2020年註定是不平凡的壹年，所有的變化都來得太突然，打亂了所有人的計劃。
壹方面是經濟換擋帶來的陣痛，另壹方面是很多城市的房價在資本寒冬中大火上漲，甚至需要通過調控手段來撲滅。
在中國，沒有哪個市場比樓市更神奇。
每個城市的市場都不壹樣，開發商的分化也越來越明顯。是經濟在改變軌道，還是樓市剛剛進入下壹階段？
市場逐漸陷入三問。
今年，房地產市場是否進入了冰封期？
新房市場會大幅降價嗎？
“金九銀十”能成為買房抄底的絕佳機會嗎？
買，還是不買，這個問題又開始困擾人們了。
1
樓市慘淡？不要！
首先來看房地產市場的整體表現，可以用兩個詞來概括——淡季不淡，分化加劇。
我們先來看看“淡季不淡”:
從房地產市場交易量來看，總體呈現先抑後揚態勢，前8個月銷售額同比增速轉正。
仔細看，年初原本是房屋銷售的淡季。在整個樓市交易量相對較低的背景下，疫情無異於雪上加霜，確實導致交易量大幅下降；
二季度疫情逐步得到控制，房地產市場緩慢復蘇回暖。在此前的疫情中，部分被抑制的需求釋放疊加LPR利率下降，交易量逐步恢復；
直到8月份，商品房累計銷售額為96943億元，同比增長1.6%（6月至7月為2.1%）。
從房地產成交價格來看，8月份多數城市穩中有升。
70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格與上月相比有9個城市下降，其余61個城市持平或上漲。漲幅最大的城市分別是惠州、銀川、錦州、唐山和溫州，漲幅分別為1.9%、1.8%、1.4%和1.3。
讓我們談談“差異化增強”:
首先，體現在區域和城市發展的分化日益明顯。
本來，由於人口、交通和經濟的影響，中國房地產市場發展和分化的現狀壹直存在，但疫情下寬松的貨幣政策和財政信貸政策的疊加使這種分化更加明顯。
壹些重點城市的房地產市場能夠快速擺脫疫情的影響，比如長三角區域市場整體復蘇，而土地市場同樣火熱，比如杭州、上海、南京、蘇州、無錫、金華等城市；
壹些壹二線城市還出現了“開盤即售罄”“萬人搖號”等火爆場面。
在這種局部熱的背後，壹些中小城市在疫情沖擊下缺乏經濟支撐，人才流失嚴重，房地產市場也面臨低迷。例如，重慶和福州等城市的交易量明顯下降。
另壹個分化是房企之間的分化。
根據中指研究院發布的數據顯示，2020年前8個月，超級陣營有19家，銷售額增長率為3.7%。50-100億陣營有26家房企，平均銷售增長率為5.5%。
200-500億陣營房企有34家企業，平均銷售增長率為6.4%；10-200億陣營有51家房企，銷售增速重回1.3%。第四陣營有24家企業，平均銷售額73.2億，同比下降8.3%。
疫情之下，大型房企資源聚集能力更強，更好地把握機遇、分擔風險，通過創新線上營銷等模式增加銷售，實現銷售業績增長。
至此，房企銷售數據壹目了然，大型房企銷售增速率先回正。
對於中小房企來說，壹旦受疫情影響銷售不暢、現金流受阻，可能是致命打擊，未來將有更多房企在市場競爭中被淘汰。
2
新房會大幅降價嗎？不要！
最近最引人註目的事件是“恒大全國樓盤7折”事件。
這件事引起了大家的共鳴。壹個問題是它是否真的像宣傳的那樣優惠。第二個問題是每個人都更關註內部。比如這次事件帶來的後續反應，會不會引發其他企業開始降價，進而引發全行業的降價潮？
事情並不像我們看到的那麽簡單。
首先，大型房地產企業的折扣促銷壹直不知疲倦。2019年房企推出“全國532個樓盤，閃購7.8折”。
2020年2月，還提出了75%的全國折扣。然而，最近關於恒大的傳聞很多。也許這次30%的促銷是真正的折扣。妳可以關註壹下妳所在城市的房地產，可能會有機會錯過。
互聯網傳播的三條紅線（2021，1，1）將被執行，無論謠言是否屬實，但監管部門對房企融資監管的態度是明確的。未來，在融資受限的前提下，房企只能通過加速銷售和回籠現金來實現可持續發展。
在房企負債率高企的情況下，如果房企不能通過快速銷售回籠現金，資金鏈的斷裂對企業來說絕對是致命的。
那麽，大型房地產企業的折扣促銷是否會引發整個行業的價格大幅下跌？不壹定！
政策層面強調的房地產行業平穩發展，雖然強調抑制房地產價格上漲，但並不預期房價會大幅下跌。畢竟下跌也會導致動蕩和恐慌，最好的結果是將其控制在壹定範圍內。
在行業層面，雖然快速回籠現金是所有企業的目標，但並不是所有企業都希望通過降價促銷來促進銷售。畢竟利潤也很重要。
殘酷的是，降價可能不是解決當前難題的有效方法，但可能會導致開發商陷入焦慮的價格戰，壹些開發商甚至可能因為資產縮水而對融資產生負面影響。
疫情之初，恒大率先推出75折優惠，引發市場跟風。如今，在恒大推出30%折扣策略後，這壹消息沈入市場並消失了，而河南房企甚至高調召開會議宣布不會降價。
降價是壹把雙刃劍，除非萬不得已，否則不會輕易使用。目前最大的追求是規模和利潤的和平增長。
三
金九銀十會重新出現？不要！
2020年是特殊的壹年。“金九銀十”的質量目前尚無定論。九月已經過去了壹大半。事實上，我們可以從壹些城市的表現中窺見壹斑。
自7月以來，南京、深圳、寧波、杭州和東莞等許多熱門城市都出現了樓市調控現象，旨在為房地產市場降溫。
9月，成都和深圳也發布了最新政策:
14 9月，成都發布《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從加強土地市場調控、支持合理自住需求、完善住房調控政策等方面出臺調控政策。
17 9月，深圳發布《房地產市場監管辦法（修訂草案征求意見稿）》，擬為房地產市場監管立法，二手房將建價格指導機制和租賃資金監管制度。
可以說，2020年上半年應該算是今年調控最寬松的時候。在接下來的日子裏，在“房住不炒”的總基調下，城市調控收緊是必然的。從調控內容分析，主要集中在嚴格執行住房限購政策、加強購房資格審查、嚴厲打擊欺詐行為等方面。
在房地產調控的壓力下，樓市“金九銀十”的質量很難樂觀。
因此，預計9月和10月的整體成交量大概率將維持在這樣的活躍水平，難以在7月和8月的基礎上實現大幅增長。
四
行動指南
購買或等待是目前對人們最大的考驗。
然後我們只需要記住並執行這三個原則，四個字母單詞。
1）
作為每個人最重要的固定資產，房子的成本很高。每個人在買房時都很謹慎，希望選擇風險最小、最安全的方式。
隨著房地產行業進入深度調整期，企業的變化也飄忽不定。
因此，每個人都應該擦亮眼睛，對房企的經營狀況有壹定的了解，尤其是在“三道紅線”實施後，謹防出現爛尾樓現象，造成不可挽回的損失。
小房企可能有更低的價格和更大的優惠，但其未來的風險也很難控制；
經營穩定、財務狀況良好的頭部房企或國企、央企，價格可能略高，但從綜合質量和風險來看是最佳選擇。不要因小失大，丟了西瓜撿了芝麻。
2）識時務者為英雄。
如前所述，城市之間的分化越來越明顯，特別是在今年的疫情之後，城市之間在基礎設施建設、醫療保障體系、營商環境和社區管理等方面的差異也赤裸裸地暴露在公開場合，這也可以說對購房者的城市選擇起到了催化作用。
在未來的城市選擇上，我們還是建議選擇壹二線核心城市和周邊有發展潛力的三四線城市。無論是從城市配套還是發展空間，無論是買房自住還是投資升值，目前看來都是正確的選擇。
3）準備好鏡頭。
從最近的政策調控的性質來看，實際上有相對明確的政策限制房地產投機者的投機需求，傾向於無房家庭和剛需買家，因此剛需買家應位於政策有利的地區。
2020年9月最新的1年期及以上LPR報價與上期持平，已連續五個月保持不變，處於央行建立LPR集中報價發布機制以來的歷史最低點，這對購房者來說無疑是壹大利好。
同時也說明了壹個道理，擠水分的整治取得了顯著成效。在經歷了2016的火熱之後，市場用了三年時間調整、消化、企穩。
在金九銀十期間，尚未開盤的項目將明智地選擇較低的價格開盤。畢竟開盤不熱，大概率意味著今年剩下的幾個月不會更好，這是開發商最不願意看到的。
已經開盤的項目也將嘗試利用金九銀十的噱頭進行壹波收費。
按照以往的慣例，65438+2月是開發商買房的最佳日期，但今年，開發商想先活到65438+2月。
這時，開發商強烈的求生欲正好為買房打開了壹扇窗。
因此，在當前的環境下，買房的時機相對成熟。如果妳看到合適的房子，妳可以在合適的時間開始。