1、重慶房地產市場背景分析
重慶抓住中央、三峽工程建設和西部大開發三大歷史性機遇，大力調整經濟結構，積極擴大對外開放，深化體制改革，加快基礎設施建設，經濟社會全面發展，綜合實力進壹步增強。主要經濟指標在西部地區12省區中均進入前五名。2008年以來，隨著國際金融危機對我市的影響逐漸顯現，重慶經濟增速呈現“前升後降”的態勢。2008年壹至四季度，重慶GDP累計增速分別為13.9%、15.2%、15.3%、14.3%。從這個數據可以看出，2008年第四季度，重慶受經濟危機影響較大，累計增速較前三季度下降1個百分點，較上年下降1.3個百分點。然而，盡管發生了金融危機，該市經濟“平穩較快發展的基本面”沒有改變。據初步統計，2008年，重慶經濟平穩較快增長，全市生產總值增長14.3%，突破5000億元大關。全市生產總值比上年增長14.3%，達到5098億元；地方財政壹般預算收入577億元，增長30.4%。全社會固定資產投資增長28%，社會消費品零售總額和外貿出口分別增長24.3%和26.4%。工業增加值占全市生產總值的40%，規模以上工業實現利潤255億元。市屬國有重點企業資產總額達到7500億元，實現利潤6543.8+00億元，增長40%。非公有制經濟增加值增長18.2%。年末金融機構本外幣存貸款余額分別達到8018億元和617億元，同比增長21%和19%，不良貸款率降至3.1%左右。在國際經濟環境迅速惡化、國內經濟困難不斷增加的情況下，重慶經濟保持了平穩較快發展的態勢。
房地產方面，2008年，在國際金融危機等因素影響下，重慶主城區房地產業發展遇到壹些不利因素，但房地產市場總體運行平穩。重慶市國土資源和房屋管理局提供的數據顯示，2008年，重慶主城區商品房成交建築面積為10889700平方米，銷售量在全國40個大中城市中排名第三。全年批準上市的住宅建築面積1756.79萬平方米，與去年同期基本持平。全年商品房銷售1088.97萬平方米，比2007年有所下降，但與2006年、2005年基本持平，表明市場銷售形勢回歸正常發展水平。
從商品房價格來看，2008年6月5438+10月至2月65438+2月，重慶主城區商品房建設均價呈現“緩漲緩跌”的總體特征。單月商品住宅價格波動，4月份達到最高平均建築面積4139元/平方米，同比最大漲幅48.9%。5-9月價格小幅波動，但從10開始下降，112月出現成交。
2.估價對象區域房地產市場背景分析。
通過了解，今年忠縣重點房地產項目投資放緩，開發隱患開始顯現:①商品房供大於求的矛盾突出；②宏觀調控的影響；③房地產項目資金短缺；③不同的拆遷補償標準；④舊城改造投資信心受到影響；④城市規劃滯後；影響了城市的對外形象；⑤開發序列不強，有序供地面臨挑戰。資料顯示，目前該縣房地產建築面積已達654.38+0.8萬平方米，而隨著濱江路、象山地區的開發，預計未來3-5年商品房量將達到300萬平方米左右。“如果沒有經濟加速發展和城市人口快速增長的背景，如此龐大的體量大約需要10年才能消化。”縣建委壹位負責人認為，這些數據表明，縣房地產市場確實隱藏著較大的風險。特別是少部分企業實力不強，受到國家監管政策限制後，企業融資困難，風險大。因此，在不久的將來，忠縣的房價應該會在壹個相對穩定的範圍內波動，幅度不大。隨著城市面積的不斷擴大，商業地產尤其是中心城區的商業地產還有升值空間。