未來高端需求會逐步釋放。
嘉裏上海區域業務部總經理茅野表示，上海的租房人口比例正在上升，從去年的30%以上上升到今年的40%以上，有小半的人在租房。對標全球租賃市場，會發現上海壹半以上的租賃人口是在中低端釋放需求，但未來隨著需求越來越多樣化，中高端以上人群會進入城市租賃。
易居凱瑞2019發布上海長租公寓趨勢。
目前上海的租賃市場還處於1.0的階段。以前租賃市場的主體是運營商，但自2017相關部門令後，國企、銀行、公開市場、資本共同進入，頭部運營商、特色運營商占比逐漸降低。從趨勢來看，上海的租賃市場並沒有惡化，甚至變得更好。
當然，雖然房企已經有了非常成熟的住宅銷售體系，但是如果在租賃產品上用資產的概念來結算，用其他租賃信息來做投資和擴張，就會遇到問題，這需要經驗的積累。未來2.0階段到來，租賃品牌將不再追求扁平化的效率，而會出現多種多樣的強開發、強設計、強運營、強規模、強溢價的企業。
他說，為了吸引好的人才，政府應該圍繞城市功能搭建城市平臺，搭建城市租賃平臺，讓高端人才忠誠於上海，讓“頂層設計”得以退居二線。另壹方面，房企壹半在上海銷售，壹半租賃，因為有了租賃，就有了和相關部門談存量合作的基礎。
30強房企中有三分之二進入租賃行業。
易居企業集團CEO、柯睿CEO張炎認為，近年來不斷深化的租賃相關政策，特點是連續性、穩定性和建立長效機制，從宏觀引導到微觀規範，新政正在向二三線城市下沈。多渠道、多主體的土地供應也為租賃住房的發展奠定了堅實的基礎，加快了集體土地租賃住房建設試點進程，大幅增加了自持用地供應。
目前整體公寓市場以分散式房源為主，集中式公寓在發展初期面臨競爭壓力。短期內只有具有虹吸效應的北上廣深能夠支撐集中式公寓的發展，其他城市還需要3-5年的培育期。
事實上，房企憑借資金優勢迅速拓展租賃市場，TOP30房企已有三分之二進入，加速了從“增量開發”向“開發運營壹體化”的業務轉型。但2018年集中式公寓運營商擴張放緩，運營商頭部集中度上升。而20個重點城市的公寓租金回報率僅為1%-3%，遠低於3%-5%的寫字樓租金，這將導致租賃行業加速洗牌期。如何加強盈利能力，提高投資回報率，直接關系到運營企業的生存和未來。因此，企業加速探索公寓融資和退出的長效機制，資產證券化產品近兩年爆發式增長。
租賃產品的供需錯配主要體現在低端需求被嚴重低估。隨著大量租賃土地入市，未來產品將呈現梯度定位。用客戶調研來指導運營，可以有效解決供需不匹配的問題，提供多樣化、精細化的產品。