然而，壹些房企並沒有跟上激進擴張的步伐。他們要麽保守經營，深耕壹片領域；或者堅守質量，花更多時間打磨項目，卻錯失擴張良機。
搜狐財經將選擇東、南、西、北、中不同區域，對通常關註度較低的二三線房企進行分析，幫助投資者和購房者進行獨立判斷。
區域房企面臨很多類似的問題:本地市場被外地房企瓜分，對外擴張困難。如今政策收緊，他們將何去何從？
本文為“進攻還是堅守，二線房企的生存之道”系列報道之二。
點開江蘇中南建設集團有限公司（以下簡稱中南建設）的主頁，兩個數字先後映入眼簾——“28”和“31”。這兩個數字講述了壹家企業從無到有的成長故事，現在它以1466億元的銷售額排名房企第18位。
1988 2月23日，陳錦石帶著5000元從海門長樂出發，帶領28人的團隊在山東東營創業。從1997到1998，中南建設進軍房地產領域，開發南通CBD；自2015年以來，房地產行業的銷售額增長了三倍，從225億英鎊增至1466億英鎊...中南建設的快速發展引起了外界的關註。
然而，在這種風光的背後，伴隨著銷量的還有中南集團的對外擔保額度。
8月5日，中南建設發布公告稱，為滿足公司經營發展需要，公司擬向萬寧中南城房地產開發有限公司等65，438+065，438+0家未經股東大會審議提供擔保的子公司提供總額約25.66億元的擔保。
11家子公司中，除5家新成立的公司暫時沒有財務數據外，其余6家全部虧損，2家資不抵債。就在半個月前，中南建設的另壹份公告顯示，公司擬向臨沂金悅發展有限公司等8家子公司增加43億元擔保額度
據搜狐財經不完全統計，中南建設今年上半年已發布近50份對外擔保公告，數量接近2018全年。最新公告顯示，其累計擔保金額超600億元，與同規模房企相比處於較高水平。
中南建設加速帶來的後遺癥仍需時間緩解。
中南建設於2009年借殼上市，2016將總部遷至上海後踏上發展快車道。
2018年，中南建設迎來高光時刻。年報顯示，2011444萬平方米，公司實現合同銷售面積146100萬元，同比分別增長32%和52%，首次進入千億陣營。根據柯睿數據，中南建設2018年的合同銷售額在上市房地產企業中排名18。
此外，2018年公司實現營業收入401.1億元，同比增長31%。歸屬於上市公司股東的凈利潤大幅上升，同比增長219%至2190萬元。
與大多數房地產企業壹樣，為了擴大規模，中南建設成立了壹家項目子公司，在商務城進行物業開發。由於子公司規模較小，流動資金緊張，許多子公司需要母公司提供融資擔保以確保項目的正常發展。
近半年來，中南建設的對外擔保動作愈發頻繁。
在最新公告中，中南建設及其控股子公司實際對外擔保金額約為609.7億元，占最近壹期經審計股東權益的350.43%；公司及控股子公司對合並報表外單位提供的擔保金額約為965，438+8500萬元，占公司最近壹期經審計股東權益的52.79%。
根據中南建設擔保的子公司統計可以發現，中南建設擔保的子公司負債率大多在80%以上，多家子公司處於虧損狀態。
以中南建設此前擔保的365，438+0家子公司為例。據搜狐財經不完全統計，這些子公司的資產負債率大多高於80%，有8家子公司資不抵債。同期，除10家子公司未披露相關營收數據外，還有16家子公司凈利潤為負，13家子公司最近壹期營收為零。
從擔保子公司所在地區來看，半數位於發達地區周邊的三四線城市。比如諸暨、太倉、梅州等地，有些公司是創業公司。
財經評論員嚴躍進認為，母公司加快了對三四級子公司的擔保頻率，壹方面是因為近期拿地較多；另壹方面，由於三四線城市銷售預降溫，子公司流動性緊張。
回顧中南這兩年的建設，早已是布局三四線城市的先兆。
也是從2016開始，總部遷至上海，中南建設在拿地方面開始提速。
年報顯示，中南地區2017年新開工項目98個，戰線從江浙滬、山東擴展至深圳、寧波、鄭州等29個城市，規劃建築面積14萬平方米。
進入2018後，中南建設加快了並購項目和中小房企的速度。年報顯示，中南建設2011年度新增項目11個，規劃總建築面積1595平方米，進入重慶、合肥、石家莊、溫州、惠州、梅州、泉州等城市。
截至年末，公司擁有303個項目，在建開發項目規劃面積合計2807萬平方米。未開工項目總規劃建築面積為151800平方米。
中南建設在壹季報中表示，10月至3月新增項目19，12個，計劃總建築面積193萬平方米。新開工項目中，長三角、珠三角及內地核心城市規劃建築面積占比超過85%。其中，杭州江幹區有多宗宅地以42.8%的溢價被拍。據悉，該宅地出讓面積6.58萬平方米，建築面積151400平方米。
4月至6月期間，中南建設壹直落後於三線城市。新增項目多位於鎮江、淮安、南通、紹興、揭陽等中小城市。
根據研究報告的統計，今年6-6月，中南建設公司新獲取27個房地產項目，總土地獲取價格達到2691.5億元，同比增長約11.84%。
從土地分布來看，近年來中南建設中奪取的土儲大多位於三四線城市。
2018年度報告顯示，未來可竣工的4325萬平方米項目資源中，位於壹二線城市的面積約占39%，位於三四線城市的面積約占61%。
這意味著，未來幾年，中南建設將有大量三四線城市的商品待售。在政策調控和三四線城市房地產降溫的背景下，壹旦擔保子公司銷售受阻，中南“去化”建設壓力將集中爆發，進而影響公司債務水平。
從中南建設的債務情況來看，這樣的擔憂不無道理。
2018年末，中南建設賬面現金為20417億元，而短期借款和壹年內到期的非流動負債分別為10687億元和73.27億元。中南建設在年報中表示，“公司現金明顯超過所有將在壹年內償還的有息負債。”
賬面現金可以覆蓋短期負債，中南建設似乎沒有償債壓力。但如果考慮中南建設2046.5438億+0.7億現金的30%左右，中南建設將變得捉襟見肘。
2018年末，中南建設受限貨幣資金合計7106萬元。扣除受限資金後，公司可動用現金為133438+05438+000萬元。
中南建設還擬降低負債率。根據已公布的壹季度財務報告，中南建設的總負債率由2018年末的91.69%下降至2019年壹季度末的91.56%，下降了0.13個百分點。
2019年壹季度末，公司有息負債總額約為582.6億元，短期借款和壹年內到期的非流動負債合計約為13.20億元。同期，公司賬面現金總額約為244.2億元，限制金額未公布。
融資方面，據不完全統計，中南建設今年6月65438至5月融資金額達244.63億元，在房企中屬於較高水平。6-7月，中南建設又發行了39.3億元債券，並以10.875%的中高利率發行了三次美元票據，合計5億美元。有分析認為，中南建設美元票據利率高企與對外擔保額度過大有關。
2016至2018三年間，中南建設地產的銷售額分別為502億元、963億元和1466億元，年增長率分別為119.21%和91.83%。
跨過千億大關後，中南建設給自己定下了目標——三五年內沖進第壹梯隊。在業績目標的刺激下，中南建設的逆流舉措可以理解。
值得註意的是，上半年新獲取的27個項目中，只有12項目由中南建設全資持有，其余15項目均為合作開發形式。合作模式下，中南建設實現了低投入、廣布局的高數據，同時分擔了風險。
中南建設發布的2019上半年銷售數據顯示，公司累計合同銷售金額為8119000萬元，較上年同期增長24%；累計銷售面積約646萬平方米，較去年同期增長24%。
壹方面是銷售額節節攀升的黑馬房企，另壹方面，中南建設因凈利潤低而受到外界質疑。
2016年和2017年，中南建設房地產業務收入分別為269.83億元和224.13億元，毛利率分別為18.08%和15.57%。但其歸母凈利潤僅為3.39億元和6.03億元，扣非後僅剩下3.67億元和654.38+0.654 . 38+0.0億元。
在繼續向第壹梯隊發起沖擊的過程中，中南建設將提高凈利潤並將其置於戰略高地，這從其前後兩次發布的股權激勵計劃中可以看出。
5月底，中南建設發布公告稱，擬向激勵對象授予約654.38+0.38億份期權，占總股本的3.73%。去年8月，中南建設發布公告，向49名激勵對象授予2.16億份股票期權，占總股本的6.27%。
中南建設將兩個股權激勵計劃的行權指標均設定為“凈利潤”。
根據公司2018年8月公告，2018年度股權激勵計劃分三年行權，業績考核要求為2018年度、2019年度、2020年度凈利潤分別較2017年度增長240%、560%、17。
今年5月底公布的計劃業績考核，以此前公告為基礎，要求2021的凈利潤增長率與2017相比達到1408%。
如果中南建設2017年凈利潤為6.03億元，那麽中南建設2021年凈利潤需要達到84億元才能完成既定目標。（文/黃海）