壹二線城市將是未來房地產企業的趨勢。另壹方面，受疫情影響，醫療、教育資源更好的壹二線城市將更受市場青睞，大型房企投資三四線城市將更加謹慎。
壹般來說，土地收儲是直接影響上市房企未來銷售業績的重要因素。疫情阻礙房企拿地的主要原因是資金壓力。預計疫情結束後，上市房企的財務狀況將有所緩解，他們將更加積極地建倉。未來上市房企將聚焦需求支撐較好的熱點壹二線城市。資金壓力較大的房企未來拿地將更加謹慎，或將采取更多與央企合作的方式拿地。
2020年6月5438+10月全國土地成交明顯下滑。
四、“疫情”進行時:上市房企的“自救”策略
擁有20多年市場化發展歷史、經歷多次行業周期的房地產行業，在應對“黑天鵝”疫情時迅速采取“自救”和公益行動，並試圖通過線上營銷、債務融資和有序復工等方式降低疫情對經營活動的負面影響。同時，上市房企積極履行社會責任，為疫情捐款捐物，為租戶減免租金，攜手中小企業共渡難關。
在線營銷
疫情危機下，不少上市房企，如恒大、碧桂園、龍湖、融創、金茂、華夏幸福、敏捷、保利、華潤、綠城等。，針對這種情況加強了在線銷售渠道的推廣，並以各種形式開展在線營銷，例如APP、微信官方賬號、小程序和進入電子商務平臺。其中線上營銷效果最好的是恒大集團，推出定金低至5000元的“線上購房”活動，疊加各種優惠，短短三天認購47540套房子，總價值約580億元，認購最多的樓盤達到870套。
疫情期間，線上售樓處作為房企面向市場的唯壹窗口，通過咨詢、預約等方式積累了大量意向客戶，為疫情緩解後房企恢復銷售發揮了積極作用。但由於房地產商品交易的特點，網上房地產營銷和網上售樓處短期內無法取代線下銷售。目前房企線上銷售的作用更多是培養潛在客戶，為疫情後的銷售轉型做鋪墊。
②發行債券融資
剛性支出較高，疊加債務到期，房企發行新債。在銷售額下滑的情況下，上市房企回款不及預期。與此同時，房企剛性支出依然存在，部分房企債券面臨到期。柯睿估計，64家百強上市房企（2019年全口徑銷售額TOP100的a股和h股上市房企）的平均月薪約為2.87億元，平均利息成本約為5710萬元。兩項剛性支出合計均值約為8.58億元，TOP10的龍頭房企剛性支出高於龍頭房企。此外，2020年共有95家典型房企的5575億元債券到期，償債高峰為65438+10月、7月和165438+10月，分別需要償債616億元、615億元和662億元。在當前疫情影響下，加上剛性支出和債務到期量較高，部分杠桿率和融資成本較高的房企面臨較大資金壓力。
疫情之下，政府積極出臺扶持政策，而上半年通常是房企籌集資金的窗口期。近期，上市房企紛紛抓住機遇，發債緩解現金流壓力。6月5438+10月，95家典型房企融資總額為18101億元，環比增長42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房企2月共發行信用債275億元，多家房企發行短期債券，這在過去並不多見，“疫情防控債”首次出現在市場中。
在融資成本方面，上市房企仍存在較大差異。近日，鄭融地產、華南城、當代置業、和盛創展集團等多家房企宣布發行美元債券，融資總額為165438+2500萬美元（約79億元人民幣）。其中，鄭融地產和和盛創展集團的融資成本約為6%，華南城的融資利率為10.875%，當代置業的融資利率高達11.6%。相對而言，現金充裕、熱點城市土地儲備豐富、負債率較低的上市房企能夠以相對較低的成本籌集資金。
房地產企業發行的信用債券（月度）
③有序復工復產
由於上市房企項目布局廣泛，各地項目復工時間取決於項目所在城市的復工政策。近期多地出臺樓市支持房地產企業復工的政策，廈門、廣州、蘇州等地政府出臺文件，通過簡化審批流程支持建築業復工。從城市來看，重慶和昆明復工最早，而太原、黑龍江、鄭州和湖北將復工時間推遲到3月以後。
多數上市房企執行了與地方政府復工相同的安排，已陸續復工。但由於農民工尚未完全回流，項目層面的開工暫時無法保證。根據交通運輸部的預測，農民工返程總客運量約3億人次，2月中旬約8000萬人次，2月底約654.38+2億人次，3月以後約654.38+2億人次。預計疫情對上市房企施工的影響將在3月份大量農民工返鄉後結束。
在竣工方面，根據房地產行業的慣例，過去幾年，大多數房企或施工單位都在元宵節後復工。此外，由於結轉的原因，項目竣工壹般盡量在第四季度完成，尤其是在65438+2月，而竣工本身在1-2月並不多。因此，對於銷售端而言，疫情對完工量的影響相對較小。
四、減免租金
在疫情期間，商業地產的人流量急劇下降，相關企業的銷售額幾乎降至零，這給租戶支付租金帶來了很大壓力。在各類機構和行業龍頭企業的倡議推動下，多家上市房企主動降租，與抗風險能力較弱的品牌商、商業運營商共度“寒冬”。其中，萬達商管對萬達廣場所有商戶實行免租金、免物業費政策，預計減免租金30-40億元。萬科商業將對其自持商業項目中的所有商戶收取壹半租金，龍湖商業將對其商場中的所有商戶收取壹半租金。據估計，67天的租金損失將達到5億元。據不完全統計，房企免除商業地產商戶租金和物業費超過100億元，這對資金流瀕臨斷裂的中小租戶有“雪中送炭”的效果，也為疫情後商業地產復蘇做好了準備。
結語:目前行業總量在下降，競爭激烈。新冠肺炎疫情加速了行業內企業的分化。對於上市房企來說，這次疫情是對其資金實力和危機應對能力的壹次考驗。房企銷售下滑、剛性支出高企、債務到期或現金流承壓可能導致後續供應不足。與此同時，也有不少危在旦夕的房企通過發債來緩解資金壓力。現金充裕的上市房企拿地節奏未減，財務狀況良好、現金流穩定的房企有望進壹步提升行業地位。整體來看，與中小房企相比，上市房企在疫情中的韌性更強，財務狀況和運營能力更強的上市房企有望提升行業地位。