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長沙市國土局信息咨詢科

65438+2月11日,湖南省長沙市發布《關於界定我市成本法監制下商品房價格構成的通知》。通知明確,商品房價格的構成包括“成本+利潤+稅金”,其中利潤從樓面地價+前期工程造價+房屋建築安裝工程造價+小區內公共基礎設施和設施中提取。通知從65438+2月11開始執行。

通知指出,商品住房價格由成本、利潤和稅金構成。其中,成本由八部分組成:樓面地價、前期工程費用、房屋建築安裝工程費用、公共基礎設施及附屬設施費用、管理費用、銷售費用、財務費用、管理費用和基金。

此外,《通知》還明確,以下五類費用不得計入商品房價格,包括住宅小區經營性設施建設費用;開發經營企業留用的辦公樓、營業用房的建築安裝費和應分攤的各種費用;與商品房公開經營無關的各種集資、贊助、捐贈等費用;各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;按照規定減免的費用和其他不應計入價格的費用。

這是長沙房價核查管控的升級版。

2065438+2007年6月29日,長沙市發展和改革委員會、長沙市住房和城鄉建設委員會、國家統計局長沙調查隊聯合發布《長沙市商品房銷售價格監制操作規程》(常發改價控[2017]96號),通知再次強調長沙市商品房項目預售許可申請為2065 438+07。而初次報建的毛坯房住宅,不承認為全裝修住宅預售;申請全裝修房屋,裝修價格不超過毛坯價的15%。

此後,為加快房屋入市速度,緩解市場供需矛盾,2018年10月23日,長沙市發改委、市住建委、市國土局、國家統計局長沙調查隊等四部門聯合發布了《關於進壹步做好我市新建商品房銷售監管工作的通知》(常發改價調[2065 438+08]246544長沙市新建商品住房(不含經濟適用房、保障性住房、定向開發、單位自建房、安置房)達到預售條件的,在10個工作日內實行銷售價格監管,無銷售記錄的樓盤可按“成本+利潤+稅收”的成本法監管。

此外,通知還明確了完成期限。新建商品房已達到預售條件的,應在10工作日內辦理銷售價格監制;對實行價格監管的房地產項目,應在20個工作日內辦理預售許可。也就是說,從達到預售條件到核價再到辦理預售許可證,應該在30個工作日內辦理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次長沙發布《關於明確我市成本法商品房價格構成有關事項的通知》,明確控制商品房價格。特別是提到了利潤率的區間,實際上使得相關房企產品的定價更加科學,既保證了房企壹定的利潤空間,又保證了房價的相對穩定。

從這個政策來看,房價的構成主要是三部分,主要包括成本、利潤和稅收。從成本規制的角度來看,主要包括土地成本、建安成本等。從這兩年來看,關鍵是控制地價。從利潤的計算上,提到平均利潤率6%-8%,這顯然是壹種限制利潤的方式,有助於防止房企隨意定價過高,過度追求利潤。此外,該政策還提到,在利潤提取過程中,是由成本構成的1-4項之和,主要包括樓面地價、前期工程費用、房屋建築安裝工程費用、小區內公共基礎設施和附屬公共設施費用等。,對部分房企和購房者預估房價和利潤空間有積極作用。

此次長沙政策從成本控制的角度設定利潤,可以理解為新的創新版房住。這也是回歸工程項目的成本計價方法。對於壹些科學管理的項目,可以獲得較高的利潤,而對於壹些財務、營銷等高費用的企業,自然難以獲得高利潤,這也會鞭策房企積極進行科學的項目投資和交易。