核心城市房價漲速略有減緩二手房成交量繼續下降
反映全國24個核心城市總體房價變動的緯房核心指數顯示，2019年5月，核心城市住房價格連續4個月上漲，但5月份房價漲速較4月份略有減緩。2019年5月，緯房核心指數為105.92點，與4月的105.43點相比，核心城市房價上漲了0.46%。
從成交量指數看，核心城市在房價漲速略有減緩的同時，二手住房成交量也繼續下降。2019年5月，10大重點城市二手住房成交量指數為163.65，比4月下降14%，也略低於2018年同期。二手房成交量的下降，表明與2019年1季度比，房價上漲的預期有所減退。從量在價先的壹般性規律看，重點城市短期房價上漲的壓力減輕。
經連續下降後，核心城市住房租金略有回漲。緯房租金核心指數顯示，核心城市住房租金在3月、4月調整之後，5月份略有反彈。2019年5月，核心城市住房租金指數為104.16，環比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由於壹年壹度畢業就業季到來，租房需求增加。受季節性因素影響，預計後續幾個月核心城市住房租金有望保持穩中有升的態勢。
壹線城市房價總體平穩準壹線及二線延續上漲
壹線城市房價總體平穩，其中北京、廣州房價微降，上海、深圳繼續小漲。緯房指數監測顯示，2019年5月，壹線城市房價平均環比上漲0.29%，平均漲速比上月收窄0.305個百分點。北京、廣州房價穩中微降，其中北京房價環比微跌0.19%，廣州環比微跌0.12%，房價均進入平穩區間。上海、深圳繼續小漲，其中上海環比上漲0.66%，深圳環比上漲0.81%，漲速略高於正常值。
準壹線及二線城市房價延續上漲，少部分城市漲速加快。緯房指數監測顯示，2019年5月，準壹線城市房價平均環比上漲1.6%，漲速與上月基本持平。2019年5月二線城市房價平均環比上漲0.303%，漲速比上月收窄0.163個百分點。2019年1月以來，多數二線城市房價由跌轉漲，其中包括2018年下半年經歷了顯著房價下降的成都、西安、青島、廈門等城市。
三四線城市房價漲速繼續下降。緯房指數監測顯示，2019年5月，三四線城市房價平均環比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個百分點。與壹二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了壹波突擊性上漲後，因後續需求不足，房價將進入下跌階段。
預計熱點城市房價漲幅將進壹步收窄二線城市嚴控房價將成為常態
報告預測，熱點城市房價漲幅將進壹步收窄，非核心城區房價或將下跌。在“壹城壹策”和強調地方政府穩定房價主體責任的背景下，熱點城市房價上漲將直接導致調控政策的出擊或加碼。由於“限購”、“限貸”等政策對短期住房需求有直接的抑制作用，預計短期內熱點城市房價漲幅將進壹步收窄，交易量下降。對於這些城市的非核心板塊，當住房投資需求減退時，短期房價還可能面臨下跌。
繼壹線城市之後，二線城市嚴控房價將成為常態。相比壹線城市，二線城市房地產調控機制手段還很不成熟，市場波動性也較大。隨著“壹城壹策”、“因城施策”方略的推進，各地方政府穩定房價的主體責任進壹步落實。二線城市將繼壹線城市之後，建立更為完備的市場調控機制，嚴控房價或成為壹種常態。這壹方面將穩定二線城市乃至全國房價預期，另壹方面將抑制購房需求的集中釋放，從而有利於熨平市場短期波動。
房地產融資將適度收緊，助力熱點城市樓市降溫。隨著2019年1季度房地產市場的回暖，住房信貸也較快增長。預計與2019年上半年相比，下半年房地產融資將適度收緊，以避免房地產信貸過度擴張推高房價。房地產融資的適度收緊，有利於熱點城市房地產市場的降溫。
對此報告建議，大力推進公***服務均等化，緩解住房長期供求矛盾；穩定宏觀貨幣供應，加強住房信貸管理；進壹步明確地方政府穩定房地產市場的主體責任，同時將租房市場穩定納入各地政府目標；利用新技術手段強化市場監測，實現市場風險的實時預警。