例如:
楊勝在新城有壹套五年房齡的物業B,精裝修,家電齊全。要價45萬(即市場價),按揭貸款已還清。買家梁傑沒有足夠的錢,但她家裏有壹套舊房產A,目前市場價格約為1.5萬。於是楊勝提出了壹個創造性的“交易方法”,實現了“零首付”的交易方法。
首先,梁姐向銀行申請了“二手房貸”,拿到了近七成的房款(* * * 310000)。然後以舊房產A為抵押向楊勝借款654.38+0.4萬元(即交易時不支持654.38+0.4萬元的首付)。按照年利率4%計算,他分三年償還了給楊勝的654.38+0.4萬元貸款(四年後壹次性還了本息,以400元計)。
這樣,楊勝不僅快速賣出了房產,還獲得了高於銀行存款的投資收益;而且這種收入是有保障的。
而梁姐姐也受益匪淺。在整個交易過程中,梁姐在沒有支付首付的情況下獲得了房產B,她並沒有失去A的產權(即在這四年中保留了A的升值收益權)。
四年間,梁大姐每月向銀行還款約2670元。四年後需要還楊勝的162400元可以通過倒賣a實現
這是典型的“房貸轉賣+分期首付”微調案例。
雙方各有所需,各有保障,真正做到了雙贏。
2)“以租代售”計劃
陳升以20萬的價格購買了壹套房產,裝修適中,前房東留下了所有的家具家電;陳升申請的10抵押貸款為12萬元,年利率為6.84%(目前大部分銀行按照0.85的下限倍數采用實際年利率5.814%,本案為簡單起見仍采用6.84%,但道理相同)。
房產所在地同類房屋月平均租金為1200元。陳升采取“以租代售”的模式,與買方T達成協議:新租金1.500元,其中500元作為以後購房的首付。協議有效期3年,3年後約定的房價為23萬元。簽訂協議時,首付房款的5%,即11500元,另加壹個月的租房押金1500元。
同時約定,如果不滿意,可以隨時搬出,但是交的5%首付和房租不能退。
這種方式首付只有5%,即11.500元。相比普通房貸兩成首付(23萬的房產,兩成首付要4.6萬),大大降低了“買”的門檻,可以吸引很多沒有首付,有月供的年輕人。
同時,雖然“以租代售”的租金比市場價高25%左右,但實際租金1000比市場價1200低是因為其中三分之壹可以在最後購買時用來抵扣房價。
所以,其實買家付的租金少,住的是心儀的物業。