“封頂才放貸”，今後房貸也不是想背就能背上了
最近不少購房者發現，原本1個月左右就能申請下來的新盤住房審批貸款，突然被拉長到3至4個月，而且多家銀行暫停房屋貸款的消息沖上了微博熱搜。
上海銀保監局近期下發的《關於進壹步加強個人住房信貸管理工作的通知》，涵蓋審核首付款資金來源和償債能力等8項內容，其中頗為嚴厲的壹條引起了外界的註意：“ 要求重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款 ”。
該規定早在2003年就出臺過，其指向很明確，其實就是新房封頂方可放貸，但因為種種原因執行力度不夠。如果該政策被嚴格執行，將來對於購買者和開發商來說都會受其影響。
與此同時，2021年安徽銀保監局工作會議中明確提到和上海前述條款相同的內容，而且“ 嚴禁消費貸、經營貸（房抵貸）等資金違規流入房地產市場 ”。
《鳳凰WEEKLY地產》 了解到，受2020年末出臺的房地產貸款集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張，放貸期限延長、利率上漲，購房者，特別是首套房購買者焦慮情緒加重，個別城市二手房市場甚至出現了“ 剛需歧視 ”現象。
壹時間，深圳的銀行門口排隊的小視頻和照片在朋友圈、微博上流傳，引起熱議。打新大軍們為了趕在央行系統關閉前打印征信報告，不惜在銀行門口排起了長隊。
更為嚴厲的是，上海將根據銀行房地產政策執行及自查情況，開展房地產貸款業務專項檢查，對發現的問題將依法采取監管措施。而且， 山西因為有銀行違規向“未封頂樓盤發放貸款”而被處罰 。
其實早在2003年，央行出臺的“121號”文件中就明確提出：“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。”
但實際操作過程中並沒能真正落實。業內人士分析，其主要還是因為銀行間的利潤之爭。“雖然放貸的利率比較低，但風險小，形成規模後利潤可觀。”壹家商業銀行的部門負責人對 《鳳凰WEEKLY地產》 表示。
以建行為例，2019年個人住房貸款金額52557.24億元，占個人貸款的81.9％，占總貸款額的35％， 規模龐大的個人住房貸款對各家銀行來說都是巨大的利潤誘惑，而嚴格執行規定則意味著搶客戶時可能會慢競爭對手壹步 。
近幾年樓市調控力度的不斷加大，再加上樓市爛尾案例逐漸增加，甚至出現業主搬到毛坯房居住的極端事件。而且銀行為了控制風險，這壹政策也開始再次發酵。
去年年初，山西銀保監局發布《關於進壹步規範個人住房按揭貸款管理的通知》。銀行業金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。銀行業金融機構在辦理新建商品房按揭貸款、二手房買賣抵押貸款以及其他形式的房屋抵押貸款業務時，要以在房產管理部門備案的抵押合同作為放款依據之壹。
同時，將加強購房者貸款資質審核，強化個人綜合消費貸款流向監管，嚴禁資金挪用用於購房。
2019年全年太原新房價格平穩，此政策的出臺讓當地很多人迷惑。壹位網民2020年3月底購置萬科翡翠晉陽湖房產，4月13日辦理網簽合同。購房時了解到已經開始執行封頂放款政策。這位購房者表示，曾不間斷接到建設銀行的電話，變向引導同意放款，之後又接到開發商的催放款電話，威脅如果不進行銀行放款操作，此前交給開發商的類似貸款保證金的錢，可能就退不了。
這位購房者2020年7月向太原市領導留言。
太原市政府辦公室的回復是：經市房管局核實，按照相關文件規定，房企與銀行簽訂預售資金監管協議，預售資金由監管銀行負責監管，根據隸屬關系，請您向省銀監會或省長信箱反映。
無獨有偶，這壹調控新規有蔓延之勢。據不完全統計， 目前全國***有北京、杭州、福州、溫州等多個城市執行“封頂放貸”政策，這些城市中大部分為熱點城市 ，樓市相對活躍，房價此前上漲較明顯。
同樣出臺“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”的 安徽 ，已經有部分銀行開始執行該政策。壹位在合肥某銀行工作的網友爆料， 交通銀行已經開始執行，徽商銀行於3月份開始執行，下壹個可能是工行 。
貴陽二手房價格兩年來壹直下跌，新盤“花式降價”不斷，但是業內年前就盛傳，樓棟封頂後銀行才放款的新規已經實施。據報道， 貴陽已有三家銀行確定實行項目封頂後銀行才放款的新規，分別為貴陽銀行、中國銀行、中國農業銀行 。
中國建設銀行貴陽分行的工作人員表示，關於房子封頂後才能房貸的政策還在討論當中，具體可到銀行處或樓盤處咨詢；而工商銀行也表示了解有此政策，但是目前還沒實行；交通銀行則表明貸款流程根據具體合作項目而定。
貴州農信社的壹位基層員工告訴 《鳳凰WEEKLY地產》 ，“ 目前有的樓盤執行，有的沒有執行，完全由具體經辦人把關 ”。
“因為我們銀行個人房貸占比不足1%，大頭是消費貸，壹直都嚴格執行樓盤封底才放貸的政策，就算監管部門不下文，許多銀行也都在按此執行，和強調沒有關系。”寧波銀行壹位工作人員對 《鳳凰WEEKLY地產》 表示，“未來大趨勢是不斷嚴格的，本來額度就很緊張”。
業內人士介紹，在以往樓盤銷售中，開發商只要拿到預售證，並且與購房者在簽訂買賣合同，收人證明、戶口本等個人證件齊全後就可以辦理了，銀行最快壹個月就可以放款，此時只是把購房合同抵押給銀行，等將來產權證辦出來後，再用產權證到銀行換購房合同， 如果封頂完再放款，那“期房”變“現房”了，開發商“三四三”（開發商的開發資金由30%自有資金、40%銀行貸款、30%銷售回款組成）的算盤就要落空了 。
對於購房者來說，此舉操作有效避免了爛尾和跑路風險，例如購房者在購房時已交首付款，那麽在等待銀行放款期間，在建項目若出現爛尾，也能讓購房者避免更大的損失。
不過對於開發商與相關部門而言，在房子主體結構封頂後才發放貸款，必然會對開發商的資金鏈產生影響， 據悉從開工到封頂建設工期約為壹年半，“封頂放貸”政策將導致企業回款周期延長 。
貴州壹位開發商負責人對 《鳳凰WEEKLY地產》 表示，此前貴州規定多層建築要完成投資額的25%以上就可以申領預售證，但可以內部操作，壹是有的申報數據涉嫌造假，有的直接通過PS照片或偷梁換柱的其他照片和相關部門“私下溝通”。“如果要找茬，就是符合所有要求也未必拿到預售證或辦理貸款”。
不斷加強的宏觀調控，讓開發商的資金鏈變得日漸脆弱。 如果開發商在房子主體封頂後才能得到銀行放款，以壹棟20層的高層來算，實力強的開發商最快也要7天才能蓋好壹層，20層就要140多天 ，這裏面還不包括天氣、政策等不可抗拒因素。
按照目前第壹套房子首付30%的規定，也就是說， 開發商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩余的70% ，這對壹些開發商的資金鏈來說，又是壹大考驗。
壹位地產開發人士對 《鳳凰WEEKLY地產》 介紹， 開發商對資金的使用基本都是“以壹撬十”，采用九個鍋蓋蓋十口鍋，壹般情況下，壹個億的資金，就可以啟動十個億的地產項目 。其中的秘訣壹是施工單位墊資墊款；二是開發商盡快拿到預售證，快速銷售回款，迅速去買下壹塊土地，開發下壹個項目如果執行封頂再放款政策後，開發商的開發速度就不得不放緩了。
某銀行個貸部門負責人介紹，開發商不守規矩提前放貸也是事出有因。發放貸款是個人按揭購房整套流程中的壹個環節。樓盤項目取得預售證後三天內就得開盤，壹開盤，購房者就有按揭貸款的需求。而且在售房合同裏，壹般都會明確規定簽訂合同7天內，購房者必須將有關資料提交給貸款銀行，45天內，剩余款項必須打進開發商賬戶。銀行不放貸，購房者也會著急催。另壹方面，很多項目的開發貸款與個人按揭都是同壹家銀行，提前放貸會促進開發商的銷售，也有利於開發貸款的償還。
樓房封頂才放貸對購房者、銀行和開發商究竟會帶來什麽影響？
“ 目前最先受到沖擊的是那些甚至根本沒有出地面的項目，風險最大，也最容易被檢查發現 。”壹位銀行內部人士認為，對購房者來講，政策推遲了還貸的時間，可以多攢些錢，到時提前還款，短期內是有利的；對銀行來講，降低了貸款風險。
廣東佛山某新盤壹位銷售人員對 《鳳凰WEEKLY地產》 表示，總體上看，預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但購房者的還款周期和房企銷售的回款進度會進壹步放緩，開發商拿地力度也會受到壹定影響。他認為， 開發商可能會面臨壹定的資金壓力 。
采訪中，也有開發商認為，封頂放款，銷售款回籠也是可以預期的，望梅尚且可以止渴，更何況這是板上釘釘的事，對於壹些實力比較強的開發商來說，應該還是可以承受，而且在目前房產市場上，由建築公司先行墊付的現象也十分普遍，所以 不少人認為封頂放款影響沒有想象的那麽嚴重 。
此外，據某銀行人士透露，雖然銀行執行了這壹政策，但是不少開發商與銀行另外簽訂協議，在樓盤未封頂之前，如果購房者出現還不起月供的情況，將由房產公司負責償還，這樣開發商可以在拿到預售證後，售出樓盤還是可以從銀行拿到按揭款。
《鳳凰WEEKLY地產》 了解到，因為各種政策的疊加，深圳、重慶、貴陽的部分投資客在不斷拋售手中的房子。“ 貴陽房價不漲，反而因為疫情等原因房租有所下降，少量外地投資客正在低價拋售手中的房子 。”壹位中介表示。
據報道，早在2006年10月末，北京市銀監局緊急叫停了未封頂樓盤的按揭貸款業務。政策執行半月後，現房銷售也並沒有如預期中那樣活躍，反而略有下降。
“我在2020年的11月份向銀行遞交了個人按揭的相關申請資料，後來陸續讓我增交了個人流水、重遞了個人征信報告，直至2021年1月份，客戶經理說資料已經審批通過，進入等待放款階段，並表示應該會在年前審批下來，但是到現在款還沒放下來，不知道要等到什麽時候。”廣東某樓盤壹位購房的肖先生非常困惑。
其實， 整體來說，個人住房貸款額度在逐漸收緊 。
早在去年9月，人民銀行就已對70個大中城市2019年新發放的個人住房貸款（包括住房公積金貸款）借款人和商業銀行進行摸底。當時央行方面稱，調查主要是為了加強房地產市場監測，深入了解居民購房、貸款行為特征和商業銀行審貸條件、流程等相關情況，準確把握貸款風險狀況。
到了年底，中國人民銀行聯手銀保監會出臺《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》）， 為房貸設置“房地產貸款占比”與“個人住房貸款占比”兩道紅線 ，並於2021年1月1日開始實行。
將銀行分為五檔，並設立區別性的“兩條紅線”指標，從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行限制。從行業資金的供需兩端抓，從而優化金融資源配置，強化對實體經濟的金融支持。
這項政策， 讓不少“踩線”的銀行紛紛下調個人住房貸款額度 。根據國盛證券研報，從2020年中報披露數據統計來看，***有13家銀行不同程度"踩線"。另有專業人士根據早前銀行財報中公開的數據進行測算，發現大型國有銀行和股份制商業銀行中各有四家存在不同程度的超標，有的銀行兩條紅線都超標。
如以招商銀行測算為例，按照2020年中期業績數據，假設其4年內勻速調整達到監管的要求，則2021年零售按揭貸款新增投放規模將降至756億元，較去年水平減少約1268億元；對公房地產貸款新增投放規模將下降至348億元，較去年水平減少約560億元。
《通知》出臺後，#多家銀行被曝暫停房貸#的話題直接沖上微博熱搜。
進入2021年之後，上海、廣州、深圳多銀行額度明確收緊。壹位銀行從業人士表示，“ 以往的銀行貸款都是按季度性地安排投放，按月逐步控制，今年則改為月度投放，再加上監管窗口的指導，調控比較嚴格，額度也就明顯偏緊了 ”。
壹份官方調研結果顯示，今年1月上旬起，廣州各大商業銀行個人住房貸款利率上調。大部分商業銀行首套利率在五年期貸款市場報價利率（LPR）基礎上加55個基點，升至5.20%；二套利率在五年期LPR基礎上加75個基點，升至5.40%。這與此前四大行上調後的房貸利率保持壹致。
融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示， 2021年2月（數據監測期為2021年1月20日-2021年2月18日），全國首套房貸款平均利率為5.26%，環比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.56%，環比上漲3BP 。
據報道，1月以來，由於兩道紅線出臺，成都不少銀行在房貸額度上都相對緊張，有的在短時間內就將當月額度放空，有的還直接暫停二手房個人按揭貸款，其中包括建設銀行、交通銀行、興業銀行。
地產分析人士張大偉指出，本輪調控政策是自上而下的，是在住建部督導下的調控升級，這有利於抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，控制資金無序進入房地產是關鍵。
另有內部人士認為，“按照當前政策環境來看，為了快速回籠資金， 3月份的市場或會出現針對壹次性付款或高比例首付款客戶的讓利優惠 。”
去年底的中央經濟工作會議和最近的政府工作報告再次重申了堅持“房住不炒”的定位。而且多地對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，及時采取監管措施。
1月29日，上海銀保監局發布的通知顯示，要求轄內商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。
第二天，北京銀保監局也做了類似的表態，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。
值得壹提的是，去年建設銀行太原分行就因違反審慎經營規則，違規向購買主體結構未封頂住房的個人放貸被罰款35萬元，另外兩張30萬元罰單，分別指向中信銀行太原分行和招商銀行太原分行，均因為“發放未辦理網簽合同且樓盤未封頂的個人住房按揭貸款”。
作者周土土編輯謝弋
本文為#鳳凰WEEKLY財經 地產頻道#專稿
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房價居高不下，房貸被收緊！這傳遞了什麽信息？
今年的樓市，絕對的魔幻開局！
2021年短短壹個月都不到，多個城市收緊房貸政策，多家銀行在當地的貸款利率出現上浮，甚至有銀行已出現停貸。
最近接連1周，深圳、上海密集升級調控，隨後住建部倪虹副部長帶隊前往上海、深圳等地考察市場，杭州更是直接放出新招。
“房貸冬天”不期而至
對大部分購房者最直接地影響就是，就是收緊房貸。
21世紀經濟報道獲悉，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄廣東省內各家分支行，已經在1周前暫停按揭貸款放款。
在深圳，光大銀行也暫停按揭貸款，廣發銀行則不接單。
從根源上看，這源於自2021年1月1日起執行的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》要求，該“通知”將銀行劃分為五檔，分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。
根據上面貸款占比上限，到底哪些銀行需要收縮額度，我們也找到了部分銀行的參考數據。
銀行開始收縮額度，對放貸進行限制，於購房者和開發商影響都是巨大的。
對於開發商來講，房地產貸款監管上限不超過40%，對壹些資金高周轉的房企，海外融資壓力大，國內貸款難導致現金回流變差，則必然造成資金鏈的壓力，進而可能影響到項目的開發進度。
而對購房者來講，個人住房貸款監管上限不超過32.5%，這意味著，銀行能拿出來作為購房者的貸款額度有限，這導致銀行開始主動提高門檻，比如提高審核條件、降低評估額度、降低貸款額度、以及放緩放款速度等等。
部分銀行利率上調
就在1月27日早上，廣州工、農、中、建四大銀行率先出手，對個人首套房和二套房的房貸利率均有提高：
利率基點均上漲了15bp，變更後的首套房貸利率為5.2%，二套房則為5.45%。
上調15個基點後，以100萬貸款30年按揭為例，算下來壹年要多花1100元/月左右。
1月20日，央行公布了2021年1月最新的LPR報價利率：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。
而這壹數據，已經連續9個月沒有改變過。
那麽，成都的首套房貸利率情況有沒有什麽新的變化呢？
目前成都的首套房平均房貸利率位居全國第壹。
我們也整理了成都部分銀行的2021年1月的房貸利率，首套房5.73%-6.125%，利率上浮15%-25%不等，二套房如下圖所示，總體來說，成都目前大部分銀行的首套房貸利率、二套房貸款利率，較2020年相比變化不大，暫無上漲趨勢，但相比全國已經不算低了。
左手房貸收緊右手調控加碼
今年1月，住房和城鄉建設部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況，強調“房住不炒”定位外，還明確將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年重點任務之壹。
於是，2021年開局，各城市調控升級，壹副不把炒房客徹底堵死不罷休的姿態。我們來看看最近各大城市調控政策：
1月5日，合肥調控升級，夫妻離異追溯2年，假離婚無效。
1月21日，上海調控升級，夫妻離異追溯3年，增值稅免征年限由2年升至5年。
1月23日，深圳新政出臺，嚴查購房資格，不符勸退，作假者直接拉黑且3年禁購房。
1月25日，上海調控升級，法拍房開始限購。
1月27日，杭州調控升級，限購和限售政策升級。
從各城市的調控政策來看，我們是不是看到了成都政策的限購、限售政策的影子。
得到的信號
結合各城市眾多動作與此刻的大背景下，我們能得到什麽信號？
無論是銀行房貸收緊還是各地調控升級，目的都是為了打擊當下投資投機炒房行為，明顯更有利於剛需和無房家庭，但難免會誤傷部分購房群體，例如小兩房換小三房的剛改。
樓市調控將會因城施策，調控會更精準，也更具有可操作性。
年初動作頻頻，側面說明樓市上行的預期非常穩，據社科院預判2021年樓市上升幅度約5%左右。
建議
最後，對此刻手持現金想買房的朋友們，我們有幾點建議：
1、對於剛需來說，這絕對是好事，因為調控的升級，大部分的炒房客已經被擋在門外，壹定要抓緊這幾年，努力上車；
2、對於投資來說，壹定要在合理合法的範圍內，及時上車核心城市的龍頭資產，調控此後會越來越密；
3、現在越是密集加碼調控的，越是綜合實力有恃無恐的城市，有條件還是得上車，例如最近調控的幾個城市，並不會因為調控價格就有所下滑，還是會“穩”字第壹。
上海多家銀行房貸額度收緊、放款周期拉長，房貸利率暫未出現調整
最近，上海樓市火熱，隨著調控政策紛紛出臺，出現了房貸額度緊張、辦理時間拉長等現象，房貸利率會否上調也成為市場關心的話題。
經過藍鯨財經調查，目前上海各家銀行的房貸額度明顯收緊，並且放款時間普遍延長。不過，銀行的房貸利率暫未出現變化。
放款時間普遍拉長
通過走訪上海多家銀行網點，藍鯨財經發現，個人住房貸款業務現在可以正常辦理，暫時還沒有停貸的現象，但各大銀行的放款額度明顯收緊，放款慢的現象確實存在。
“現在貸款業務還在受理，但放款額度非常緊張。如果過戶手續快的話，等到有額度放款需要等待3到4個月。”建設銀行上海某支行相關業務人員告訴藍鯨財經，“組合貸的審批流程以前大概需要3個禮拜，現在需要壹個月；純商業貸審批現在也需要大概3、4個星期才能完成。審批好了拿到材料去過戶，房地產交易中心辦手續的時間也拉長了，而且銀行現在業務量很多。”
中國銀行上海某支行個貸部工作人員更是表示，簽約之後，僅查房、查限購就要2、3周，整個審批過程大概壹個月，放款時間就更不能確定，即使當下簽約，到放款的時候可能政策又不壹樣。“因為目前新政策就是要求銀行的信貸政策要普遍收緊，審批過程也會放長，現在各個環節時間上都有點長。”
2021年1月21日，上海市房屋管理局曾發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（“滬十條”），對上海樓市進行緊急調控。
放貸時間變長，房東卻不願意多等，鏈家某上海網點的經理表示，有房東為了盡快拿到房款不惜毀約。
“要讓中介和房東說好，放款周期會比以往長壹些。現在每家銀行都壹樣，說不定到下半年就沒有銀行能放款了。”中國銀行上述工作人員說道。
經走訪發現，目前多位中介及銀行相關業務人員建議買房人士抓緊時間盡快敲定所有貸款流程。不過，也有房產中介指出，不僅是今年，往年年末都會出現房貸額度緊張、放款慢的情況，無需過於擔憂。
房貸利率尚未上漲
面對樓市過熱的現象，有媒體報道，廣州地區工農中建四大行已經上調了房貸利率，這就使上海房貸利率是否也會上調的擔憂漸漸浮現。
藍鯨財經通過詢問幾家上海國有大行和浦發銀行、華夏銀行等股份行，對方均表示，目前上海沒有利率上浮的預期，主要手段就是在控制房貸額度，未來利率會不會調整還要根據市場反映的情況再定。
中國銀行上海某支行個貸部人員向記者表示，中行現在首套房利率最低4.65%，二套房利率5.25%，還未接到利率上漲的通知。
截至目前，上海地區各銀行並未出現“對優質客戶實行差異化放貸”的現象，交通銀行上海某網點工作人員笑道，“現在是根本沒有額度的問題，即使是中介也找不到可以馬上放款的銀行，都需要排隊。”
銀行工作人員透露，像鏈家、我愛我家這樣規模的連鎖中介機構，內部都會有合作的銀行，會根據客戶的實際需求幫客戶找對接的銀行辦理貸款。“作為銀行貸款業務的大渠道，通過中介找銀行放款相對有保障，散單中介就相對困難壹些。”
房地產貸款再迎“兩道紅線”
為防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，央行和銀保監會於2020年12月31日發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“通知”）。該通知規定，銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款占比和個人住房貸款占比不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。由此將銀行劃分為了5檔，設定了貸款占比“兩道紅線”。
中金公司以各大銀行2020年半年報數據為依據作了相關測算。
房地產貸款占比超出上限的銀行中，第壹檔的銀行均未超限；第二檔的招商銀行超出5.7%，浦發銀行超出0.4%，興業銀行超出6.2%，平安銀行超出1.8%，北京銀行超出2.0%；第三檔的成都銀行超出13.3%，鄭州銀行超出10.4%，青島銀行超出9.1%。
個人住房貸款占比超出上限的銀行中，第壹檔的建行超出1.9%，郵儲銀行超出1.1%；第二檔的招行超出4.7%，興業銀行超出5