[案例]高先生根據售樓廣告，在某“高檔”住宅小區選定了壹套120平方米的商品房。買賣合同約定的房屋層高為2.8米。入住後，高先生總覺得房子沒有2.8米高。高先生測量後發現，房子的實際高度只有2.58米。他認為開發商在促銷和簽訂合同時有欺詐行為。開發商解釋，合同中約定的2.8米是高度不是凈高，是上下兩面墻厚度加壹半後的高度。高先生接著問律師:開發商的說法有道理嗎？我國對商品房的高度和凈高有什麽規定？
【律師說法】房子的高度可以用“米”或“層”來計算，每層的高度在設計上是有壹定要求的，稱為層高。層高是指下層樓面表面或樓面的上表面(或下表面)與相鄰上層樓面的上表面(或下表面)之間的垂直尺寸。凈高是指下層地板面或上層地板面與上層地板下表面之間的距離。凈高與層高的關系可以表示為“凈高=層高-樓板厚度”，即樓板高度與樓板厚度之差稱為凈高。
壹般認為，建築高度越高，室內高低處溫差越大，空氣對流越好，人體感覺越舒適，但建築的保溫節能性相對較差。那麽，國家規定的建築高度是多少呢？國家住宅與居住環境工程中心主編的《健康住宅建設技術要領》指出，居室凈高不應低於2.5米；在建設部主編的《居住建築模數協調標準》中，規定高度優先尺寸系列為2.0~3.0米；《住宅設計規範》規定，普通住宅建築高度應為2.80米。臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低於2.10米，局部凈高不應低於2.10米。利用坡屋頂內的空間作為臥室、客廳(廳)時，1/2面積的室內凈高不應小於2.10米。住宅建築高度之所以控制在2.80m以下，“不僅是為了控制投資，也是為了節約土地、能源、材料和房屋的資源”。此外，建設部《關於房屋建築面積計算和房屋所有權登記有關問題的通知》規定，建築面積在2.20m以上(含2.20m)的建築高度(層高)。因此，買受人在與開發商簽訂商品房買賣合同時，應當對建築高度或凈高進行約定。比如合同中規定的“高度”是指圖紙上的結構標高(指結構設計中標註的標高)，即“凈高+樓板厚度”。本案中，高先生在簽訂《商品房買賣合同》時，如果看到開發商提供的規劃設計中註明該住宅建築高度為2.80米，且開發商在合同中也約定“建築高度為2.8米”，則不能認定開發商存在欺詐行為。因為開發商不會更改建設和規劃部門批準的圖紙，施工隊實際施工可能會有誤差。而且根據房子的位置、跨度、建築材料，地板的厚度不同，再加上表面的水泥漿厚度，建成的房子凈高也不同。因此，如果合同約定的層高為2.8米，與開發商提供的規劃設計圖紙中的標註壹致，那麽實際測量室內高度(即凈高)是正常的。因為層高和凈高是兩個不同的概念，高參先生不能簡單地以室內測得的凈高來判斷層高不足。
如果經相關部門確認建築高度不足，購房者如何索賠？商品房買賣合同有規定的，按合同辦理；合同沒有規定的，買受人可以與開發商協商解決；協商不成，可通過法律途徑解決，並可根據實際情況要求開發商退房或承擔違約責任。
【律師提醒】實踐中，購房人可以要求開發商將房屋平面圖作為合同附件。如果沒有按比例繪制平面圖，可以要求開發商標註詳細尺寸，如門窗位置、墻體厚度、房屋高度(凈高)、各房間朝向等，避免日後產生糾紛。