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壹對外地夫妻在上海打拼多年，覺得自己已經符合在上海買房的條件，於是簽約買了壹套二手房。沒想到，夫妻倆付了首付後，中介發現妻子小靜的社保已經中斷4個月了，所以還是被限制。因此，為了償還高額首付，夫妻倆不得不向上海市青浦區人民法院提起訴訟。
購房因社保繳納受阻
蕭薔和小靜是壹對在上海打拼多年的夫妻。蕭薔覺得小靜的社保繳納終於達到了外地人在上海買房的條件，於是決定在上海買房。
事先，蕭薔去社保中心查詢，發現小靜的社保繳納累計時間已經符合買房條件。然後，夫妻倆通過中介拿到了壹套二手房。蕭薔、小靜先後與房東小玉、小華簽訂了《居間協議》和《上海市房產買賣合同》，約定房屋面積為701平方米，房屋轉讓價格為220萬元。蕭薔、小靜首付66萬元(含定金1.54萬元)，其余654380+0.54萬元由銀行貸款支付。
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誰知，中介第二天就給蕭薔和小靜打了電話，因為小靜社保暫停繳納4個月，不符合上海房產限購關於外地人連續繳納社保的政策。
壹個多月過去了，蕭薔見中介未能幫他解決限購問題，便主動聯系中介帶著小玉和小華商量受阻的購房事宜，但三方協商未果。接著，蕭薔向小雨、小花發送解除合同通知書，要求解除雙方簽訂的房產買賣合同，並要求小雨、小花在接到通知後五個工作日內返還購房款66萬元。但小玉、小花收到告知函後並未采取任何行動，於是小靜、小花將小玉、小花起訴至法院，要求解除合同，返還購房款66萬元。
酌情賠償6萬元違約金
庭審中，小雨和小華同意解除合同，但他們認為是因為肖強和肖靜的原因，合同無法繼續履行。因此，按照合同約定，他們應從對方合同總價中扣除44萬元，只返還22萬元。
法院查明，蕭薔和小靜在購房前曾在社保中心查詢過社保繳納情況。從打印的社保繳費單來看，他們確實滿足了社保繳費要滿60個月的購房條件。蕭薔、小靜作為普通購房人，已盡到合理的註意義務，不存在向小玉、小華隱瞞其不具備購房條件的主觀故意。
最終，法院判決雙方的房地產買賣合同終止。雖然由於原告的原因導致合同無法履行，但原告並無主觀故意，合同對此也未作出約定。根據合同簽訂以來的房地產交易市場情況、合同的實際履行情況、預期的履約收益等因素，蕭薔、小靜酌情補償小玉、小花6萬元，在小玉、小花返還房款時予以扣除。判決後，雙方均未上訴。
以壹個案例為例
現在越來越多的外地人想在上海生活，在上海買房首先需要面對的就是滿足在上海買房的條件。
根據2016生效的《關於進壹步完善上海市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》，非上海戶籍居民家庭購房時繳納個人所得稅或社保的年限自購房之日起前3年滿2年以上，調整為購房之日前滿5年及以上。企業購買的商品房再次上市交易需要3年以上。交易對象為個人的，按照上海限購政策執行。
王珊珊
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