出租土地使用權的轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。承租人將租賃土地轉租或分租給第三人的，租賃土地的使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了追加租賃關系，第三人取得該土地的其他權利。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利和義務隨之轉讓給第三人，第三人取得租賃土地的使用權。更名後租賃合同仍然有效。
地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，租賃土地使用權可以相應抵押，但租賃土地使用權只能按照合同租金與市場租金的差額和租賃期限估價，土地租賃合同在抵押權實現的同時轉讓。在使用期限內，承租人有優先受讓權，辦理過戶手續後租賃關系終止。
土地租賃條件
(1)出租人必須是通過出讓方式依法取得國有土地使用權並持有國有土地使用權證書的受讓人，才有權處分該土地並合法轉讓其土地使用權。
(2)出租土地使用權時，出租人應具有土地使用權證書和地上建築物及其他附著物的權屬證書，即土地使用權人和房屋所有人必須壹致。
(3)土地使用權出租時，以出讓方式取得土地使用權的原土地使用權人，必須按出讓合同支付出讓金，並按合同規定的期限和條件進行壹定的投資開發。
(4)土地使用權出租不得違反土地使用權出讓合同的規定。
(5)***擁有租賃土地使用權。
轉租土地的條件
(壹)以出讓方式取得的土地使用權
房地產項目轉讓時，需要按照轉讓合同的約定，繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，這是轉讓合同成立的必要條件，轉讓合同成立才允許轉讓；
投資開發要按照出讓合同進行，完成壹定開發規模後才允許出讓。
這裏分為兩種情況。壹是屬於住房建設，住房建設項目實際投入資金額應占開發總投資的25%以上；二是土地屬於成片開發的，要形成工業或其他建設用地條件，才能出讓。以上兩個條件必須同時滿足，房地產項目才能轉讓。這壹規定的目的是嚴格限制土地投機，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。
(二)以劃撥方式取得的土地使用權
以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提條件是必須經有批準權的人民政府審批。經審查，除不允許轉讓外，轉讓的處理方式有兩種:第壹種方式是由受讓人辦理土地使用權轉讓手續，按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金後，方可轉讓；第二種是房地產可以不辦理土地使用權轉讓手續而轉讓，但轉讓方應將轉讓房地產所得的土地收益上繳國家或作其他處理。
以劃撥方式取得土地使用權，房地產轉讓有下列情形之壹的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權轉讓手續。
1，經城市規劃行政主管部門批準，出讓土地為國家機關和軍事用地；城市基礎設施和公益事業用地；國家扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房實行行政劃撥。因此，保障性安居工程轉讓後仍用於保障性住房的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理轉讓手續。
2、私有房屋轉讓後仍用於居住的；
3、按照國務院城市住房制度改革的有關規定，出售公有住房；
4.同壹土地上的部分房屋轉讓，土地使用權不可分割地轉讓；
5、轉讓房地產暫時難以確定土地使用權轉讓用途、期限等條件的；
6、根據城市規劃，土地使用權不應出讓；
7.縣級以上人民政府規定暫時不能或者沒有必要出讓土地使用權的其他情形。