近日，隨著中國恒大旗下恒大地產原總裁柯某被帶走調查的消息傳出，業內關於“清算”到來的猜疑甚囂塵上。
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據第壹財經從多個渠道核實的信息顯示，柯並非恒大系第壹位被帶走調查的職業經理人，但他是迄今為止的壹位高管。2020年6月5438+10月出任恒大地產集團總裁，2022年年中辭任。
記者7日致電柯某，已處於來電提醒狀態。另壹則內部消息顯示，柯受文此前的幾名親信壹起處於失聯狀態。
2020年8月，在柯某出任地產集團總裁之前，中國恒大的財務狀況因網傳的壹封“求救信”而受到外界關註。盡管今年的恒大完成了恒大物業的分拆上市和恒大汽車的多輪投融資，以恒大物業、恒大汽車、恒騰網絡為代表的恒大系股價已攀升至歷史高位，但內部人士已隱約感覺到“錢緊了”。“有壹段時間，集團所有的錢都被拖欠了，只有兩個部門可以使用現金，其中壹個是融資部門。只要能獲得壹筆融資，就結算獎勵傭金，最高1億元，獎勵可達654.38+0.5萬。”
此時上任的柯某面臨著穩定房地產集團運營、降低財務杠桿的新使命。如果壹切順利，他本可以成為壹名正直的大臣。他為何成為第壹個被調查的恒大高管？
職場明星
恒大集團董事局主席許家印非常重視忠誠。他的親信大多是和他壹起努力過年的老人，但與此同時，他們也願意提拔年輕人。集團裏有很多三四十歲的年輕高管，柯某就是其中之壹。
柯某於2008年底加盟恒大，當時恰逢中國恒大上市初期失敗的困難時期。然而，隨著2009年國內房地產市場的快速復蘇，恒大也在這壹年開始迎來公司發展最輝煌的階段:成功登陸港股市場、收購廣州足球俱樂部、在中超聯賽中奪得亞冠冠軍、房地產開發年銷售規模蟬聯行業第壹、許家印成為中國首富。
在此期間，恒大嘗到了樓市大發展的紅利，打出了獨特的水花。中國許多普通人都知道恒大的名字。在內地壹些四五線小城市，負責招商的地方官員壹度將恒大視為房企的絕對龍頭，其知名度超過了萬科和碧桂園。
柯某在恒大高光時期迅速崛起，先後擔任集團品牌管理中心總經理兼總裁助理、吉林公司董事長、深圳公司董事長、地產集團CEO等職務。他的晉升速度並不令人驚訝。
許多熟悉柯震東的人告訴第壹財經記者，柯震東思維敏捷、能力強，深受老板信任。他在2016被任命為深圳公司總裁就可以證明這壹點。
2016年，恒大總部從廣州遷至深圳。當時，深圳樓市從2014和2015的低迷中逆轉，成為新壹輪房地產上漲周期的深水炸彈，而深圳各地的老城區都在如火如荼地發展。柯某帶領恒大深圳公司在這片熱土上發力。這壹年，恒大提出地產集團回歸a股計劃，截至年底實現合約銷售額3733.7億元，同比增長85.4%，位居行業第壹。
此時的恒大如火如荼，即使在深圳只有幾個項目，外人也能看出深圳公司總裁這個職位在老板眼皮底下有多重要。此後，原本由許家印次子管理的恒大珠三角公司也被納入柯氏管轄範圍。
2020年6月5438+10月，柯接替達利濤出任恒大地產集團總裁，站在了職場的巔峰。那時，他剛剛過了不惑之年。
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深圳舊改
多年來，恒大的主戰場並不在壹線城市，因此集團在深圳的項目儲備並不多。因此，當柯成為深圳公司的總裁時，他的第壹個任務就是拿到項目。如今，回看恒大在深圳多年的成就，不是在公開招拍掛市場，而是在城市更新方面。
恒大披露2018年度業績時透露，在深圳儲備了45個舊改項目，規劃建築面積2903萬平方米。至2021年報，集團正式公布的深圳舊改項目數量進壹步升級至55個，其中約21個項目已推進至立項階段。
壹位熟悉深圳舊改市場的人士告訴第壹財經記者，壹個舊改項目的推進周期大致為:與業主談判、政府立項、專項規劃、拆遷、補繳地價、正式開發建設、銷售。
其中，項目的立項是壹個關鍵環節，這標誌著項目得到了相關部門的認可，基本確立了開發主體。壹般老項目都有宣傳信息。在此之前，與業主的談判階段是早期協議，例如與村集體簽署的前期服務協議。
與此舊改相比，恒大在深圳的簽約項目仍有壹半處於早期階段。根據公開資料統計，約有7個舊改項目已完成規劃、確定了實施主體和項目名稱，並處於竣工或建設階段，其中大部分是柯履新前簽署的項目。
據壹位內部人士透露，柯在深圳的近五年主要是簽了壹堆合同。考慮到舊改項目周期長、程序繁瑣，十年內改運營成項目很正常。因此，在他手下真正得到改變並實現現金回報的項目很少。
即便如此，資本市場壹直對恒大在深圳的項目儲備數量感到興奮。在恒大2017至2019的公開業績報告或新聞稿中，估值高達4000億元的深圳項目儲備壹度是集團的主要宣傳亮點，也是承載公司股價估值的優質“資產”。
據恒大內部傳統開發條線人士透露，柯某在深圳期間的主要業績是簽了壹些早期舊改合同，對公司的貢獻並不突出。如果以銷售金額作為區域貢獻的衡量標準，深圳公司的貢獻確實有所欠缺，但柯某在集團的地位只升不降。即使在2020年出任地產集團總裁時，內部也不乏驚喜，因為房地產開發業務多年來占據中國恒大業績的90%以上，但在恒大壹線區域或城市的總裁中，柯某在開發和銷售方面的實踐經驗略顯不足。
融資幹部
是什麽能力讓柯受到老板的青睞，職位被提升到中心位置？是什麽讓他成為第壹個被帶走調查的恒大高管？
據知情人士透露，無論是之前被高度重視還是現在深陷困境，都可能與融資有關。據報道，柯在擔任深圳公司總裁期間，深圳公司的“錢”幾乎每年都排在集團第壹位，平均金額為300億至400億。這意味著，柯某每年可能憑借幾十份舊合同從各類金融機構獲得數百億資金。這些資金有的是以舊改的名義獲得的，有的是通過資產抵押的方式獲得的。
據熟悉深圳舊改進程的人士透露，金融機構對舊改項目有預融資服務，但普遍持謹慎態度。他們對參與產業改革和商業改革項目並不熱心，但他們對舊村改造更感興趣。成熟的業內人士都說，舊改項目之前的資金用途主要是向搬遷村民支付搬遷補償和工程款，獲得金融機構的融資支持有兩個必要前提。首先，開發商只有在與被拆遷村的相關機構達成初步協議後才能向金融機構尋求融資，拆遷、補償等方案由村委會相關機構批準，項目立項和專項規劃由相關部門正式批準。壹般情況下，舊改前的融資資金需要專款專用，比如妳只能進入零拆遷補償賬戶。
另壹位舊改項目交易員也告訴第壹財經記者，根據相關政策，金融機構可以為舊改提供壹些前期專項貸款，主要用於支付拆遷補償款。早期房地產市場繁榮時，壹些銀行更熱衷於為舊改項目提供融資。據悉，舊改前的融資資金從幾億到幾十億不等，主要取決於項目的體量。
在上述熟悉舊改流程的人士看來，在與業主或村民談判的早期階段獲得融資是不現實的，但在項目確立後是可能的。壹些金融機構會在這個階段提供預融資資金，而且成本很高，高達20%。“嚴格來說，金融機構現階段提供融資是違法的。遊走在灰色地帶打擦邊球是非常冒險的。”
在恒大2021公布的55個舊改項目中，可公開查詢的已批項目有21個，其中只有少數處於施工階段，其余大部分未完成專項規劃或進入拆遷補償階段。那麽，有限的項目如何獲得數百億的融資，是否需要數百億的資金來運營，這些資金流向哪裏？這可能是圍繞恒大深圳公司的最大謎團。
壹位曾與柯某有合作關系的金融機構人士向第壹財經記者透露，恒大的融資方式有多種，包括舊項目前期融資、固定資產質押等，因為公司收購的舊項目包括廠房、寫字樓等資產，可以用於質押貸款。
壹位恒大內部人士透露，深圳在建項目不多，銷售回款也不多。它每年籌集數百億美元的資金，並且每年借新還舊。現在，這筆錢很多仍未支付，回去時很容易涉及程序違規。
錢去哪了？
根據中國恒大披露的2021年報，註冊地在深圳的上市公司共有5家:前海林俊實業發展股份有限公司、深圳市鴻騰投資管理有限公司、陶建數字發展股份有限公司、深圳市萬景投資有限公司和深圳市永恒置業有限公司，其中前四家公司均出現在恒大已確定的舊改項目實施主體名單中。
無壹例外，企查查數據顯示，五家公司中的每壹家都包含不同數量的司法風險。以海俊林實業為例，公司共涉及67次司法風險警示，包括金融借款合同糾紛、信托糾紛、房屋買賣合同糾紛等。萬景投資包含62條風險警示，涉及票據糾紛和合同糾紛。
上述永恒置業的訴訟涉及壹起民間借貸糾紛。羅湖法院2021年7月的壹份判決書顯示，上訴人深圳市銀聯寶融資擔保有限公司因與被上訴人深圳市益華珠寶有限公司、永恒置業民間借貸糾紛壹案，不服羅湖法院此前的民事裁定提起上訴。在法院對上訴管轄裁定的意見中，羅湖法院表示，經法院審查，該案系民間借貸糾紛。
不過，上述法院裁定書並未明確涉案民間借貸金額、資金用途、具體發生時間等信息。2020年4月，永恒置業的股權被質押給北方某信托公司，目前質押仍有效。不過，第壹財經未能獲知永恒地產和出質人的質押股份數量。
林俊工業有壹起拆遷補償訴訟。深圳南山法院2016號判決書顯示，深圳市金鴻新城投資有限公司向法院提起訴訟，要求前海林俊實業有限公司、恒大地產集團有限公司向原告支付拆遷補償款及違約金約3億元。
在恒大深圳公司每年數百億的資金往來中，本案涉及的3億資金只是壹個零頭。問題是，如果舊改前的融資款主要用於拆遷補償，為什麽小區的3億元補償款被拖欠？每年數百億的融資資金都去了哪裏？
上述與柯某有過合作經歷的財務人士透露:“當錢進入他們公司賬戶後，就無從追溯了。不知道用在哪裏。反正現在還是沒有。我手裏只有幾個抵押貸款項目。它不應該完全丟失。”
恒大內部人士分析，這筆資金通常由集團統壹撥付，大部分用於償還債務。特別是2020年以來，集團決心改變過去的高杠桿發展模式，大量資金被轉移用於還債。當時，大多數供應商的付款在內部暫停，除了新融資的激勵傭金和營銷網點的費用外，其他部門幾乎拿不到任何錢。
根據佐證數據，恒大有息負債由2019年末的8743億元高位降至2021年末的6740億元，再至2021年中降至約5700億元。與此同時，應付賬款和票據余額從2019年末的約5400億上升至20219年中期的近6700億。
高贊高貸的巨額融資壹度支撐了恒大的高速增長，但巨額融資成本也成為拖累公司的主要誘因。從2016到2019，恒大有息貸款總額從5000多億攀升至8000多億，公司多年平均借款成本在8%以上，這意味著公司每年的利息支出高達數百億。
比如2019年，公司有息債務總額最高，年報披露的利息支出合計約685億。這壹年，恒大累計實現合同銷售金額6000多億，但股東應占利潤僅為654.38+072.8億。
壹位恒大內部人士感嘆，老板太重視融資，給的獎勵很高。負責海外融資的原集團總裁夏某軍和在深圳經營多年的柯某都擅長搞錢。
2022年7月22日，中國恒大集團和恒大物業有限公司聯合發布公告稱，根據獨立調查委員會的初步調查結果，發現恒大物業有限公司賬戶中的654.38+034億元存款被銀行強制轉移，並得出初步結果。中國恒大集團執行董事兼行政總裁夏某軍、恒大集團執行董事兼財務總監潘某榮、恒大集團附屬公司行政總裁柯某對此事負責。對此，中國恒大集團董事會決定辭去其三人擔任的相關職務。