盡管央行和銀監會2月1日聯合發布通知，再次降低非限購城市房貸“門檻”，但能否改變國內房地產市場區域分化的態勢仍是兩說。相關人士指出，房地產去庫存壓力現階段更集中在壹部分二線和三四線城市，應加強研究針對這部分城市去庫存的措施和促進消費的政策，依靠市場力量加快房企角色轉型和結構調整。
國內樓市出現區域分化
2015年底，昆明市國土資源局發布了《關於禁止欠繳土地出讓價款用地單位參加新壹輪土地競買活動的通告》，***有34家企業欠繳土地出讓價款。實際上，2014年10月，該局曾發布過類似通告，當時涉及25家房企，拖欠土地出讓金總額40多億元。
短短壹年間，昆明拖欠土地款的房企越來越多，金額也越來越大。“昆明房地產市場去年幾個指標的走勢並不樂觀，成交量(含套數和面積)和價格雙雙下滑，雖然成交量在個別區間(周或月)環比雖有所回升，但下行大勢非常明顯，房價更是到了近年來的壹個低谷。”昆明某房企置業顧問高然說，去年的新增投資量也呈下降趨勢。
“與壹線城市和部分二線城市回暖不同，‘繼續回落、下降’是昆明房價去年的主基調，不少房企選擇降價走量，但年終數據還是不怎麽漂亮。”昆明某地產公司銷售人員極力向記者推介樓盤年底活動時這樣總結2015年。“連續舉辦了十多年的昆明秋季房交會去年意外停辦，也反映出昆明市場疲軟，很多企業缺錢，壓力大。”
國家統計局近日發布的去年12月份70個大中城市的房價顯示，同比下降的城市有49個。壹線城市和部分熱點二線城市房價環比漲幅明顯高於其他城市，三線城市房價同比平均仍在下降。自2014年6月以來，昆明市房價呈現連跌之勢，而昆明的成交面積及成交套數還是沒有明顯放大。
“國內房地產市場2015年出現明顯分化，北京、上海、廣州、深圳等壹線和熱點二線城市商品房銷售迅速回暖，但其余二線和三四線城市銷售仍然不旺。昆明大致介於二線和三線城市之間，銷售變化不大，同時雲南州市城市的房地產市場持續低迷。”雲南省住建部門壹位專家說。
統計部門關於已竣工商品房待售面積的數據顯示：截至2015年11月末，全國有6.96億平方米；雲南有1913.98萬平方米，占全國的2.7%；昆明市有753.03萬平方米，占全省的39.3%。“如果以2015年月均商品房銷售面積進行測算，全國、雲南和昆明市已竣工商品房待售面積消化周期均較前幾年均有所延長，雲南去庫存的壓力還要略高於全國平均水平。”上述專家說。
雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研認為目前樓市的分化雖然不見得是冰火兩重天，但確實存在，主要體現在兩方面：壹個是區域差異下大城市與中小城市的分化，另壹個是大城市和中小城市內部不同區域的分化。其中部分二線和三四線城市又承受了更大的壓力，商鋪、寫字樓等非住宅類商品房去化問題的中結構性矛盾更為突出。
三四線城市“底子弱”壓力更大
業內人士分析，除經濟下行壓力大、房地產供應快於銷售增速等***性因素，部分二線和三四線城市房地產行業同質化競爭、“土地財政”依賴程度高、經濟基礎相對薄弱、人口流入低於預期等，是其商品房庫存出現階段性總量偏高、去庫存周期延長的主要原因。相比之下，壹線城市對此的抗壓性要強壹些。
壹是宏觀經濟形勢影響，商品房供應快於銷售增速。2010年以來，為遏制部分城市房價過快問題，國家實施了增加商品房供應和抑制投機投資性需求的差別化信貸、稅收等綜合性政策措施，昆明市於2011年實施了限購政策。而2014年以來，國內經濟下行壓力加大與上述政策效應疊加，商品房供應快速增加，銷售增速卻逐步放緩，市場供求關系已發生明顯變化。
“現階段的供應過剩和需求放緩壹定程度上是以往‘大壹統’式房地產政策弊端的顯現，導致供需的剪刀差越來越大。”周大研說，部分城市的購房需求甚至有壹半以上被以前壹些壹刀切的政策所打壓了，與此同時供應卻是明顯放大。
二是部分城市支撐薄弱，消費市場觀望情緒濃重。壹方面，此前壹些房地產政策松綁的實施在壹定程度上或會加重市場觀望情緒，持幣待購的購房者會認為這是市場妥協的表現，後市仍然還會有價格上的優惠。另壹方面，由於出臺房產稅等呼聲、不動產登記制度實施等方面輿論的影響，城鎮居民的購房意願和市場預期也發生了明顯變化。
周大研指出，北上廣等城市由於城市規模效應、社會服務資源優勢以及人口持續流入，房地產市場支撐有力。而壹些二線和三、四線城市，由於經濟基礎較弱，加之經濟下行，人口流入低於預期，地方政府幹預房地產市場的效果較弱，存量房高企。
三是市場同質化競爭嚴重，市場泡沫太多。雲南和邦潤達投資有限責任公司董事長周國繁同時指出，壹些城市庫存高企壹定程度上是房地產行業畸形競爭和發展的結果，部分大中型房企漠視實際需求，盲目量產，導致產品同質化，庫存量大，且小企業又壹直在抄襲大中型企業的模式，導致供給端出了問題。
四是壹些城市房地產“大躍進”的後遺癥正在顯現。周大研說，部分城市的房地產是“大躍進”開發，企業盲目跟風，少了科學研究的過程，導致問題不斷積累。以昆明市為例，樓市與大規模城中村改造緊密聯系，並由此進入商業地產供應的井噴期，也形成了昆明商品房供應的主力。“昆明城中村改造雖然目前已收緊，但造成了大量泡沫，給昆明樓市乃至整個城市留下的難題需要很多年去消化。”
盡管2月1日的政策出臺再次降低非限購城市房貸“門檻”，意在刺激市場需求化解過剩庫存，但效果仍有待市場觀察。“目前全國市場分化明顯，預計對於該政策各地執行力度不壹。”中原地產首席分析師張大偉說，壹線城市限購，不執行新首付政策，但對心理預期影響較大。預計積極響應的主要是二線城市。三四線城市銀行放貸謹慎，執行可能性並不大。
推動存量消化和開發須政企雙管齊下
壹些業內人士表示，房地產庫存去化問題是房地產市場發展中形成的階段性問題。全國房地產市場區域分化凸顯，說明在抓好國家政策的貫徹落實外，還須做好各地方的政策措施的研究儲備，結合中小城市實際細化針對性的舉措。同時還要積極引導房地產行業及時調整轉型，加速房地產存量消化和存量開發。
壹是加大促進購房消費的政策供給和落實。雲南省住建部門的有關人士指出，主要方式包括通過金融、戶籍、住宅標準等政策寬松，促進購房消費和轉移庫存。要繼續降準降息，繼續降低商業貸款首付；要推動戶籍改革，比如昆明市呈貢區人口較少，存量房較多，則可以考慮在呈貢實施購房落戶政策；要調整普通住宅界定標準，以降低交易稅費，提高房地產市場消費信心，促進改善性住房消費；地方政府要考慮實施購房補貼政策，同時基於昆明的實際情況，鼓勵城中村項目和三舊改造項目進行貨幣化安置，以購代建，實現回遷戶、政府、企業之間的***贏。
“關於房地產行業的稅費之多，擡高了房地產開發的成本，束縛房地產市場除剛性需求之外的投資需求和改善性需求。”周大研說，推進存量消化需要政府下決心在稅費政策上有所突破。
二是積極引導房地產角色轉變。在壹些業內觀察人士看來，以往房企只會循環往復找錢、拿地、賣房，這樣的模式已經不合時宜。要更加註重引導房地產與其他產業的配套、結合，提供個性化定制服務等。“比如壹些房企嘗試根據客戶的需求進行產品生產，以滿足不同客戶不同需求的C2B項目定制就是壹種方向。”周國繁說。
（以上回答發布於2016-02-18，當前相關購房政策請以實際為準）
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